三舊改造拆遷補(bǔ)償案例，廣州舊城改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高或拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià):今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢-北京圣運(yùn)律師事務(wù)所

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三舊改造拆遷補(bǔ)償案例，廣州舊城改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高或拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià):今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

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2025-03-16 02:32:11
作者：
圣運(yùn)律師
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三舊改造拆遷補(bǔ)償案例,廣州舊城改造補(bǔ)償方案出臺(tái) 最高可獎(jiǎng)房?jī)r(jià)15%,涉及人口超過(guò)60萬(wàn)人的廣州舊城改造將有新章可循!住宅房屋被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償、就近安置和異地永遷3種補(bǔ)償安置方式，除了按照《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定按照房產(chǎn)市場(chǎng)

三舊改造拆遷補(bǔ)償案例，廣州舊城改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高或拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià):今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

一、三舊改造拆遷補(bǔ)償案例,廣州舊城改造補(bǔ)償方案出臺(tái) 最高可獎(jiǎng)房?jī)r(jià)15%

涉及人口超過(guò)60萬(wàn)人的廣州舊城改造將有新章可循!住宅房屋被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償、就近安置和異地永遷3種補(bǔ)償安置方式，除了按照《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定按照房產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格增加20%的補(bǔ)償增幅外，還新增了搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)在房產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的15%以內(nèi)。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高

不等于拉抬房?jī)r(jià)

廣州市國(guó)土房管局昨日公布，《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》(下稱《意見》)經(jīng)報(bào)市政府同意，現(xiàn)開始執(zhí)行，有效期為5年。

廣州市國(guó)土房管局表示，《意見》是在2008年擬訂的《廣州市危舊房改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》基礎(chǔ)上修改完善的，此后廣州選取了越秀區(qū)東濠涌沿線綜合整治項(xiàng)目和荔灣區(qū)寶盛沙地二期舊城改造項(xiàng)目作為試點(diǎn)，前者僅用了4個(gè)月時(shí)間完成了1100多戶拆遷補(bǔ)償安置工作，而寶盛沙地項(xiàng)目?jī)H用3個(gè)多月完成了96.28%的動(dòng)遷工作。

“對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高，不等于會(huì)拉抬中心城區(qū)的房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)還是取決于供求關(guān)系?！睆V州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人黃*波昨日在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，舊城改造的根本目的是為了配合“中調(diào)”，抽疏中心城區(qū)的人口密度，創(chuàng)造更加宜居宜業(yè)的環(huán)境，商業(yè)用地和公共設(shè)施用地將增加，同時(shí)由于原來(lái)的城中村和工廠用地得到釋放，住宅用地的供應(yīng)也會(huì)增加，緩解當(dāng)前商品房市場(chǎng)的供需矛盾。

城中村改造

村民可自主選擇模式

黃*波表示，在城中村改造的過(guò)程中，村民可以選擇自主改造和與開發(fā)商協(xié)商公開出讓兩種模式，但也可根據(jù)村民實(shí)際意愿，選擇納入政府儲(chǔ)備土地的模式;而對(duì)于被拆遷的普通市民，則只能有納入政府儲(chǔ)備土地一種模式。

根據(jù)《意見》，舊城更新改造實(shí)施前各區(qū)將就改造及補(bǔ)償安置方案公開征詢意見。

二、廣州舊城改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高或拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)

多年來(lái)始終在舊城改造上“躡手躡腳”的廣州市，終于有了大展拳腳的跡象。

按照廣州市政府新近披露的一系列計(jì)劃，將在10年間完成舊城區(qū)約54平方公里的全面改造，涉及拆遷人群60萬(wàn)人，僅拆遷所需資金將超過(guò)1000億元。如此同時(shí)，城中村的改造也將全面啟動(dòng)，并計(jì)劃在3~5年時(shí)間完成52條城中村的升級(jí)改造。

如果一切都按照計(jì)劃得以實(shí)施，這將是廣州最大規(guī)模的一次動(dòng)遷和城市改造。盡管舊城改造給市區(qū)房地產(chǎn)所騰出的巨大空間目前尚難以預(yù)計(jì)，但以保-利(600048.SH)、富力(02777.HK)為代表的大型開發(fā)商，早已經(jīng)悄然潛入這一領(lǐng)域。

改造面積涉54平方公里

2009年12月21日，廣州市出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》，從而拉開舊城改造全面啟動(dòng)的大幕。

幾日后，廣州市規(guī)劃部門披露了《廣州市舊城更新改造規(guī)劃綱要(征求意見稿)》，劃定了舊城改造的范圍，即是指建設(shè)超過(guò)30年的歷史舊城。其范圍基本與1980年廣州建成區(qū)范圍一致，面積約54平方公里，其中更新改造重點(diǎn)在內(nèi)環(huán)路以內(nèi)，面積約為33平方公里。

緊隨其后，廣州市國(guó)土房管部門于1月27日公布《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》，為舊城改造的拆遷補(bǔ)償提供標(biāo)準(zhǔn)。

廣州城建口幾大部門快速的連鎖反應(yīng)顯示，一場(chǎng)空前規(guī)模的城市“舊改”已籌劃妥當(dāng)，“棋至中盤”，差的只是天量資金入場(chǎng)撬動(dòng)這場(chǎng)空前的城市“革命”。

為此，廣州市規(guī)劃部門相關(guān)人士透露，由于需要數(shù)額如此巨大的資金，所以用以往單塊改造的方式進(jìn)行舊城改造是很難達(dá)到資金平衡的，因此，此次舊城改造要通過(guò)街區(qū)整體改造、新區(qū)地塊與舊城地塊的聯(lián)動(dòng)開發(fā)和區(qū)域范圍內(nèi)的土地開發(fā)運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)改造資金的平衡;除此之外，還要利用市場(chǎng)機(jī)制多元化籌措資金，在政府引導(dǎo)下吸引市場(chǎng)資本的參與。此外，政府還將對(duì)參與改造的社會(huì)資金實(shí)施稅費(fèi)減免和返還等優(yōu)惠政策，從而確保改造的順利推進(jìn)。

補(bǔ)償與一手房持平

早在2005年，廣州市就已經(jīng)圍繞舊城改造展開各項(xiàng)工作，而改造的思路也幾經(jīng)轉(zhuǎn)變。最早期的改造方式為拒絕開發(fā)商介入，由政府投資進(jìn)行小范圍試點(diǎn)改造。這種改造的方式問(wèn)題在于，推進(jìn)速度緩慢使廣州的舊城改造工作始終難以鋪開。

如果由開發(fā)商來(lái)成片改造，似乎可以解決一些問(wèn)題，但“拆遷”就成為擋在中間的一塊大石頭。很早之前，廣州部分開發(fā)商就透露了愿意參與舊城改造的意愿，但有一個(gè)前提是：拆遷問(wèn)題必須由政府予以解決。

三、廣州舊城改造拆遷補(bǔ)償大漲最高夠買一手房

拆遷60萬(wàn)人，投入資金超千億，廣州舊城改造規(guī)劃綱要向市民描繪了新一輪舊城改造的藍(lán)圖。60萬(wàn)人動(dòng)遷后怎么安置，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)怎樣，一系列問(wèn)題如今有了答案。

記者昨日從廣州市國(guó)土房管局獲悉，《廣州市舊城更新改造拆遷補(bǔ)償安置工作指導(dǎo)意見(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》)正式出臺(tái)，開始執(zhí)行。其中，最大的亮點(diǎn)是大幅提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)最高可補(bǔ)到周邊一手房?jī)r(jià)格。

搬得越快獎(jiǎng)得越多

《指導(dǎo)意見》規(guī)定，舊城更新改造項(xiàng)目可實(shí)行搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)制度，以此加速舊城改造的進(jìn)程。

考慮到各區(qū)實(shí)際情況不同，《指導(dǎo)意見》僅就搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)設(shè)定最高標(biāo)準(zhǔn)，搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在被拆遷房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的15%以內(nèi)確定，而具體給付標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)由各區(qū)根據(jù)實(shí)際情況自行設(shè)定。

各區(qū)在開展危舊房改造工作時(shí)，可以在危舊房改造決定里明確將整個(gè)搬遷期限劃分為多個(gè)階段，搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)分階段遞減，引導(dǎo)被拆遷人加快搬遷進(jìn)度。

模擬案例：危舊房改造決定作出之日為2009年1月1日，1月1日至3月31日設(shè)定為第一搬遷階段，那么被拆遷人在第一階段內(nèi)按時(shí)搬遷的就可以獲得全額獎(jiǎng)勵(lì)，4月1日至6月30日為第二搬遷階段，搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)相應(yīng)遞減10%，被拆遷人在第二階段搬遷的，就給予90%的搬遷獎(jiǎng)勵(lì)，以下可以類推。

貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)大幅提高

按照《指導(dǎo)意見》，舊城更新改造項(xiàng)目范圍內(nèi)住宅房屋被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償、就近安置和異地永遷3種補(bǔ)償安置方式。對(duì)于非住宅房屋拆遷主要實(shí)行貨幣補(bǔ)償，如改造項(xiàng)目有條件提供非住宅房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人也可依條件選擇異地永遷或就近安置。

在舊城改造中，廣州對(duì)舊城老房拆遷補(bǔ)償，以往是按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，但舊城區(qū)危舊房年代久遠(yuǎn)、破損嚴(yán)重，再要根據(jù)樓齡等估價(jià)，往往不高。原住戶在領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償后，可能難以買到合適房子，尤其在房?jī)r(jià)高企時(shí)。

對(duì)此，《指導(dǎo)意見》大幅提高貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償方式的，為鼓勵(lì)被拆遷人支持舊城更新改造工程，還由項(xiàng)目實(shí)施單位實(shí)行同一改造項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的改造獎(jiǎng)勵(lì)。“住宅房屋貨幣補(bǔ)償金額加上改造獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)原則上不得高于被拆遷住房所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場(chǎng)價(jià)格。”這意味著，最高貨幣補(bǔ)償可以達(dá)到同一地段的一手房?jī)r(jià)，基本可以保證被拆遷戶在市場(chǎng)上買到適當(dāng)商品住宅。

記者了解到，作為廣州舊城改造的試點(diǎn)，東濠涌便已首先嘗鮮，其拆遷補(bǔ)償高達(dá)1.3萬(wàn)元/平方米。

四、廣州增城舊改補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么

法律分析：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：權(quán)益面積建設(shè)費(fèi)用單價(jià)按復(fù)建住宅建設(shè)費(fèi)用單價(jià)與房屋建安成本補(bǔ)償（1500元/平方米）的差額計(jì)算，計(jì)入改造成本；村民住宅大于按復(fù)建費(fèi)用計(jì)入改造成本的面積部分，可按1500元/平方米給予房屋建安成本補(bǔ)償；現(xiàn)狀建筑中不予復(fù)建部分，按1500元/平方米給予房屋建安成本補(bǔ)償，等等。

法律依據(jù)：《廣州市增城區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)增城區(qū)加快推進(jìn)舊村全面改造工作的實(shí)施意見（試行）的通知》

第十四條（集體土地上住宅改造成本核算標(biāo)準(zhǔn)）集體土地上住宅（含宅基地、世居祖屋）改造成本按以下標(biāo)準(zhǔn)核算：

（一）住宅房屋有合法證明文件的，現(xiàn)狀建筑面積中證載（批準(zhǔn)）部分，復(fù)建費(fèi)用和臨遷費(fèi)計(jì)入改造成本。

（二）住宅房屋無(wú)合法證明文件的，可計(jì)基底面積三層半以下現(xiàn)狀建筑面積部分，復(fù)建費(fèi)用和臨遷費(fèi)計(jì)入改造成本。

（三）核定的住宅復(fù)建總量大于按復(fù)建費(fèi)用計(jì)入改造成本的面積部分為權(quán)益面積。權(quán)益面積建設(shè)費(fèi)用單價(jià)按復(fù)建住宅建設(shè)費(fèi)用單價(jià)與房屋建安成本補(bǔ)償（1500元/平方米）的差額計(jì)算，計(jì)入改造成本。其中扣減的房屋建安成本補(bǔ)償（1500元/平方米）由村民自籌，不計(jì)入改造成本。

（四）村民住宅現(xiàn)狀建筑面積大于按復(fù)建費(fèi)用計(jì)入改造成本的面積部分，可按1500元/平方米給予房屋建安成本補(bǔ)償，計(jì)入改造成本，不計(jì)臨遷費(fèi)。

（五）臨遷費(fèi)單價(jià)為30元/平方米，按48個(gè)月計(jì)算。如項(xiàng)目規(guī)模較大、實(shí)施整體改造（改造范圍內(nèi)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議整體簽約率超過(guò)80%后出讓融資地塊），可按60個(gè)月計(jì)算。

第十五條（集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量和改造成本核算標(biāo)準(zhǔn)）集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)復(fù)建總量按建筑面積和用地面積（僅限有合法用地證明文件）兩種方式核算，同一宗地只能選擇一種方式核算。

（一）按建筑面積核算：

1.有合法證明文件的，現(xiàn)狀建筑中合法部分按1:1核算復(fù)建量，復(fù)建費(fèi)用和臨遷費(fèi)計(jì)入改造成本。證載（批準(zhǔn)）面積大于現(xiàn)狀建筑面積部分可計(jì)為權(quán)益面積，建設(shè)費(fèi)用自籌，不計(jì)入改造成本。

2.無(wú)合法證明文件（含現(xiàn)狀建筑面積大于證載或批準(zhǔn)面積部分）的，2009年12月31日前建成部分，可按1:1或2:1核算復(fù)建量（同一項(xiàng)目只能選擇一種標(biāo)準(zhǔn)核算），復(fù)建費(fèi)用和臨遷費(fèi)按該部分建筑面積的50%核算，計(jì)入改造成本；2009年12月31日后建成部分，不予核算復(fù)建量。現(xiàn)狀建筑中不予復(fù)建部分，按1500元/平方米給予房屋建安成本補(bǔ)償，計(jì)入改造成本。

3.臨遷費(fèi)單價(jià)為45元/平方米，按48個(gè)月計(jì)算，如項(xiàng)目規(guī)模較大、實(shí)施整體改造（改造范圍內(nèi)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議整體簽約率超過(guò)80%后出讓融資地塊），可按60個(gè)月計(jì)算。

（二）按用地面積核算：

1.按證載（批準(zhǔn)）用地面積每畝400平方米核算集體經(jīng)濟(jì)物業(yè)面積，建設(shè)費(fèi)用計(jì)入改造成本。臨遷費(fèi)按本條第（一）款計(jì)算，計(jì)入改造成本。

2.不需采用政府征收村屬其他用地、政府補(bǔ)助、異地安置、異地容積率補(bǔ)償?shù)确绞狡胶忾_發(fā)強(qiáng)度的，可按證載（批準(zhǔn)）用地面積容積率1.8（毛）計(jì)算權(quán)益面積，其建設(shè)費(fèi)用自籌，不計(jì)入改造成本。

五、廣州市城中村改造補(bǔ)償方案

法律分析：1、一戶宅基地置換300平方米同一地段高層住宅：這是石家莊市政府倡導(dǎo)和決定的補(bǔ)償方式，這是底線，不能低于此標(biāo)準(zhǔn)。

2、臨時(shí)安置費(fèi)、搬遷費(fèi)：臨時(shí)安置費(fèi)按15元/平方米計(jì)算，搬遷費(fèi)按10元/平方米，按兩次計(jì)算;這是截至2011年的標(biāo)準(zhǔn)。

3、地上房屋補(bǔ)償款及裝修款：無(wú)明確具體標(biāo)準(zhǔn)可供參考，一般由評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。

4、停產(chǎn)停業(yè)損失：該項(xiàng)費(fèi)用主要針對(duì)營(yíng)運(yùn)性房屋進(jìn)行的補(bǔ)償。

5、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)。

6、電器移機(jī)費(fèi)：一般按市場(chǎng)價(jià)位進(jìn)行補(bǔ)償，目前家用電器移機(jī)費(fèi)：空調(diào)200元一臺(tái);有線電視150元一戶;電話移機(jī)88元一部;熱水器100元一臺(tái)等等。

7、其他補(bǔ)償或補(bǔ)助。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。