一、拆遷再談補償條件有哪些,拆遷一般會有幾次談判機會

法律上沒有規(guī)定拆遷過程當(dāng)中的談判次數(shù)，可能工作人員會和被拆遷戶反復(fù)的進行談判，就是說談判的機會是有好多次的，但是，在拆遷談判的過程中，很明顯被拆遷忽視處于弱勢地位，拆遷談判是有技巧的，了解法律常識是第1步，所以可以委托律師談判。
一、拆遷一般會有幾次談判機會?
      談判中談判的機會可以有很多次，拖延是一種非常有用的時間策略。對被拆遷人而言，時間幾乎沒有成本。相反的對拆遷人而言，時間有巨大的資金成本和機會成本。所以在拆遷之初的策略是拖延，不與拆遷方進行接觸，但是要了解其他拆遷戶的進展，作為自己談判的基礎(chǔ)，不能與其他拆遷戶的信息脫節(jié)。
      合理的定位是談判的第一步。在拆遷談判中一些過高的補償要求會被對方認為是“獅子大開口”，會毀滅對方通過談判解決希望，其結(jié)果可能是迫使對方采取“強制拆遷”的極端手段，有時釀成“玉石俱焚”的悲劇。
      作為被拆遷戶是很難套出拆遷方的底線的，因為不管你自己考慮之后價格降到什么程度，也許比他的底線還是高，也許比他的底線已經(jīng)低了，你得到的回答永遠是一個，不可能，政策是不能變的。但是，往往在這種你自己反復(fù)開價的過程中，他已經(jīng)掌握了你的底線，這很重要，一方的底線被對方掌握，那談判就非常的被動。總之，你不能輕易的告訴拆遷方你的心理價位!一旦說了，不要反復(fù)改變。
二、房屋拆遷談判中有哪些技巧?
      其一，知己知彼，百戰(zhàn)不殆
      這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作。一方面，大家要注意搜集信息，了解當(dāng)前拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和水平，再結(jié)合自身情況確定自己的目標(biāo)和底線。這主要是通過及時查閱相關(guān)公告、申請政府信息公開和適當(dāng)了解周邊類似房地產(chǎn)的市場價格等行動來實現(xiàn)。另一方面，我們不僅要知己還要知彼，這樣才能在之后的談判時做到心中有數(shù)，游刃有余。所以，還要多收集一些拆遷方的信息，例如到底是誰要拆我們的房子?他們有沒有權(quán)限?又有著怎樣的背景?做好了這些充分的準(zhǔn)備，就容易在之后的談判中做到不慌不忙、從容應(yīng)對了。
      其二，少說多聽，不要輕易亮底
      征收方第一次來上門談判，其實也是來摸你的底的，探探你的情況和心理預(yù)期。這時候千萬不要“太直”，把自己內(nèi)心的真實報價直接透露給對方。因為一旦對方知道了你的底線，主動權(quán)就在他手里了。正確的做法是:首先，不要輕易讓對方摸清你的底。一方面不要在征收方提出補償條件時明確表態(tài)接受或不接受，注意為日后的談判留出余地;另一方面不要直接說出自己的心理價位，這樣可能會沒有了爭取更高補償?shù)目臻g。其次，一定要善于傾聽，而且盡量不露痕跡的啟發(fā)對方多說，在他發(fā)表意見的過程中分析和判斷對方的底線，捕捉有用信息，及時做好錄音記錄，從而調(diào)整自己的應(yīng)對策略，掌握談判的主動權(quán)。
      其三，跟有決定權(quán)的人談判
      與對方談判有意義的前提是雙方對談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說了算的人。否則你可能費了大量的口舌和精力跟對方談了半天，最后他來了句:這個我說了也不算、這個超出我決定的權(quán)限了，必須回去請示領(lǐng)導(dǎo)，此時你就會很崩潰。所以，在談判之前，大家就要確認一下，跟自己談判的人是不是有決定權(quán)和執(zhí)行權(quán)，以免對方在關(guān)鍵時刻以沒有權(quán)限為借口來推脫，浪費您寶貴的維權(quán)時間。實踐中，一些被征收人會根據(jù)情況主動提出與項目動遷工作的負責(zé)人、領(lǐng)導(dǎo)來直接談，這是富有智慧的做法。
      其四，合理報價，不漫天要價
      給自己定一個心理預(yù)期價是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的。如果要求過高，脫離了實際，可能會導(dǎo)致直接談崩;要求過低，又擔(dān)心吃虧。所以報價不宜過高，也不宜過低，可以稍微高于自己的心理預(yù)期，但是也不要高到讓拆遷方覺得太離譜。給大家建議的參考標(biāo)準(zhǔn)是:首先，可以和周邊房地產(chǎn)市場價格對比，因為對被征收房屋價值的補償，一般不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，這是有充分的法律依據(jù)的;其次，要考慮自己之后的生活質(zhì)量和居住條件，以不降低且略有提升為標(biāo)準(zhǔn)。無論如何，指望著“拆遷暴富”都是不值得提倡的心態(tài)，也往往無法實現(xiàn)。
      應(yīng)該說什么時候談好了，拆遷談判也就正式結(jié)束了，但是法律不能限制，必須要在幾次之內(nèi)就談判好了。如果被拆遷戶在和政府工作人員談判的過程中，完全不切合實際情況，隨意索要拆遷補償款，反復(fù)幾次都是這樣的話，政府部門會考慮采取強制措施的。

二、拆遷一般會有幾次談判機會?

談判中談判的機會可以有很多次，拖延是一種非常有用的時間策略。對被拆遷人而言，時間幾乎沒有成本。相反的對拆遷人而言，時間有巨大的資金成本和機會成本。所以在拆遷之初的策略是拖延，不與拆遷方進行接觸，但是要了解其他拆遷戶的進展，作為自己談判的基礎(chǔ)，不能與其他拆遷戶的信息脫節(jié)。

合理的定位是談判的第一步。在拆遷談判中一些過高的補償要求會被對方認為是“獅子大開口”，會毀滅對方通過談判解決希望，其結(jié)果可能是迫使對方采取“強制拆遷”的極端手段，有時釀成“玉石俱焚”的悲劇。

作為被拆遷戶是很難套出拆遷方的底線的，因為不管你自己考慮之后價格降到什么程度，也許比他的底線還是高，也許比他的底線已經(jīng)低了，你得到的回答永遠是一個，不可能，政策是不能變的。但是，往往在這種你自己反復(fù)開價的過程中，他已經(jīng)掌握了你的底線，這很重要，一方的底線被對方掌握，那談判就非常的被動?？傊悴荒茌p易的告訴拆遷方你的心理價位!一旦說了，不要反復(fù)改變。

一、拆遷補償款與評估公司如何確定

在拆遷過程中，大家非常關(guān)心補償款的計算問題。拆遷補償款是怎么算出來的？一個是房屋的價值、一部分是土地的價值，這兩個方面都需要進行評估才能計算出來，而其他的項目，比如說是兩停損失、提前搬家獎勵，這些都是政策性的補償，是不需要進行評估的，都是直接加進補償協(xié)議中的。

其實你的房子到底值多少錢，每個人心中都有一個屬于自己的估價，但是，最終落到拆遷安置補償協(xié)議上的數(shù)字和你的心理價位如何達成一致，是需要智慧和方案的。

為什么會存在差距，而且這個差距還會相差的非常懸殊呢？其實這個道理很簡單，就是估價方法不一樣造成的。一般來說，被拆遷人通常都是以同區(qū)位的商品房價格來作為自己家的被拆遷房屋的參照的，這樣的方法我們姑且稱為市場比較法，而評估公司對被拆遷房屋進行評估，得出的結(jié)果可能連市場比較法的零頭都趕不上，這是為什么呢？因為評估公司使用的評估方法和我們使用的評估方法不一樣，他們使用的是成本法，所以計算出來的數(shù)額會非常的低。

那評估公司用成本法來進行評估，被拆遷人的合法利益受到這么大的損失，該怎么辦呢？

關(guān)于評估公司的選定問題，作為被拆遷人是有權(quán)利參與的，而99％的被拆遷人都不知道，自己可以參與到這個環(huán)節(jié)中來，導(dǎo)致自己放棄行使這個權(quán)利，造成自己的利益受到損害。這就是我們常講的信息不對稱導(dǎo)致的利益受損。

專業(yè)的事情是需要交給專業(yè)的人去做，但是我們要了解相關(guān)的程序，以及和我們的利益相關(guān)的要點，只有知道了這些，才能避免被拆遷方忽悠。

三、拆遷一般會有幾次談判機會

談判中談判的機會可以有很多次，拖延是一種非常有用的時間策略。對被拆遷人而言，時間幾乎沒有成本。相反的對拆遷人而言，時間有巨大的資金成本和機會成本。所以在拆遷之初的策略是拖延，不與拆遷方進行接觸，但是要了解其他拆遷戶的進展，作為自己談判的基礎(chǔ)，不能與其他拆遷戶的信息脫節(jié)。

合理的定位是談判的第一步。在拆遷談判中一些過高的補償要求會被對方認為是“獅子大開口”，會毀滅對方通過談判解決希望，其結(jié)果可能是迫使對方采取“強制拆遷”的極端手段，有時釀成“玉石俱焚”的悲劇。

作為被拆遷戶是很難套出拆遷方的底線的，因為不管你自己考慮之后價格降到什么程度，也許比他的底線還是高，也許比他的底線已經(jīng)低了，你得到的回答永遠是一個，不可能，政策是不能變的。但是，往往在這種你自己反復(fù)開價的過程中，他已經(jīng)掌握了你的底線，這很重要，一方的底線被對方掌握，那談判就非常的被動?？傊?，你不能輕易的告訴拆遷方你的心理價位！一旦說了，不要反復(fù)改變。

一、房屋拆遷談判中有哪些技巧？

其一，知己知彼，百戰(zhàn)不殆

這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作。一方面，大家要注意搜集信息，了解當(dāng)前拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和水平，再結(jié)合自身情況確定自己的目標(biāo)和底線。這主要是通過及時查閱相關(guān)公告、申請政府信息公開和適當(dāng)了解周邊類似房地產(chǎn)的市場價格等行動來實現(xiàn)。另一方面，我們不僅要知己還要知彼，這樣才能在之后的談判時做到心中有數(shù)，游刃有余。所以，還要多收集一些拆遷方的信息，例如到底是誰要拆我們的房子？他們有沒有權(quán)限？又有著怎樣的背景？做好了這些充分的準(zhǔn)備，就容易在之后的談判中做到不慌不忙、從容應(yīng)對了。

其二，少說多聽，不要輕易亮底

征收方第一次來上門談判，其實也是來摸你的底的，探探你的情況和心理預(yù)期。這時候千萬不要“太直”，把自己內(nèi)心的真實報價直接透露給對方。因為一旦對方知道了你的底線，主動權(quán)就在他手里了。正確的做法是：首先，不要輕易讓對方摸清你的底。一方面不要在征收方提出補償條件時明確表態(tài)接受或不接受，注意為日后的談判留出余地；另一方面不要直接說出自己的心理價位，這樣可能會沒有了爭取更高補償?shù)目臻g。其次，一定要善于傾聽，而且盡量不露痕跡的啟發(fā)對方多說，在他發(fā)表意見的過程中分析和判斷對方的底線，捕捉有用信息，及時做好錄音記錄，從而調(diào)整自己的應(yīng)對策略，掌握談判的主動權(quán)。

其三，跟有決定權(quán)的人談判

與對方談判有意義的前提是雙方對談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說了算的人。否則你可能費了大量的口舌和精力跟對方談了半天，最后他來了句：這個我說了也不算、這個超出我決定的權(quán)限了，必須回去請示領(lǐng)導(dǎo)，此時你就會很崩潰。所以，在談判之前，大家就要確認一下，跟自己談判的人是不是有決定權(quán)和執(zhí)行權(quán)，以免對方在關(guān)鍵時刻以沒有權(quán)限為借口來推脫，浪費您寶貴的維權(quán)時間。實踐中，一些被征收人會根據(jù)情況主動提出與項目動遷工作的負責(zé)人、領(lǐng)導(dǎo)來直接談，這是富有智慧的做法。

其四，合理報價，不漫天要價

給自己定一個心理預(yù)期價是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的。如果要求過高，脫離了實際，可能會導(dǎo)致直接談崩；要求過低，又擔(dān)心吃虧。所以報價不宜過高，也不宜過低，可以稍微高于自己的心理預(yù)期，但是也不要高到讓拆遷方覺得太離譜。給大家建議的參考標(biāo)準(zhǔn)是：首先，可以和周邊房地產(chǎn)市場價格對比，因為對被征收房屋價值的補償，一般不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，這是有充分的法律依據(jù)的；其次，要考慮自己之后的生活質(zhì)量和居住條件，以不降低且略有提升為標(biāo)準(zhǔn)。無論如何，指望著“拆遷暴富”都是不值得提倡的心態(tài)，也往往無法實現(xiàn)。

四、拆遷沒談攏最后會怎樣

根據(jù)法律規(guī)定，征遷人和被征遷人在補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)作出補償決定。這里，法律并沒有賦予征遷人停止征遷的權(quán)利，在補償談不攏的情況下，只能依法作出補償決定。征收土地或者拆遷房屋均是為了公共利益的需要，也就意味著無論是征遷人還是被征遷人，征遷均具有強制性，而不以任何一方的個人意志為轉(zhuǎn)移。隨意停止征遷顯然違反了征遷的強制性。征遷需符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，征遷的實施意味著國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的履行，是履行行政職責(zé)的表現(xiàn)。一味拖延征遷或者違法停止征遷顯然系不履行法定職責(zé)的表現(xiàn)。法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理條例》第八條 房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。 房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。第九條 拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施房屋拆遷。 需要延長拆遷期限的，拆遷人應(yīng)當(dāng)在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到延期拆遷申請之日起10日內(nèi)給予答復(fù)。第十條 拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。 房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。第十一條 拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應(yīng)當(dāng)自拆遷委托合同訂立之日起15日內(nèi)，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。 被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。

五、拆遷談判技巧二十條

拆遷談判技巧二十條如下：1、知己知彼，百戰(zhàn)不殆。這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作；2、少說多聽，不要輕易亮底。征收方第一次來上門談判，其實也是來摸你的底的，探探你的情況和心理預(yù)期；3、跟有決定權(quán)的人談判。與對方談判有意義的前提是雙方對談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說了算的人；4、合理報價，不漫天要價。給自己定一個心理預(yù)期價是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的；5、找出征收方的違法點，以備靈活運用。征收方在拆遷整個過程中的違法點經(jīng)常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評估程序違法等；6、房子不能輕易搬，簽訂協(xié)議要謹慎。房子和拆遷補償協(xié)議是和征收方談判時的兩個重要的砝碼；7、適時提起法律程序阻滯違法拆遷進程。法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）外交的需要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要。

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文章來源參考：【頭條】，拆遷再談補償條件有哪些規(guī)定

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投稿：俞文

內(nèi)容審核：劉超律師