一、過去的拆遷補(bǔ)償,10年前啟動(dòng)的拆遷，能不能按今天的房價(jià)補(bǔ)

實(shí)踐中，許多被征收人都在咨詢北京在明律師事務(wù)所的專業(yè)拆遷律師時(shí)提出了這樣的疑問、主張，雖然拆遷項(xiàng)目是__年啟動(dòng)的，但征收方一直沒能和我簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，其所出具的評估報(bào)告我也不認(rèn)可，如今房價(jià)暴漲，是否應(yīng)當(dāng)按照時(shí)下的市場價(jià)格來確定我的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)呢？這個(gè)事兒，被征收人還真不能想當(dāng)然，答案是非常確定的……

在明律師事務(wù)所的專業(yè)拆遷律師首先要指出的是，十年前的拆遷項(xiàng)目想按照今天的價(jià)格補(bǔ)償，原則上是不可能的。

從法律層面講，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第19條明文規(guī)定，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第10條也規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評估時(shí)點(diǎn)一致。

由此可知，依據(jù)法律的規(guī)定，只要房屋征收決定下達(dá)，評估時(shí)點(diǎn)就是一個(gè)被固定的點(diǎn)。

即便項(xiàng)目由于各種客觀原因長期拖延，對征收范圍內(nèi)房屋的評估標(biāo)準(zhǔn)，都只能按照這個(gè)固定點(diǎn)的市場價(jià)格來確立，而不可能隨著時(shí)間的推移而發(fā)生調(diào)整變化。

而從社會(huì)現(xiàn)實(shí)層面來講，被征收人的這種想法就更是不可能實(shí)現(xiàn)的了。

須知，在當(dāng)前征收領(lǐng)域的復(fù)雜環(huán)境下，因?qū)φ魇昭a(bǔ)償不滿而拒絕簽訂補(bǔ)償協(xié)議按期搬遷的被征收人可謂比比皆是，拖成“釘子戶”的也并不罕見。

倘若在法規(guī)、政策層面開了這樣一個(gè)“口子”，那么對于按期簽約搬遷的被征收人就是不公平的，拆遷工作的公平、合理性也就無從保證了。

唯一的例外情況是，當(dāng)政府對被征收人的房屋實(shí)施違法強(qiáng)拆后，被征收人起訴強(qiáng)拆違法后申請行政賠償。

根據(jù)最高院對于許水云案的再審判決，此時(shí)的行政賠償數(shù)額計(jì)算時(shí)點(diǎn)就不再是“房屋征收決定公告之日”了，而是“實(shí)際賠償決定作出之日”，以保障被征收人因房屋遭違法強(qiáng)拆所導(dǎo)致的補(bǔ)償權(quán)益損失。

但這種情況的出現(xiàn)是以政府的行政行為被判違法為前提的，如無此前提，則不涉及賠償問題，補(bǔ)償中的“時(shí)點(diǎn)”仍然是不會(huì)變化的。

事實(shí)上，任何一個(gè)拆遷項(xiàng)目，都有其專門用于補(bǔ)償安置的經(jīng)費(fèi)保障。

《條例》第12條規(guī)定，作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用。

實(shí)踐中，確實(shí)有一些項(xiàng)目由于進(jìn)展不順利等原因而陷于停滯，甚至出現(xiàn)資金不足的情況。

真到了這一步，結(jié)果未必對被征收人是有利的。

看著別人都走了就剩下自己，這個(gè)感覺，經(jīng)歷過的朋友一定不會(huì)說太好。

在明律師事務(wù)所的專業(yè)拆遷律師最后想指出的是，被征收人選擇通過法律途徑維權(quán)也是有其“合理期限”的，一般一次簽訂委托代理協(xié)議的期限是2年。

而如果在一定期限內(nèi)案件始終沒有進(jìn)展，隨著時(shí)間的推移，再取得重大突破的可能性將會(huì)變得微乎其微。

久拖不決，對于被征收人來說未必是好事；所謂“拖下去”才能有希望，也是在合理的期限內(nèi)，其目的是通過程序匡正征收方的違法征收行為，爭取本應(yīng)屬于被征收人的公平、合理的征收補(bǔ)償。

二、20年的房子拆遷有補(bǔ)償嗎

法律主觀：租房子20年了動(dòng)遷了有補(bǔ)償，應(yīng)對房屋所有權(quán)人給予補(bǔ)償，兼顧對房屋使用權(quán)人安置。房東與租戶解除租賃關(guān)系的可以給予貨幣補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償金額=（市場單價(jià)×80%+價(jià)格補(bǔ)貼）×建筑面積；房東與租戶對解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的可以給予安置補(bǔ)償，支付安置費(fèi)和搬遷費(fèi)、家電移機(jī)損失費(fèi)與非住宅房屋營運(yùn)損失費(fèi)等。

法律客觀：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括： （一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。 市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

三、20年等待拆遷，房子終于有了補(bǔ)償方案

拆遷人應(yīng)按規(guī)定給予被拆遷人補(bǔ)償，拆除違建和超期臨建不補(bǔ)償；補(bǔ)償方式可為貨幣或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；貨幣補(bǔ)償根據(jù)房屋評估價(jià)格確定；非公益房屋附屬物貨幣補(bǔ)償；公益房屋重建或貨幣補(bǔ)償；租賃房屋解除租賃關(guān)系或安置補(bǔ)償；提供符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置房；產(chǎn)權(quán)不明確的提出補(bǔ)償方案；抵押房屋依法執(zhí)行；支付搬遷和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；不得擅自延長過渡期限；停產(chǎn)停業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

法律分析

1、拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償。拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償;拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償

2、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

3、貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

4、拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

5、拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。

6、拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補(bǔ)償。

7、拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。

8、拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。

9、拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。

10、拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

11、拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉(zhuǎn)房的使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)騰退周轉(zhuǎn)房。因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);對周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

12、因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

結(jié)語

拆遷人依法應(yīng)對被拆遷人給予補(bǔ)償，違章建筑和超期臨建不予補(bǔ)償，未超期臨建應(yīng)適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償方式可為貨幣或房產(chǎn)調(diào)換，貨幣補(bǔ)償根據(jù)房屋評估價(jià)格確定。拆遷公益事業(yè)房應(yīng)重建或貨幣補(bǔ)償，非公益房附屬物貨幣補(bǔ)償。租賃房解除租賃關(guān)系或安置需補(bǔ)償。拆遷人應(yīng)提供符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置房。產(chǎn)權(quán)不明確的房屋需提出補(bǔ)償方案并辦理證據(jù)保全。設(shè)有抵押權(quán)的房屋執(zhí)行相關(guān)法律。搬遷補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)支付給被拆遷人或承租人，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)根據(jù)情況支付。拆遷人不得擅自延長過渡期限，若延期責(zé)任在拆遷人，應(yīng)增加相應(yīng)補(bǔ)償費(fèi)用。停產(chǎn)、停業(yè)由拆遷非住宅房屋引起的，應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

法律依據(jù)

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

四、談拆遷補(bǔ)償談到房價(jià)上漲，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還是按照幾年前的方案嗎

一、談補(bǔ)償談了幾年，房價(jià)上漲，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)還是按照幾年前的方案嗎？

現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)常會(huì)有拆遷人遇到這樣的情況，由于征遷雙方無法就補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償金額達(dá)成一致，遲遲簽不了補(bǔ)償協(xié)議。幾年過去了，再次征收時(shí)仍然按照之前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，這樣的情況，到底合理嗎？拆遷戶應(yīng)該如何應(yīng)對呢？下面即明拆遷律師以案釋法，為大家具體分析。

看一則最高院案例：補(bǔ)償一談就是三年，能否再提高

要分析清楚這個(gè)問題，我們先來看一下最高院的一個(gè)再審案件的情況。

福建福州的居女士一家，有一棟房屋，結(jié)構(gòu)為混合結(jié)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)面積為私有面積89.74㎡，共有面積8.30㎡。2013年7月19日，當(dāng)?shù)貐^(qū)政府作出《征收決定書》)并公告，簽約期限為2013年7月30日至2013年9月7日。居女士家的房屋也在征收范圍內(nèi)。因居女士等3人在征收補(bǔ)償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)，未與房屋征收部門達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議，房屋征收部門委托評估結(jié)構(gòu)對居女士家的被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行了評估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年7月19日，同時(shí)于2013年11月5日作出《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，確定被征收房屋房地產(chǎn)市場價(jià)格為1244814元，單價(jià)為12697元/㎡。因?qū)ρa(bǔ)償結(jié)果不滿意，居女士一家拒絕簽收，房屋征收部門采取了留置送達(dá)。

2015年5月26日，市房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會(huì)根據(jù)房屋征收部門的申請，作出《鑒定意見》，認(rèn)為評估報(bào)告存在部分技術(shù)問題，請?jiān)u估機(jī)構(gòu)修正錯(cuò)誤，重新出具評估報(bào)告。評估公司于2015年6月5日作出第二份《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》。征拆雙方仍未就補(bǔ)償達(dá)成一致。

2016年4月18日，房屋征收部門報(bào)請區(qū)政府作出房屋征收補(bǔ)償決定。2016年5月23日，區(qū)政府對居女士一家等3人作出房屋征收補(bǔ)償決定書，同日進(jìn)行了送達(dá)。居女士一家對于補(bǔ)償決定不滿，遂于2016年7月28日向一審法院提起行政訴訟。

一審法院認(rèn)為區(qū)政府作出《補(bǔ)償決定書》，確定了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置地點(diǎn)、搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用依據(jù)正確，程序合法，判決駁回其訴訟請求。二審法院維持了原判。

居女士無奈之下申請了再審。

案情過長，結(jié)合上面的話題，針對再審的判決情況，今天我們討論幾個(gè)問題。

二、一份房屋征收評估報(bào)告的有效期到底是多久？

在征地拆遷中，經(jīng)常遇到一份評估報(bào)告用好幾年的，但是實(shí)際上，評估報(bào)告同樣有效期?！斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第二十六條規(guī)定，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，不得超過一年；房地產(chǎn)估價(jià)師預(yù)計(jì)估價(jià)對象的市場價(jià)格將有較大變化的，應(yīng)當(dāng)縮短估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期。

在房屋拆遷地區(qū)，房地產(chǎn)市場價(jià)波動(dòng)幅度較大，評估報(bào)告有效期的期限最長為一年，如果超過期限，評估報(bào)告失效，如果要再對房屋價(jià)值進(jìn)行認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行評估。同時(shí)，在房價(jià)增長幅度比較大的情況下，要考慮實(shí)際情況，縮短評估有效期的時(shí)間。

三、房屋征收的評估時(shí)間節(jié)點(diǎn)該怎么計(jì)算？

根據(jù)國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例規(guī)定，市、縣級人民政府因公共利益征收國有土地上被征收人房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)對被征收人給予公平補(bǔ)償。同時(shí)確定，公平補(bǔ)償?shù)幕疽蠹礊?，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。

但是實(shí)踐中，簽訂補(bǔ)償協(xié)議的周期通常是比較長的，如果征收決定公告發(fā)布之后，簽訂補(bǔ)償協(xié)議、領(lǐng)取補(bǔ)償款或者作出補(bǔ)償決定的時(shí)間相距過遠(yuǎn)，房屋市場行情劇烈變化，仍然按照之前征收決定下發(fā)的時(shí)間作為評估時(shí)間節(jié)點(diǎn)，會(huì)損害公平補(bǔ)償這一原則。

上訴案件中，被拆遷人13年7月收到評估報(bào)告，15年6月收到第二份修正的評估報(bào)告，而補(bǔ)償決定的做出是16年4月，補(bǔ)償決定中依據(jù)的評估報(bào)告是一年前的，明顯超過有效期。

因此，評估時(shí)間節(jié)點(diǎn)要充分考慮征拆雙方的的行為，長期不能做出補(bǔ)償決定，是可歸責(zé)于被征收人的原因，如被征收人以種種理由拒絕配合征收補(bǔ)償工作，致使征收與補(bǔ)償程序延誤，還是可歸于征收部門的原因，如果征收部門怠于履行職責(zé)等等。從而確認(rèn)合理的評估的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

就上訴案件而言，拆遷程序拖延時(shí)間過長，被拆遷人的行為并無明顯不當(dāng)，不存在明顯過錯(cuò)，因此評估時(shí)間節(jié)點(diǎn)不應(yīng)該堅(jiān)持之前的2013年的評估時(shí)間節(jié)點(diǎn)，基于公平合理的角度，應(yīng)當(dāng)按照征收決定作出的時(shí)間。

四、拆遷補(bǔ)償談判時(shí)間周期被拉長，懸而未決，該如何有效解決？

如果當(dāng)被征收人所提要求明顯不符合法律規(guī)定而無法滿足時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法作出書面補(bǔ)償決定，固定并提存相應(yīng)補(bǔ)償內(nèi)容，而不能怠于履行補(bǔ)償安置職責(zé)，以反復(fù)協(xié)商代替補(bǔ)償決定，甚至以拖待變以致久拖不決，造成補(bǔ)償安置糾紛經(jīng)年得不到解決。此既損害被征收人補(bǔ)償安置權(quán)益，又提高相應(yīng)補(bǔ)償安置成本，還損害政府依法行政的形象，應(yīng)當(dāng)引以為戒。

五、房子賣了幾年以后,要是拆遷還能要回嗎

房子賣了，經(jīng)過幾年以后，如果拆遷還是可以要回來的。如果是農(nóng)村宅基地房屋買賣，將根據(jù)購買人是否為集體成員、是否取得村集體同意、是否已辦理相關(guān)手續(xù)等因素確定。與集體成員購買并經(jīng)集體同意的合同，一般視為有效。但是如果是商品房的買賣合同，可能是拿不回來的。一、房子賣了幾年以后，要拆遷還能要回。如果人們不是同一個(gè)集體的成員，人們通常被視為無效。但考慮到增值因素，有些地方，比如北京高級人民法院，拆遷補(bǔ)償是由買賣雙方按照7: 3的比例分?jǐn)偂７慨a(chǎn)過戶需要買賣雙方攜帶身份證、戶口本、房產(chǎn)證、買賣合同到房管局辦理過戶。買房后，需要及時(shí)辦理過戶登記；如果未及時(shí)辦理轉(zhuǎn)移登記而納入拆遷，需要盡快采取補(bǔ)救措施。具體步驟如下：處理步驟：辦理轉(zhuǎn)移登記如果聽說房屋將納入拆遷，但產(chǎn)權(quán)檔案尚未凍結(jié)，應(yīng)立即找原房主去房管部門辦理轉(zhuǎn)移登記。二、了解拆遷拆遷是指取得拆遷許可證的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃的要求和政府批準(zhǔn)的土地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及附屬物，搬遷范圍內(nèi)的單位和居民，并賠償其損失的法律行為。城市發(fā)展是一個(gè)不斷重建的過程。隨著本人國經(jīng)濟(jì)體制改革的順利實(shí)施和社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步建立，生產(chǎn)力取得了前所未有的發(fā)展。為了城市的整體規(guī)劃，有時(shí)為了國家特殊項(xiàng)目的需要，需要對原有建筑進(jìn)行拆除和搬遷，以實(shí)現(xiàn)整體的統(tǒng)一或?qū)θ找婢o張的國有土地資源的合理利用。綜上所述，拆遷集體土地或者國有土地上住宅房屋的，拆遷人還應(yīng)當(dāng)給予搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡期間臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。非住宅房屋拆遷補(bǔ)償，已取得生產(chǎn)經(jīng)營許可證的房屋，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償，包括房屋補(bǔ)償此人、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償、設(shè)備安裝調(diào)試等。

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文章來源參考：【頭條】，過去的拆遷補(bǔ)償是多少

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投稿：尹杰

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