一、貨幣拆遷補(bǔ)償評(píng)估,房屋拆遷補(bǔ)償?shù)呢泿叛a(bǔ)償金的評(píng)估方式是什么

房屋拆遷補(bǔ)償?shù)呢泿叛a(bǔ)償金的評(píng)估方式主要依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。具體來(lái)說(shuō)：

一、評(píng)估依據(jù)

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

二、評(píng)估方法

在實(shí)際操作中，房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估的方法通常包括以下幾種：

重置價(jià)值法：根據(jù)實(shí)際評(píng)估時(shí)間點(diǎn)計(jì)算被征收房屋的重置價(jià)值，即重新建造與被征收房屋具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)建筑物的正常價(jià)格。

預(yù)期收益法：預(yù)估被征收房屋的未來(lái)預(yù)期收益，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算。這種方法通常適用于商業(yè)用房等具有穩(wěn)定收益預(yù)期的房屋。

市場(chǎng)比較法：參照類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)比較被征收房屋與類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，確定被征收房屋的價(jià)值。

土地開(kāi)發(fā)價(jià)值法：預(yù)估土地開(kāi)發(fā)后扣除相應(yīng)稅費(fèi)的價(jià)值進(jìn)行計(jì)算。這種方法主要考慮土地的開(kāi)發(fā)潛力和未來(lái)的增值空間。

區(qū)位價(jià)值法：評(píng)估土地在進(jìn)行實(shí)際區(qū)位確定的價(jià)值。根據(jù)被征收房屋所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、交通便利程度等因素，確定土地的區(qū)位價(jià)值。

三、評(píng)估流程

房屋拆遷過(guò)程中，房屋拆遷評(píng)估的一般程序流程包括：

接受評(píng)估任務(wù)：具有相關(guān)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受上級(jí)主管部門(mén)或委托單位的委托，開(kāi)展具體評(píng)估工作。

評(píng)估前準(zhǔn)備：準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。

現(xiàn)場(chǎng)勘查：評(píng)估人員對(duì)被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)定。

綜合分析：對(duì)收集到的相關(guān)資料進(jìn)行綜合分析，合理確定被拆遷房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)。

編寫(xiě)評(píng)估報(bào)告：評(píng)估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價(jià)評(píng)估意見(jiàn)，具體確定被拆遷房屋價(jià)格。

評(píng)估復(fù)核和審批：評(píng)估工作完成后，由復(fù)核員進(jìn)行復(fù)核，復(fù)核后報(bào)審批人員進(jìn)行審批。

綜上所述，房屋拆遷補(bǔ)償?shù)呢泿叛a(bǔ)償金的評(píng)估方式是一個(gè)綜合考慮多種因素和方法的過(guò)程，旨在確保被征收人得到公平、合理的補(bǔ)償。

二、房屋拆遷貨幣補(bǔ)償評(píng)估依據(jù)有哪些

貨幣補(bǔ)償是通過(guò)不同的法定依據(jù)由專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的估價(jià)，生成有據(jù)可循的多遠(yuǎn)組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評(píng)估依據(jù)：

市場(chǎng)評(píng)估價(jià)是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，是由符合規(guī)定的專(zhuān)業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

商品房交易均價(jià)是指同區(qū)域同類(lèi)型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門(mén)每季度定期匯總測(cè)定并公布。

重置價(jià)是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

上述三種價(jià)格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

一、簽訂貨幣安置補(bǔ)償協(xié)議要注意什么

（1）簽訂協(xié)議的主體應(yīng)是房屋征收部門(mén)

按照《國(guó)有土地上征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，應(yīng)該由房屋征收部門(mén)與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議，除此之外被征收人與其他主體簽訂的協(xié)議均屬違法。

因此，被征收人在簽訂補(bǔ)償協(xié)議的過(guò)程中務(wù)必要明確另一方主體的身份，只能與房屋征收部門(mén)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，避免陷入房屋已經(jīng)被拆，而簽訂的補(bǔ)償協(xié)議卻系違法的困局。

（2）補(bǔ)償協(xié)議的形式應(yīng)合法

補(bǔ)償安置協(xié)議的形式合法要求協(xié)議必須是書(shū)面的，且多數(shù)情況是統(tǒng)一的制式合同。在此要再次強(qiáng)調(diào)，對(duì)于被征收人而言，補(bǔ)償協(xié)議越明確越好，避免征收方事后推脫。

因此被征收人一定要和房屋征收部門(mén)針對(duì)補(bǔ)償相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，并以書(shū)面形式列入?yún)f(xié)議條款中，千萬(wàn)不可輕信征收人的口頭承諾，在沒(méi)有簽訂書(shū)面補(bǔ)償協(xié)議的情況下就允許對(duì)方進(jìn)行房屋拆遷工作。

在簽訂補(bǔ)償協(xié)議的過(guò)程中，被征收人要注意書(shū)寫(xiě)格式規(guī)范，尤其是涉及到數(shù)字、年月的填寫(xiě)時(shí)，注意格式規(guī)范，以防對(duì)方事后私自篡改。

此外，協(xié)議中不要留有太大的空白，防止對(duì)方事后填充對(duì)其不利的條款或內(nèi)容。

（3）保證協(xié)議內(nèi)容明確、具體

對(duì)于被征收人來(lái)說(shuō)，補(bǔ)償協(xié)議越詳細(xì)、條文越明確越有利。如果協(xié)議對(duì)補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、支付期限等內(nèi)容約定不清，政府很可能會(huì)一再推脫，導(dǎo)致被征收人得不到合理補(bǔ)償，也增加了維權(quán)難度。

反之，如果協(xié)議能夠?qū)ρa(bǔ)償安置事項(xiàng)約定得十分清楚，同時(shí)明確違約責(zé)任和違約賠償數(shù)額，征收方也會(huì)有一定壓力。即便后期需要走法律維權(quán)的道路，清晰明確的協(xié)議也能作為有利證據(jù)，對(duì)于被征收人而言，清晰明確的協(xié)議條款就是對(duì)自己權(quán)益的保護(hù)。

因此，在簽訂補(bǔ)償協(xié)議的過(guò)程中，被征收人一定要就補(bǔ)償安置的細(xì)節(jié)問(wèn)題與房屋征收部門(mén)進(jìn)行協(xié)商，并將雙方達(dá)成的一致意見(jiàn)清晰地列入條款中。

（4）簽訂補(bǔ)償協(xié)議后應(yīng)至少保留一份協(xié)議原件

一般而言，補(bǔ)償協(xié)議簽訂后，雙方應(yīng)分別持有一份或幾分協(xié)議原件。

實(shí)踐中征收人卻常常以協(xié)議要經(jīng)過(guò)審批為由拿走已經(jīng)簽字和按手印的協(xié)議，而只留給被證收人一份復(fù)印件。在這種情況下，被征收人手中沒(méi)有協(xié)議原件，房屋征收部門(mén)拿走原件后如果擅自對(duì)協(xié)議進(jìn)行修改，如減少補(bǔ)償數(shù)額，篡改違約金額，即使被征收人走法律途徑，也沒(méi)有補(bǔ)償協(xié)議原件可作為證據(jù)提交給法院，導(dǎo)致維權(quán)困難。

因此，被征收人一定要切記協(xié)議要當(dāng)面簽訂、雙方同時(shí)簽字蓋章、相互交換留底，規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

二、補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)該包括哪些內(nèi)容

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第25條規(guī)定：房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

根據(jù)該條的規(guī)定，一般而言補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)至少具備以下幾項(xiàng)內(nèi)容：

（1）首先，補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)該對(duì)補(bǔ)償方式進(jìn)行約定，明確是貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)置換；

（2）如果選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)該明確貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限；

（3）如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)該明確產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、面積，被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)結(jié)算等內(nèi)容；

（4）對(duì)停業(yè)停產(chǎn)損失、搬遷費(fèi)、搬遷期限、臨時(shí)安置費(fèi)或周轉(zhuǎn)用房等內(nèi)容進(jìn)行約定；

（5）對(duì)違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決方式作出約定。

三、房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)有哪些

房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估的方法有：1.根據(jù)實(shí)際評(píng)估時(shí)間點(diǎn)計(jì)算重置價(jià)值；2.預(yù)估預(yù)期收益進(jìn)行計(jì)算；3.參照類(lèi)似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值；4.預(yù)估土地開(kāi)發(fā)后扣除相應(yīng)稅費(fèi)的價(jià)值進(jìn)行計(jì)算；5.評(píng)估土地在進(jìn)行實(shí)際區(qū)位確定的價(jià)值?！痉梢罁?jù)】《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

四、拆遷貨幣補(bǔ)償怎么算

法律分析：計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)×k+基準(zhǔn)房?jī)r(jià))×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。

計(jì)算公式為：非住宅房屋拆遷價(jià)格位價(jià)格×k1×k2×k3×建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià)。其中，k1為容積率調(diào)整系數(shù)2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)，當(dāng)規(guī)劃用途為市政府確定的市政公益事業(yè)等重點(diǎn)工程時(shí)取0.

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯?。縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

五、在房屋拆遷補(bǔ)償中貨幣補(bǔ)償怎么計(jì)算

法律分析：住宅房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格包含兩部分內(nèi)容，即房屋的重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)由被拆遷房屋的基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)構(gòu)成，重置成新價(jià)是被拆遷房屋的重置價(jià)格和成新折扣的結(jié)合。計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=(基準(zhǔn)地價(jià)×k+基準(zhǔn)房?jī)r(jià))×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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投稿：蔣文潔

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