一、曉翁村拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),鄉(xiāng)村房產(chǎn)契證訴訟有用嗎

鄉(xiāng)村房產(chǎn)契證在訴訟中是有用的。

房產(chǎn)契證是證明房屋所有權(quán)的重要憑證，對(duì)于涉及房屋所有權(quán)爭(zhēng)議的訴訟，房產(chǎn)契證是關(guān)鍵的證據(jù)之一。在訴訟中，當(dāng)事人可以通過提供房產(chǎn)契證來證明自己對(duì)房屋的所有權(quán)，從而支持自己的主張。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)、房屋所有權(quán)等權(quán)益受法律保護(hù)。因此，在涉及鄉(xiāng)村房產(chǎn)的訴訟中，房產(chǎn)契證可以作為證明權(quán)益歸屬的重要證據(jù)。

雖然在一些情況下，如贈(zèng)與房產(chǎn)，僅憑房產(chǎn)契證可能不足以完全證明房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，因?yàn)橘?zèng)與是實(shí)踐性行為，房產(chǎn)必須要過戶才能產(chǎn)生效力。但房產(chǎn)契證仍然是表明雙方簽署贈(zèng)與合同并存在真實(shí)意愿的重要證據(jù)之一。

綜上所述，鄉(xiāng)村房產(chǎn)契證在訴訟中具有重要作用，可以作為證明房屋所有權(quán)和權(quán)益歸屬的關(guān)鍵證據(jù)。在涉及鄉(xiāng)村房產(chǎn)的訴訟中，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)妥善保管并及時(shí)提供房產(chǎn)契證等相關(guān)證據(jù)，以支持自己的主張。

二、村房買賣契約能否生效

隨著我市舊城改造進(jìn)程的不斷加快，許多自然村落納入了城市的規(guī)劃當(dāng)中。而房?jī)r(jià)的攀升，也使得諸多早已經(jīng)售出房屋的原房主想方設(shè)法地變更合同。為此，買賣雙方不得不對(duì)簿公堂。半年來，僅李村法庭就受理了村房買賣合同糾紛案40余件。于是，一紙多年封存的舊契約還是否具

有法律效力，便成為許多村房買賣者關(guān)注的焦點(diǎn)。

案件回放

1994年10月14日，賣方田某將坐落于李村鎮(zhèn)新村的一處房屋及庭院，以32000元的價(jià)格出售給了龍某，并訂立了賣房契約。由于當(dāng)時(shí)未能辦理過戶手續(xù)，買主以兩證(房產(chǎn)證和土地建設(shè)使用證)為證，承諾將來國家如有變化或拆遷，其房權(quán)、產(chǎn)權(quán)永遠(yuǎn)歸屬龍某所有，田某無任何理由變更。訂立契約當(dāng)日，田某將房屋交付給龍某使用，同時(shí)將兩證也交給了龍某。后來，新村的所有集體土地性質(zhì)變?yōu)閲校p方買賣合同的房屋因拆遷而被拆除。

為了毀約，田某以國辦發(fā)(1999)39號(hào)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定———加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，認(rèn)定原契約屬無效為由將龍某告上法庭，要求法院判令該購房協(xié)議無效，應(yīng)物歸原主。后經(jīng)李滄區(qū)法院、市中級(jí)人民法院兩級(jí)法院的審理，一致判決原購房協(xié)議生效，不可變更。

雙方觀點(diǎn)

記者在李滄區(qū)的河南村、河北村及曉翁村采訪了十余位村房的賣主，他們大都是此類糾紛案件的當(dāng)事人。他們都希望法院能解除當(dāng)初的購房協(xié)議，歸還房屋所有權(quán)。一名姓張的村民表示，依據(jù)國辦發(fā)(1999)39號(hào)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定，農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售。山東省人民政府魯政發(fā)(2001)89號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理通知》規(guī)定，嚴(yán)禁村民或集體組織以任何名義，向本村以外的公民轉(zhuǎn)讓或買賣宅基地。擅自轉(zhuǎn)讓買賣的，土地建設(shè)等行政部門不得辦理相關(guān)手續(xù)，并由土地行政主管部門按照擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的規(guī)定依法處理。據(jù)此，賣方的觀點(diǎn)是，買賣雙方訂立協(xié)議的內(nèi)容違背了法律規(guī)定。因農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)民不得隨意處分自己宅基地的使用權(quán)，相關(guān)法規(guī)都限定于本村村民之間的轉(zhuǎn)讓，其宅基地轉(zhuǎn)讓的主體是有限定范圍的。因此，過去買主的購房行為是違法的，雙方簽訂的協(xié)議無法律效力。

而買方則認(rèn)為，這是賣方想非法占有房屋的借口?，F(xiàn)土地性質(zhì)已由集體所有更改為國家所有，賣方作為房屋的所有權(quán)人即依法取得處分權(quán)，雙方買賣協(xié)議應(yīng)依法認(rèn)定有效?，F(xiàn)住河南莊的買主劉先生稱。他還認(rèn)為，賣方想毀約的用意很簡(jiǎn)單，就是沖著舊房拆遷、房產(chǎn)漲價(jià)而來的。賣方違約是惡意的，其目的是非法侵占買主的利益。

法官說法：舊契約有效

李滄區(qū)法院李村法庭吳春輝庭長(zhǎng)接受記者采訪時(shí)表示，在此類案件中，訴訟的主體不一，或是買主起訴賣主，或是賣主狀告買主，但在庭審中雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)均為，雙方簽訂的房屋買賣契約的法律效力及房屋所有權(quán)的歸屬。

吳庭長(zhǎng)認(rèn)為，根據(jù)法律有關(guān)規(guī)定，農(nóng)村村民不得隨意出售宅基地，但對(duì)出售宅基地上所建的住宅，法律并未禁止，房屋土地性質(zhì)已變更為國有，賣方出售村房未違反法律禁止性規(guī)定，賣房契約系雙方真實(shí)意思的表示，依照民法誠實(shí)信用原則，雙方所簽訂房屋買賣協(xié)議應(yīng)依法認(rèn)定有效，買方有權(quán)對(duì)其房屋作出處分。吳庭長(zhǎng)還強(qiáng)調(diào)，國辦(1999)39號(hào)文件是根據(jù)當(dāng)時(shí)的農(nóng)村擅自轉(zhuǎn)讓土地而下發(fā)的，與民事法相沖突，賣方不得以此作為理由而變更雙方房屋買賣合同。

購買村房的四種類型

記者在采訪中了解到，購買村房的人大概有四種類型。一是本村之間買賣;二是鄰村之間買賣;三是村民與外來人員之間買賣;四是城市人口與村民之間買賣。無論怎樣，賣方大都是家人外出或在別處已購買了新房，以致房屋閑置而出售，而買方則因家庭人員較多需要住房而購買，外來人員購房多數(shù)是為了經(jīng)營而求安居。

提醒：購買村房的三點(diǎn)注意

為避免因購房留下后遺癥，買方在購房之前應(yīng)注意賣方是否為所購房屋的真正所有權(quán)人。在房屋買賣過程中，買方必須找兩個(gè)以上與該房無利害關(guān)系的見證人予以作證、交易、過戶。最后，在房屋買賣過程中，必須注意交易的合法化。

一、農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房能購買嗎

我國《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán)，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》規(guī)定，對(duì)于借戶籍制度改革或擅自通過村改居等方式非法將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房等違法用地，不得登記發(fā)證。

三、老房契現(xiàn)在有法律效力嗎

法律分析：老房契不具有法律效力。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，土地屬于國家所有或集體所有。因此，解放后頒發(fā)的私有土地證或者地契現(xiàn)均已失效，不再具有法律效力。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第二條 中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。 全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。 任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 國家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。 國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。

四、農(nóng)村契證怎么辦房產(chǎn)證

法律主觀：農(nóng)村房屋 辦房產(chǎn)證 到鎮(zhèn)上有鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)辦公室，專門負(fù)責(zé) 宅基地 的使用及房屋建造情況，核實(shí)后，簽字蓋章?？h級(jí)規(guī)劃部門，負(fù)責(zé)審核。審核后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)的土管部門發(fā)證。 農(nóng)村的房子 房產(chǎn)證辦理 的流程以下： 第一，首先申請(qǐng)人提交材料提出申請(qǐng)； 第二，受理，提交 農(nóng)村房產(chǎn)證 辦理需要提交的材料后，工作人員會(huì)受理； 第三，公告； 第四，審核； 第五，收取手續(xù)費(fèi)； 第六，記載到登記簿； 第七，發(fā) 房產(chǎn)證 。 農(nóng)村房屋宅基地房產(chǎn)證辦理的流程非常簡(jiǎn)單，一般情況下按照工作人員的指示辦理即可。

法律客觀：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十五條當(dāng)事人或者其代理人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿前，申請(qǐng)人可以撤回登記申請(qǐng)?！吨腥A人民共和國土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

五、村證房買賣受法律保護(hù)嗎

不受法律保護(hù)，農(nóng)村房屋只能在本村村民之間買賣，賣給外村村民的，買賣無效，不受法律保護(hù)。要簽訂房屋買賣合同，詳細(xì)約定房屋信息、價(jià)格、支付方式及違約責(zé)任等內(nèi)容。農(nóng)村房屋買賣也可以辦理房屋過戶手續(xù)。（一）農(nóng)村房屋買賣需要注意以下事項(xiàng)：1、農(nóng)村房屋只能在本村村民之間買賣，賣給外村村民的，買賣無效，不受法律保護(hù)。2、要簽訂房屋買賣合同，詳細(xì)約定房屋信息、價(jià)格、支付方式及違約責(zé)任等內(nèi)容。3、農(nóng)村房屋買賣也可以辦理房屋過戶手續(xù)。4、沒有房產(chǎn)證的，要經(jīng)村民委員會(huì)同意并出具相關(guān)宅基地轉(zhuǎn)移的證明，以便未來辦理房產(chǎn)證時(shí)使用。（二）農(nóng)村房屋買賣合同跟一般的房屋買賣合同基本要件是相同的，主要包括以下幾方面內(nèi)容：1、雙方當(dāng)事人情況；2、買賣房屋的基本情況包括位置、面積等；3、房屋的價(jià)格及付款方式；4、房屋的交付期限；5、雙方違約責(zé)任；6、產(chǎn)權(quán)登記或變更約定；7、雙方簽名或三方簽名其中，需要特別注意的事項(xiàng)有雙方的權(quán)利義務(wù)要約定明確，雙方違約責(zé)任尤其是賣方如果反悔要承擔(dān)什么具體責(zé)任如賠償?shù)鹊?，以及如果拆遷補(bǔ)償時(shí)拆遷款該如何分配等。在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效。合同無效后，買受人請(qǐng)求返還購房款及其利息，以及請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯(cuò)等因素予以確定。在涉及農(nóng)村宅基地或農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的民事糾紛案件中，當(dāng)事人主張利潤(rùn)分配等合同權(quán)利的，應(yīng)提供政府部門關(guān)于土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地計(jì)劃及優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地等要求的審批文件或者證明。未提供上述手續(xù)或者雖提供了上述手續(xù)，但在一審法庭辯論終結(jié)前土地性質(zhì)仍未變更為國有土地的，所涉及的相關(guān)合同應(yīng)按無效處理。農(nóng)村房屋買賣合同范本甲方（賣方）： 身份證號(hào)：乙方（買方）： 身份證號(hào)：一、甲方自愿將坐落在 市 鎮(zhèn) 村 號(hào)（自建住宅）的房屋，東至 南至 西至 北至 建筑面積 平方米，出售給乙方。二、甲、乙雙方議定的上述房屋成交價(jià)格為人民幣（大寫）共 萬 仟 佰 元（小寫 元），乙方在 年 月 日 前，一次付給甲方。三、雙方同意于 年 月 日由甲方將上述房屋交付給乙方所有。四、甲方保證上述房屋產(chǎn)權(quán)清楚，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方責(zé)任。甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦好過戶手續(xù)。五、辦理房屋過戶手續(xù)所繳納的稅費(fèi)，由 方負(fù)擔(dān)。六、本協(xié)議經(jīng)雙方蓋章后，經(jīng)房地產(chǎn)交易主管機(jī)關(guān)審核后，上述房屋產(chǎn)權(quán)歸乙方所有。七、甲、乙雙方同意上述協(xié)議，各無異議，不得反悔。八、本協(xié)議一式三份，甲、乙、中證人各執(zhí)一份。甲方（簽字）： 章乙方（簽字）： 章中證人（簽字）： 章年 月 日農(nóng)村房屋買賣合同范本甲方（賣方）： 身份證號(hào)：乙方（買方）： 身份證號(hào)：一、甲方自愿將坐落在 市 鎮(zhèn) 村 號(hào)（自建住宅）的房屋，東至 南至 西至 北至 建筑面積 平方米，出售給乙方。二、甲、乙雙方議定的上述房屋成交價(jià)格為人民幣（大寫）共 萬 仟 佰 元（小寫 元），乙方在 年 月 日 前，一次付給甲方。三、雙方同意于 年 月 日由甲方將上述房屋交付給乙方所有。四、甲方保證上述房屋產(chǎn)權(quán)清楚，若發(fā)生與甲方有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方責(zé)任。甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦好過戶手續(xù)。五、辦理房屋過戶手續(xù)所繳納的稅費(fèi)，由 方負(fù)擔(dān)。六、本協(xié)議經(jīng)雙方蓋章后，經(jīng)房地產(chǎn)交易主管機(jī)關(guān)審核后，上述房屋產(chǎn)權(quán)歸乙方所有。七、甲、乙雙方同意上述協(xié)議，各無異議，不得反悔。八、本協(xié)議一式三份，甲、乙、中證人各執(zhí)一份。甲方（簽字）： 章乙方（簽字）： 章中證人（簽字）： 章年 月 日法律依據(jù)：1、《中華人民共和國土地管理法》第八條規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。2、《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。3、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問題的意見（修正稿）》中規(guī)定，關(guān)于宅基地使用權(quán)糾紛，社員的宅基地，包括有建筑物和沒有建筑物的空白宅基地都?xì)w生產(chǎn)隊(duì)集體所有，一律不準(zhǔn)出租和買賣。但仍歸各戶長(zhǎng)期使用，長(zhǎng)期不變。宅基地上的附著物，如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠(yuǎn)歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊(duì)所有。社員不能借口修建房屋，隨便擴(kuò)大墻院，擴(kuò)大宅基地，來侵占集體耕地，已經(jīng)擴(kuò)大侵占的必須退出。4、《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條規(guī)定：征收農(nóng)村集體土地時(shí)涉及被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，土地權(quán)利人可以請(qǐng)求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補(bǔ)償?shù)?。征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

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投稿：畢伊可

內(nèi)容審核：趙正群律師