一、標(biāo)的錯誤的拆遷補(bǔ)償協(xié)議,拆遷補(bǔ)償協(xié)議主體錯誤如何變更,拆遷補(bǔ)償原則

一、拆遷補(bǔ)償協(xié)議主體錯誤如何變更

拆遷補(bǔ)償協(xié)議主體錯誤的，拆遷補(bǔ)償協(xié)議無效，要和具有拆遷主體資格的當(dāng)事人重新簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，而不是變更拆遷補(bǔ)償協(xié)議?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

二、拆遷補(bǔ)償原則

(1)按原面積妥善安置原則。

拆遷人拆除被拆遷人使用的房屋，原則上按原面積妥善安置的原則，既保證被拆遷人不因拆遷而減少住房、生產(chǎn)經(jīng)營面積，降低居住水平，生產(chǎn)經(jīng)營收入，又要保證拆遷人在拆遷活動中不承擔(dān)額外責(zé)任。

但當(dāng)事人可就拆遷房屋的安置地點(diǎn)、面積、搬遷期限、搬遷方式以及過渡期限等進(jìn)行協(xié)商。

(2)鼓勵遷往市區(qū)邊陲地段和人口稀疏地區(qū)的原則。

為了城市的長遠(yuǎn)發(fā)展，減輕城市中心地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)、住房等壓力，對被拆遷戶的安置應(yīng)采取鼓勵從城市中心人口密集的地區(qū)遷往城市正在發(fā)展、人口較為稀疏的城市邊緣地區(qū)，從區(qū)位較好的地段遷往較差的地段的原則。

凡根據(jù)該鼓勵原則遷往市區(qū)邊緣地段的，以及從區(qū)位好的地段遷往區(qū)位差的地段的被拆遷戶，可以適當(dāng)增加安置面積，以示鼓勵。

(3)等價交換原則。

在拆遷過程中，拆遷方與被拆遷方應(yīng)本著等價交換的原則，不管是采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，還是作價補(bǔ)償方式，在安置被拆遷人房屋時，一方面，拆遷方要保證被拆遷人不因拆遷而減少住房或用房面積；

另一方面，被拆遷方則無權(quán)通過拆遷無理要求增加額外的住房面積，雙方均應(yīng)本著等價交換的原則協(xié)商處理安置事宜。

(4)先安置、后拆遷的原則。

拆遷方在拆除被拆遷方的房屋時，應(yīng)先妥善安置被拆遷方，然后再予以拆除房屋，即使在拆遷人與被拆遷人因補(bǔ)償安置協(xié)議未達(dá)成一致，拆遷方依法先執(zhí)行拆遷時，也必須先對被拆遷方做好安置工作，保證被拆遷方不至于因房屋被先行拆除而無安身之處，從而確保被拆遷人的居住權(quán)。

通過以上內(nèi)容可以知道，拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽署的當(dāng)事人不具有主體資格的，簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議無效。

與具有主體資格的當(dāng)事人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時，不是變更協(xié)議，而是要重新簽訂。

二、拆遷補(bǔ)償協(xié)議主體錯誤如何變更

拆遷補(bǔ)償協(xié)議主體錯誤的，拆遷補(bǔ)償協(xié)議無效，要和具有拆遷主體資格的當(dāng)事人重新簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，而不是變更拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

一、拆遷補(bǔ)償原則

（1）按原面積妥善安置原則。拆遷人拆除被拆遷人使用的房屋，原則上按原面積妥善安置的原則，既保證被拆遷人不因拆遷而減少住房、生產(chǎn)經(jīng)營面積，降低居住水平，生產(chǎn)經(jīng)營收入，又要保證拆遷人在拆遷活動中不承擔(dān)額外責(zé)任。但當(dāng)事人可就拆遷房屋的安置地點(diǎn)、面積、搬遷期限、搬遷方式以及過渡期限等進(jìn)行協(xié)商。

（2）鼓勵遷往市區(qū)邊陲地段和人口稀疏地區(qū)的原則。為了城市的長遠(yuǎn)發(fā)展，減輕城市中心地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)、住房等壓力，對被拆遷戶的安置應(yīng)采取鼓勵從城市中心人口密集的地區(qū)遷往城市正在發(fā)展、人口較為稀疏的城市邊緣地區(qū)，從區(qū)位較好的地段遷往較差的地段的原則。凡根據(jù)該鼓勵原則遷往市區(qū)邊緣地段的，以及從區(qū)位好的地段遷往區(qū)位差的地段的被拆遷戶，可以適當(dāng)增加安置面積，以示鼓勵。

（3）等價交換原則。在拆遷過程中，拆遷方與被拆遷方應(yīng)本著等價交換的原則，不管是采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，還是作價補(bǔ)償方式，在安置被拆遷人房屋時，一方面，拆遷方要保證被拆遷人不因拆遷而減少住房或用房面積；另一方面，被拆遷方則無權(quán)通過拆遷無理要求增加額外的住房面積，雙方均應(yīng)本著等價交換的原則協(xié)商處理安置事宜。

（4）先安置、后拆遷的原則。拆遷方在拆除被拆遷方的房屋時，應(yīng)先妥善安置被拆遷方，然后再予以拆除房屋，即使在拆遷人與被拆遷人因補(bǔ)償安置協(xié)議未達(dá)成一致，拆遷方依法先執(zhí)行拆遷時，也必須先對被拆遷方做好安置工作，保證被拆遷方不至于因房屋被先行拆除而無安身之處，從而確保被拆遷人的居住權(quán)。

法律依據(jù)：

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

三、沒有達(dá)成一致補(bǔ)償協(xié)議，被拆遷人應(yīng)當(dāng)怎么做

被拆遷人不滿意拆遷的補(bǔ)償條件，房子還是被強(qiáng)拆了。這是為什么呢？拆遷正強(qiáng)勢推進(jìn)，全國各地普遍展開了拆遷工程。而隨著拆遷越來越多，其反映出來的問題也越來越多。其中，一個在各地都普遍存在的最為明顯的問題是：強(qiáng)拆。這里要說到一個合法強(qiáng)拆的問題。即：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第32條規(guī)定：被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，又不履行補(bǔ)償決定的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)條例可以看出，法院執(zhí)行合法強(qiáng)拆的前提是被拆遷人不行使復(fù)議、訴訟等法律權(quán)利，且不履行補(bǔ)償決定時，才可以申請強(qiáng)拆執(zhí)行程序。而在現(xiàn)實(shí)的拆遷中，基本上沒有能執(zhí)行合法強(qiáng)拆的條件。也就是說，我們在現(xiàn)實(shí)中看到或聽到的強(qiáng)拆，大部分都涉及非法強(qiáng)拆的。按照拆遷程序來說，都是要先進(jìn)行協(xié)商和談判，在拆遷方與被拆遷人達(dá)成一致的補(bǔ)償意見，補(bǔ)償款項到達(dá)被拆遷人戶頭后，方能實(shí)施房屋的拆遷。但事實(shí)上，很多時候拆遷方給的拆遷補(bǔ)償是很低的，因此其實(shí)很多被拆遷人并不滿意。期間也會有雙方的協(xié)商，但往往沒有什么實(shí)際的效果。而奇怪的是，就算是被拆遷人不滿意拆遷的補(bǔ)償條件，房子還是被強(qiáng)拆了。這是為什么呢？這一方面是因為被拆遷人有從眾的心理。即看著周圍鄉(xiāng)里鄉(xiāng)親的人都同意拆遷了，自己還不同意好像不太好，于是也就咬咬牙，任憑拆遷方“處置”了。這另一方面是因為拆遷方有拆遷預(yù)算，要達(dá)到低成本的拆遷目的。所以從一開始就開始壓價，對一些比較好說話、沒有反抗意識或者反抗能力的人也就“知會”一聲，說拆就拆。因此，即使雙方?jīng)]有達(dá)成一致協(xié)議，房子還是就被拆了。但這樣的行為切切實(shí)實(shí)的侵害了被拆遷人的利益。隨著拆遷深入，關(guān)注拆遷法律的人也越來越多。很多被拆遷人也開始覺醒：這必須得有合法合理的拆遷補(bǔ)償，才能足夠支撐后期的生活。因此，對于沒有達(dá)成一致補(bǔ)償協(xié)議的強(qiáng)拆，被拆遷人一定要進(jìn)行有效的維權(quán)。那被拆遷人應(yīng)該怎么做呢？北京在明律師事務(wù)所拆遷律師為您提供幾點(diǎn)建議：

一、如果拆遷方給出的拆遷補(bǔ)償不合理，千萬別簽協(xié)議，復(fù)議、訴訟都是維權(quán)方式，能為你爭取到主動的協(xié)商地位，能有效提高拆遷補(bǔ)償。

二、不盲從、不附和鄰居意見和決定。即使是同一片地區(qū)拆遷，每個人的情況都會有不一樣的地方，補(bǔ)償也不盡相同。利益是自己的，只有靠自己爭取才會有。而如果好的維權(quán)措施能爭回來的利益可能是在原有補(bǔ)償基礎(chǔ)上的十倍或百倍。

三、如果在協(xié)議沒談攏的前提下，房屋就被強(qiáng)拆了，一定要及時、盡早的聘請拆遷律師幫助，以將損失降低到最小。

四、拆遷補(bǔ)償協(xié)議不一致怎么辦

拆遷補(bǔ)償協(xié)商不一致可以訴訟。拆遷補(bǔ)償協(xié)商無法達(dá)成一致的，被拆遷人可以就補(bǔ)償數(shù)額與拆遷人進(jìn)行合理范圍內(nèi)的協(xié)商溝通，協(xié)商不成可以依法提起行政訴訟?！痉梢罁?jù)】《行政訴訟法》第十二條人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟：（一）對征收、征用決定及其補(bǔ)償決定不服的；（二）申請行政機(jī)關(guān)履行保護(hù)人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)益的法定職責(zé)，行政機(jī)關(guān)拒絕履行或者不予答復(fù)的；（三）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其經(jīng)營自主權(quán)或者農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的；（四）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)濫用行政權(quán)力排除或者限制競爭的；（五）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)違法集資、攤派費(fèi)用或者違法要求履行其他義務(wù)的；（六）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)沒有依法支付撫恤金、最低生活保障待遇或者社會保險待遇的；（七）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經(jīng)營協(xié)議、土地房屋征收補(bǔ)償協(xié)議等協(xié)議的；（八）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其他人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)益的。

五、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議糾紛的裁判規(guī)則

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議糾紛的裁判規(guī)則拆遷人與被拆遷人僅就拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議發(fā)生爭議，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)作為民事案件受理。特殊情況下，違約方仍然有權(quán)起訴要求變更或接觸合同，但應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。安置房屋的實(shí)際面積大于合同約定的面積，超過3%的部分，被拆遷人可依約定不再另行支付購房款，而產(chǎn)權(quán)歸被拆遷人所有。拆遷人因違約造成原合同不能履行，而要求拆遷補(bǔ)償安置方式從產(chǎn)權(quán)置換變更為貨幣補(bǔ)償?shù)?，計算房屋補(bǔ)償價款的房屋面積應(yīng)當(dāng)以建成后的安置房屋的實(shí)際面積計算，房屋黨委應(yīng)當(dāng)以起訴時同類型、同地段房屋的時常單價為準(zhǔn)

一、拆遷賠償不合理怎么辦

1、達(dá)成房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的情形

如當(dāng)事人在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中不僅對補(bǔ)償方式、安置房屋面積、過渡期限等一般內(nèi)容進(jìn)行約定，而且對協(xié)議的標(biāo)的物即安置用房的位置、用途也作了明確、特別約定的情況下，該標(biāo)的物具有了特定性，結(jié)合拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議特殊性，按照對被拆遷人利益的側(cè)重保護(hù)原則，《解釋》將此種情況下被拆遷人對該特定房屋的債權(quán)視為一種特種債權(quán)，該特種債權(quán)的優(yōu)先權(quán)屬于法規(guī)、司法解釋規(guī)定的，也就是債權(quán)物權(quán)化。根據(jù)特種債權(quán)的物權(quán)優(yōu)先效力，被拆遷人的債權(quán)具有對抗第三人的效力，即排他性，拆遷人出賣拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的標(biāo)的物補(bǔ)償安置房屋給第三人的行為為侵權(quán)行為，即使第三人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，優(yōu)先取得拆遷補(bǔ)償安置房屋，第三人的物權(quán)變動也不得對抗被拆遷人的物上請求權(quán)。

2、對未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的情形

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第16條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。

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文章來源參考：【頭條】，拆遷補(bǔ)償對象錯了如何糾正

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投稿：余若

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