周先生一家是湖北省岳陽市某村的村民，在當(dāng)?shù)睾戏〒碛姓丶暗厣戏课?，因?dāng)?shù)亻_展生態(tài)公園項(xiàng)目建設(shè)，案涉土地被納入征收范圍。在征收補(bǔ)償過程中，征收部門曾向周先生發(fā)送征收補(bǔ)償安置通知，通知委托人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，但通知中所載明的面積存在誤差，周先生便未簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。一個(gè)月后，征收部門先后向周先生下達(dá)了騰地聽證告知書、騰地決定書、催告書，在法院作出強(qiáng)制執(zhí)行的行政裁定書后，征收部門對(duì)周先生的房子進(jìn)行了強(qiáng)制執(zhí)行。在房屋被拆除后，征收部門始終未對(duì)周先生的房屋進(jìn)行補(bǔ)償，無奈之下，周先生等人希望尋求圣運(yùn)律師的幫助，拿到合理的房屋補(bǔ)償金。

行政征收案件的辦理從來無法只靠取得一份勝訴判決就能夠?qū)崿F(xiàn)委托人的目的。征拆案件涉及的資料與法律知識(shí)甚廣，每個(gè)案件自身又存在特殊性，在案件進(jìn)展不暢時(shí)，需要更加資深的律師加以指導(dǎo)，進(jìn)而得以解決。圣運(yùn)律所作為一家熟練運(yùn)用組合式維權(quán)策略與團(tuán)隊(duì)辦理案件的律所，為幫助周先生盡快取得滿意結(jié)果，特在近日開展大案研討會(huì)議，由資深的主任律師為案件把脈，找出癥結(jié)所在。

在案件梳理過程中，主辦律師提出了本案兩個(gè)主要違法點(diǎn)，一方面法院所作出的行政裁定已經(jīng)超過了合法范圍，針對(duì)超范圍執(zhí)行的情形，可提出賠償請(qǐng)求。另一方面，征收部門作出的征收決定早已超過2年時(shí)限，征收活動(dòng)存在重大違法。針對(duì)這兩點(diǎn)，主辦律師已經(jīng)就違法強(qiáng)拆行為開展了查處程序和司法賠償程續(xù)；就征收部門缺乏合理批復(fù)收回土地的行為提起了行政訴訟程序，請(qǐng)求法院確認(rèn)征收部門收回集體土地的行為無效，同時(shí)，為達(dá)到周先生取得合理補(bǔ)償?shù)哪康模€向政府部門作出書面的履行安置補(bǔ)償職責(zé)的申請(qǐng)書。上述程序在開展的過程中已經(jīng)得到了進(jìn)展，在圣運(yùn)律師與周先生的配合下取得了確認(rèn)公安機(jī)關(guān)不履職、征收部門不履行安置職責(zé)違法等勝訴結(jié)果，但由于征收部門一直未改變消極的談判態(tài)度，委托人仍未獲得理想的安置補(bǔ)償。基于這種情況，圣運(yùn)律所特邀請(qǐng)主任級(jí)別的律師參與大案研討，依托多年的辦案經(jīng)驗(yàn)找出本案的關(guān)鍵點(diǎn)，打通本案的任督二脈。

在案件研討過程中，圣運(yùn)主任律師抓住征收決定作出的時(shí)間這一關(guān)鍵點(diǎn)。由于征收決定是在2013年作出，但是征收部門的征收活動(dòng)卻是在2015年底才開始，這不僅意味著征收活動(dòng)系屬違法，而且意味著后續(xù)的用地活動(dòng)也是在違反法律法規(guī)的基礎(chǔ)上展開的?；诖?，圣運(yùn)律師指出，我們?cè)诮酉聛淼墓ぷ髦锌蛇M(jìn)一步通過信息公開程序查明征收部門是否作出新的征收決定，以及現(xiàn)有土地的性質(zhì)。若現(xiàn)有土地性質(zhì)仍為集體土地，那么征收部門的土地出讓活動(dòng)，開發(fā)商所開展的建設(shè)活動(dòng)都屬于違法用地。我們以此為突破口開展查處程序、行政復(fù)議或者行政訴訟都將給征收部門造成一定壓力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)我們爭(zhēng)取安置補(bǔ)償內(nèi)容的目的。

根據(jù)我國法律規(guī)定，征收集體土地，需要由省、自治區(qū)、直轄市人民政府或國務(wù)院批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府予以公告并組織實(shí)施。這意味著征收部門征收集體土地必須取得合法的審批。就像我們?cè)诖謇锏拈e置土地建房一樣，也需要征得村委會(huì)或者鎮(zhèn)政府的批準(zhǔn)。同時(shí)，圣運(yùn)征地律師提醒大家，和農(nóng)民不得閑置耕地類似，征收部門在得到征地批準(zhǔn)后，也應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定時(shí)間內(nèi)開展征地活動(dòng)，否則，其征地活動(dòng)將涉及違法征收，相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)也存在違法用地的風(fēng)險(xiǎn)。

首先，征收部門應(yīng)在獲得審批后兩年內(nèi)實(shí)施征地活動(dòng)。為規(guī)范各級(jí)政府的征地用地行為，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與保護(hù)土地資源的關(guān)系，嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量，在《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中規(guī)定嚴(yán)謹(jǐn)閑置土地。在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)后，滿兩年未實(shí)施具體征地或用地行為的，批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效。因此，在圣運(yùn)主任律師發(fā)現(xiàn)征收部門所依賴的征地審批文件的時(shí)間距離具體的征收活動(dòng)已經(jīng)超過兩年后，立刻有了推進(jìn)案件發(fā)展的解決思路。

其次，集體土地上不可開展商業(yè)建設(shè)活動(dòng)。若想在集體土地上開展商業(yè)建設(shè)，不僅要獲得規(guī)劃許可，更要在最初便獲得土地使用權(quán)。根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。也就是說，開發(fā)商只能在建設(shè)用地上開展商業(yè)建設(shè)，否則便是違法占地。基于此，主任律師提出，應(yīng)盡快通過信息公開程序查明是否存在新的征地審批以及案涉土地的性質(zhì)，若確定案涉土地性質(zhì)仍為集體土地，那么征收部門的出讓行為則違法了法律規(guī)定，已經(jīng)開展的建設(shè)活動(dòng)也將被認(rèn)定為違法。

 

 

 

 

圣運(yùn)提示

 

 

圣運(yùn)律所是一家具備專業(yè)能力解決疑難案件的律所，在案件辦理過程中，本所充分利用了團(tuán)隊(duì)的智慧為委托人分憂解難，以期達(dá)到較好的維權(quán)效果。圣運(yùn)征拆律師指出，在同律師合作的過程中，一定要盡可能提供詳細(xì)的情況與材料，一個(gè)被大家遺漏的小細(xì)節(jié)，就有可能成為律師扭轉(zhuǎn)案件的關(guān)鍵。