一、金昌拆遷補(bǔ)償價格,河北省土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的流程是哪些呢

申請

交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請交易當(dāng)事人申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時，還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點(diǎn)圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料。

受理和審查

市、縣國土資源管理部門受理申請后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對申請人提交的申請材料進(jìn)行審查，并就申請地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門意見。經(jīng)審查，申請地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織地價評估，確定應(yīng)繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。

地價評估

市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)組織對申請轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)市場價格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格進(jìn)行評估，估價基準(zhǔn)期日為擬出讓時點(diǎn)。

確定出讓金，擬訂出讓方案

市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定：

（1）轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的：應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格

（2）轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的：應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格

方案報批，發(fā)出準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書

市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報市、縣人民政府審批。協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后，市、縣國土資源管理部門應(yīng)向申請人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》。通知書內(nèi)容包括：準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓人的權(quán)利、義務(wù)、應(yīng)繳納的土地出讓金等。

公開交易

取得《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》的申請人，應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場等場所公開交易，確定受讓人和成交價款。

簽訂轉(zhuǎn)讓合同

通過公開交易確定受讓方和成交價款后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。

辦理出讓手續(xù)

受讓人應(yīng)在達(dá)成交易后10日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同、原土地使用證、準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國土資源管理部門申請辦理出讓手續(xù)。市、縣國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案、公開交易情況等，依法收回原土地使用權(quán)人的劃撥決定書，注銷土地登記，收回原土地證書，與受讓方簽訂出讓合同。

以上是河北省土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的流程。

二、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程

國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：1、交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請交易當(dāng)事人申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時，還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點(diǎn)圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明，委托書、身份證明等資料；2、審查；3、現(xiàn)場勘察；4、地價評估，并提供報告書；5、填寫轉(zhuǎn)讓審批表。【法律依據(jù)】《土地管理法》第五十四條 建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：(一)國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；(二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；(三)國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

三、河北省土地流轉(zhuǎn)程序規(guī)定是怎樣的

土地流轉(zhuǎn)程序：

1、代耕代種。這是指暫時無力或不愿經(jīng)營承包地的農(nóng)戶，經(jīng)自行協(xié)商臨時把承包地交由別人（大多是親友）代耕代種，原承包合同關(guān)系不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。這種形式因?yàn)楹唵蚊髁?、手續(xù)簡便，成為當(dāng)前我省土地流轉(zhuǎn)中最為普遍的一種形式。據(jù)統(tǒng)計(jì)我省以此種方式流轉(zhuǎn)的土地約120萬畝，占全省土地流轉(zhuǎn)總面積的42％。對于這種方式除約定稅費(fèi)由代耕代種方負(fù)擔(dān)，應(yīng)向所在集體組織備案外，集體組織一般都不加干涉。

2、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前滁州市以轉(zhuǎn)包方式流轉(zhuǎn)土地9．2萬畝，六安市22．2萬畝，巢湖市4．6萬畝，分別占全市土地流轉(zhuǎn)總面積的31．3％、54．8％、19．2％。以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的土地面積，滁州市3．8萬畝，六安市5．8萬畝，巢湖市2．5萬畝，分別占全市土地流轉(zhuǎn)總面積為12．9％、14．3％、10．4％。以此種方式流轉(zhuǎn)土地的主體一方是農(nóng)戶或農(nóng)民集體組織，農(nóng)戶和集體的權(quán)利能得到尊重和保障。調(diào)查中不少地方介紹，轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓簽約率不高，若引起糾紛比較難處理。轉(zhuǎn)包與轉(zhuǎn)讓的最大區(qū)別在于轉(zhuǎn)包不改變原承包合同關(guān)系，轉(zhuǎn)讓則應(yīng)簽訂新的承包合同。

3、出租、反租倒包。出租是指農(nóng)戶或集體組織將土地的使用權(quán)有償讓與他人的行為。反租倒包是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村組組織先從農(nóng)戶或集體組織那里租賃土地，然后進(jìn)行轉(zhuǎn)租并從中謀利的行為。出租和反租倒包本來是兩種不同的形式，但不少地方往往把二者混為一談。據(jù)我們調(diào)查，以出租和反租倒包方式流轉(zhuǎn)的土地面積，滁州市2萬畝，六安市7．6萬畝，巢湖市5萬畝，分別占全市流轉(zhuǎn)土地總面積的6．8％、18．8％、20．1％。以此種方式流轉(zhuǎn)的土地，大多數(shù)是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的推動或者直接干預(yù)下進(jìn)行的，有的還以各種名義參與租賃費(fèi)的分配或者獲得“倒包”中的差價。

4、互換。單個或者一部分承包戶主動或在集體組織指導(dǎo)下與本集體中的其他承包戶自愿調(diào)整地塊，使承包地連片集中的行為，互換有利于土地的連片集中和規(guī)模經(jīng)營，互換本身是一種流轉(zhuǎn)形式，又對其他形式的流轉(zhuǎn)能起到推動作用，所以受到干部群眾的重視。最近頒布的農(nóng)村土地承包法也把互換作為土地流轉(zhuǎn)的一方式加以肯定?；Q土地面積有據(jù)可查的，全省約20萬畝。

5、鳳陽趙莊模式。鳳陽縣劉府鎮(zhèn)趙莊村創(chuàng)造了一種土地流轉(zhuǎn)的特殊模式，以民營企業(yè)鳳陽金昌保溫瓶總廠為依托，成立農(nóng)林開發(fā)公司，于2002年3月在鎮(zhèn)政府的大力支持下，由公司直接與農(nóng)戶簽訂合同，將全村11400畝土地全部租賃下來，由公司組織統(tǒng)一經(jīng)營。合同期限為12年，每畝土地租金第一年為120元，從第四年起每畝200元，租金每年結(jié)算一次，直至合同期屆滿。租賃期間，本村勞動力可以在企業(yè)上班，也可以從事林區(qū)管理，成為林業(yè)產(chǎn)業(yè)工人，還可以在不影響楊樹生長和服從公司統(tǒng)一規(guī)劃管理的情況下，在原屬自己的承包地里種植經(jīng)濟(jì)作物或從事養(yǎng)殖，收益全部歸農(nóng)戶所有。全村的勞動力基本可以實(shí)現(xiàn)不離鄉(xiāng)就業(yè)。

四、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程是什么

以單位用地轉(zhuǎn)讓為例：

（一）提出轉(zhuǎn)讓申請。雙方需準(zhǔn)備好身份證、法人資格證明、土地使用證、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、宗地界址點(diǎn)圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明，委托書等資料。

（二）審查。承辦人對雙方所提供的資料及宗地情況進(jìn)行詳細(xì)審查了解，15個工作日內(nèi)通知轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人。

（三）現(xiàn)場勘察。現(xiàn)場勘察應(yīng)與有關(guān)資料對照核實(shí)。

（四）地價評估，并提供報告書。轉(zhuǎn)讓價格低于市價的，可以優(yōu)先購買；轉(zhuǎn)讓價過高的，可以采取必要調(diào)控措施。

（五）填寫轉(zhuǎn)讓審批表。

（六）審批。雙方需持轉(zhuǎn)讓檔案以及轉(zhuǎn)讓審批表等報中心及局領(lǐng)導(dǎo)審批。

（七）交納有關(guān)稅費(fèi)。

（八）登記編號。

（九）土地使用權(quán)變更登記。

一、什么情況下國有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓

國有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓的情況有：以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，需按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得《國有土地使用證》；以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，需取得《國有土地使用證》，經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納完土地使用權(quán)出讓金。

二、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)是多少

（一）營業(yè)稅

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第一條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位屬于營業(yè)稅的納稅人，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的一種，所以應(yīng)該繳納營業(yè)稅。

應(yīng)納營業(yè)稅額按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算，即應(yīng)納稅額＝營業(yè)額×稅率。按財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》的規(guī)定，單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓憑證上開具的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。

轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的稅率為5％。

（二）城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加

以上述應(yīng)納營業(yè)稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別按照1－7％和3％的稅率征收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

（三）土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)應(yīng)繳納土地增值稅。以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，按照累進(jìn)稅率征收土地增值稅。

（四）企業(yè)所得稅

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部收入減去土地使用權(quán)的購置或受讓原價、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅后的余額為應(yīng)納稅所得額，一般按照25％的稅率征收企業(yè)所得稅。

（五）印花稅

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需要簽訂合同，根據(jù)《印花稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，應(yīng)繳納印花稅，以合同中的金額為計(jì)稅依據(jù)，按照萬分之五的稅率征收。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》第三條也規(guī)定，對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

《印花稅暫行條例》第八條規(guī)定，同一憑證，由兩方或者兩方以上當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)一份的，應(yīng)當(dāng)由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花。所以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方和受讓方都應(yīng)該繳納印花稅。

（六）契稅

根據(jù)《契稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的承受方為契稅的納稅義務(wù)人。契稅的計(jì)稅依據(jù)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的成交價格，稅率為3％。

五、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的流程

1、依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清地價后進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;

2、已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的;

3、減免地價或交納協(xié)議地價的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;

4、為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓;

5、人民法院裁定，需要處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓;

6、成片開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

一、購買房屋時為什么要查土地使用年限

土地使用權(quán)指單位或個人依法或依約定，對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。

出讓土地是有使用年限的，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條按照土地的不同使用用途，對出讓土地的最高使用年限做了規(guī)定：居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或其他用地為50年。第22條規(guī)定：土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第39條、第40條、第41條又規(guī)定了出讓土地使用權(quán)在土地出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿時終止，土地上的地上建筑物、其他附著物所有權(quán)歸國家無償取得，需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金。

所以在房屋買賣中，如果沒有特別的約定，房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一起轉(zhuǎn)讓，所謂“地隨房走”，其使用權(quán)的價值包括在房地產(chǎn)買賣的總價款中，因?yàn)橥恋氐氖褂媚晗迺绊懛课莸膬r值，有必要審查土地使用權(quán)的期限。

二、保障房土地出讓金在哪里交？

1、各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資。

2、由于土地出讓方式和用途的不同，土地出讓金也不盡相同，最普遍的通過招拍掛拿地的價格就是土地出讓金，土地出讓金則有點(diǎn)類似于“稅費(fèi)”。工業(yè)用地主要有涉及三項(xiàng)稅：土地稅、契稅、土地使用稅；土地出讓金由當(dāng)?shù)氐胤秸驼鞯毓こ讨鞴懿块T協(xié)商，根據(jù)當(dāng)?shù)禺?dāng)時的土地價格進(jìn)行協(xié)商議定。

3、土地稅指的是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。的規(guī)定貴公司不是納稅義務(wù)人可不繳納土地增值稅。

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文章來源參考：【頭條】，金昌拆遷補(bǔ)償價格標(biāo)準(zhǔn)

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投稿：顧一

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