一、商業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)案例,案例釋法二十一：拆遷補(bǔ)償價(jià)格差異大解析

【案例釋法二十一】相近的兩個(gè)村拆遷了，為什么補(bǔ)償價(jià)格相差可能很大？ 【案件簡(jiǎn)介】有很多案子里面，經(jīng)常有委托人會(huì)問我，為什么相近的兩個(gè)村子，遇到拆遷時(shí)會(huì)有很不一樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。差距甚至非常驚人，多的可能會(huì)相差數(shù)倍之多，這是什么原因的呢？不能理解的可能還有很多，甚至很破很舊的房子可能比我們家的這個(gè)樓房賠的還多，那是什么原因造成的呢？還有啊，有的評(píng)估金額甚至是比之前的建造金額還低，損失完全違背了不低于原生活條件的基本標(biāo)準(zhǔn)，這事該從哪些方面去理解的呢？ 【易律師的講解】首先，拆遷在我們國(guó)家，當(dāng)然也包括在國(guó)外，其實(shí)都是一門生意，這個(gè)是主因，主要的因素，也是問題爭(zhēng)議最大的地方，既然是生意，必定要有經(jīng)濟(jì)規(guī)律在里面，一定要放棄價(jià)格相當(dāng)或者是相似的幻想，在卡塔爾用天然氣做飯，在三亞吃海鮮，在山西燒煤取暖，基本都很便宜，各有各的優(yōu)勢(shì)，在北京買房，在上海競(jìng)標(biāo)買地皮，在廣州住ICU病房肯定都貴，價(jià)格成因非常復(fù)雜，但是最終展現(xiàn)在你面前的價(jià)格，短時(shí)間內(nèi)是不會(huì)有大變化的，只能被動(dòng)考慮波動(dòng)在一定的范圍內(nèi)。當(dāng)然了，對(duì)于拆遷來說，不考慮原居住人的情況，還有拆遷結(jié)束以后的項(xiàng)目實(shí)施情況也是不現(xiàn)實(shí)的，很多時(shí)候，前期拆遷補(bǔ)償金到了后期都是按照費(fèi)用成本來進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的，項(xiàng)目業(yè)主財(cái)大氣粗多補(bǔ)償也是完全有可能的，而由政府主導(dǎo)的項(xiàng)目，由其充當(dāng)中間商，拿出部分的費(fèi)用用作補(bǔ)償費(fèi)用也是完全有可能。而核算的部分工作，不僅重要而且相當(dāng)漫長(zhǎng)精細(xì)，可能在拆遷項(xiàng)目你不知道的時(shí)候，已經(jīng)耗時(shí)進(jìn)行了，核算的成本也在某一天以《拆遷補(bǔ)償安置方案》里面進(jìn)行了公布而已，所以你只可能知道最后的結(jié)算結(jié)果而已。最后一點(diǎn)是什么的呢，那就是這個(gè)事情往往還會(huì)受到政策因素的主導(dǎo)，比方說，在北京東、西城的拆遷改造中，目前充分考慮到了商品房成交單價(jià)作為補(bǔ)償依據(jù)，但是目前北京市統(tǒng)計(jì)局公布出來的人均住房標(biāo)準(zhǔn)約為50平方米/人，被迫外遷的老住戶，在老城區(qū)可能人均住房才3-10平方米，不論補(bǔ)償單價(jià)如何提高，都不可能讓被騰退戶，既能滿意房屋的人均面積，也能滿意補(bǔ)償?shù)膯蝺r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。所以，上述的分析僅僅就可能出現(xiàn)的情形進(jìn)行探討，具體案情是怎么回事，需要另行探討分析，歡迎給易騰飛律師留言咨詢。#房屋拆遷補(bǔ)償# #律師# #法律# #征地補(bǔ)償法律實(shí)務(wù)# #行政法# #律師咨詢# #法律咨詢#

二、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的詳細(xì)解析與案例分析

房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，分別用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失、被拆遷房屋住戶的臨時(shí)居住不便和鼓勵(lì)住戶的合作。補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)實(shí)際情況和法律政策確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得隨意更改。

法律分析

(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。

(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得任意更改。

拓展延伸

拆遷補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算方法和標(biāo)準(zhǔn)是什么？

拆遷補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算方法和標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策和法律規(guī)定來確定的。一般來說，計(jì)算拆遷補(bǔ)償費(fèi)需要考慮多個(gè)因素，包括被拆遷房屋的面積、位置、市場(chǎng)價(jià)值、使用年限等。標(biāo)準(zhǔn)方面，根據(jù)不同地區(qū)和具體情況，可能會(huì)有一些差異。一般來說，拆遷補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算方法和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是公平、合理、透明的，確保被拆遷人的合法權(quán)益得到保護(hù)。具體的計(jì)算方法和標(biāo)準(zhǔn)可以咨詢當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門或律師，以獲取準(zhǔn)確的信息和指導(dǎo)。

結(jié)語

拆遷補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算方法和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)公平、合理、透明，以確保被拆遷人的合法權(quán)益得到保護(hù)。補(bǔ)償費(fèi)包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，根據(jù)被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)、折舊程度、臨時(shí)居住條件和被拆遷房屋住戶的人口等因素進(jìn)行計(jì)算。具體的計(jì)算方法和標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)實(shí)際情況和國(guó)家法律政策確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得隨意更改。如需了解更詳細(xì)信息，請(qǐng)咨詢當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門或律師。

法律依據(jù)

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章 補(bǔ) 償 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。

被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第三章 補(bǔ) 償 第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例：第二章 征收決定 第十條 房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

三、拆遷賠償價(jià)格規(guī)定

法律分析：拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對(duì)被拆除房屋的所有人，依照法律的規(guī)定給予的補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。

國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

四、拆遷補(bǔ)償價(jià)格和市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格嚴(yán)重脫節(jié)

拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有和市場(chǎng)接軌是房屋拆遷矛盾的核心問題。主要表現(xiàn)在：

一是拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低。一些地方政府通過拆遷人申請(qǐng)，物價(jià)、國(guó)土、建設(shè)三部門聯(lián)合下文的方式，代替房屋拆遷市場(chǎng)主體的自由選擇，單方確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。從而導(dǎo)致補(bǔ)償價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，被拆遷人獲得的補(bǔ)償價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同地段商品房售價(jià)，甚至低于同地段的二手房?jī)r(jià)，在主觀上造成了被拆遷人購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

二是房?jī)r(jià)漲了拆遷補(bǔ)償價(jià)格不變。近幾年來，土地使用權(quán)出讓價(jià)、商品房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格在不斷攀升，而各地政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)卻多年停滯不動(dòng)，給被拆遷人造成巨大的利益損失。

三是現(xiàn)行的法律法規(guī)對(duì)被拆遷人的土地使用權(quán)沒有明確補(bǔ)償規(guī)定，拆遷補(bǔ)償只補(bǔ)償被拆遷人的地上建筑物，而其土地使用權(quán)沒有得到應(yīng)有的補(bǔ)償。被拆遷人因土地使用權(quán)的喪失而導(dǎo)致的損失，僅以房屋補(bǔ)償名義是難以完全涵蓋的。

一、公益性拆遷和商業(yè)性拆遷沒有具體明確的界定

假借“公共利益”之名，行商業(yè)拆遷之實(shí)，激化了房屋拆遷矛盾。主要表現(xiàn)在：

一是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對(duì)拆遷項(xiàng)目的公益性和商業(yè)性沒有區(qū)分，偏重于對(duì)開發(fā)商利益的保護(hù)，使被拆遷人的利益要求得不到有效伸張。一些地方政府在房屋拆遷中以個(gè)人利益要服從“公共利益”為由，非法地介入商業(yè)性目的強(qiáng)制拆遷。

二是目前我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)“公共利益”內(nèi)涵沒有具體明確規(guī)定，導(dǎo)致在實(shí)際拆遷工作中，作為政府的一項(xiàng)強(qiáng)制性拆遷行政權(quán)力的使用被擴(kuò)大化了。一些地方政府給一些開發(fā)項(xiàng)目掛上“公共利益”的幌子，借助政府的公共權(quán)力，侵害被拆遷人私有財(cái)產(chǎn)權(quán)。

二、被拆遷困難戶得不到妥善安置失去生存基礎(chǔ)

安置房源緊缺、地段偏遠(yuǎn)、“因拆致貧”的問題，沒有引起一些地方政府的足夠重視。

在房屋拆遷過程中，存在著拖欠、挪用、滯留安置資金以及安置滯后現(xiàn)象，尤其是安置房源緊缺，擅自抬高回遷房?jī)r(jià)，致使房屋拆遷后，被拆遷人和房屋承租人的居住安置面臨較嚴(yán)重的困境。低收入、低補(bǔ)償?shù)谋徊疬w人在拿到數(shù)目有限的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后，只能選擇遷移到地價(jià)相對(duì)便宜的城市邊緣居住。被拆遷人居住地的“城市邊緣化”，使被拆遷人生存成本大增，謀生手段又需要從頭再來，交通、購(gòu)物、子女入學(xué)都成為棘手的問題，在一定程度上導(dǎo)致了被拆遷人生活水平的下降。

五、民間流傳的拆遷補(bǔ)償統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，究竟是否存在

一、民間關(guān)于拆遷統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的由來

最近接到各地當(dāng)事人的拆遷咨詢電話，一來就問國(guó)家拆遷的統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么？某地的統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么？仔細(xì)了解，才知道是在拆遷進(jìn)程中，拆遷部門并沒有下發(fā)任何的安置文件，口頭告訴當(dāng)事人你們這個(gè)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是幾百塊錢一個(gè)平方，當(dāng)事人仔細(xì)問拆遷方的時(shí)候，拆遷方這邊給的回答就是我們這個(gè)地方的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)就是這樣，國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)就是這樣。

那么，事實(shí)是不是這樣呢？拆遷中是否有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)呢？

二、拆遷補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際是一個(gè)“偽命題”

拆遷補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上是一個(gè)偽命題，因?yàn)?，無論拆遷方所說的地方標(biāo)準(zhǔn)或者是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，都是不存在的，無論是國(guó)家的國(guó)家的法律法規(guī)還是地方性的規(guī)章都不可能對(duì)拆遷做一個(gè)統(tǒng)一的具體的標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)地大物博，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不均，發(fā)展進(jìn)程不一致，房地產(chǎn)的價(jià)格也是千差萬別的，不可能制定一個(gè)統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

2015年的時(shí)候網(wǎng)上曾流傳《中央一號(hào)文件：農(nóng)村土地賠償政策最新版》這樣一個(gè)文件，這個(gè)文件中對(duì)制定了具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但遺憾是，流傳終究是流傳，這份文件是虛假的，沒有任何的法律效力。

今年還廣泛地流傳著這樣一則所謂“房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”，即“草房賠償1900/平，瓦房補(bǔ)償2400元/平，磚砼結(jié)構(gòu)房屋補(bǔ)償2800元/平”。這樣的房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這其實(shí)也是虛假的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，大家千萬別相信。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從來就不是一刀切的。就連水果，全國(guó)也不是統(tǒng)一價(jià)，何況房子呢？

三、拆遷中關(guān)于補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)法律依據(jù)是什么

首先，在《土地管理法》中明確規(guī)定了，被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省級(jí)人民政府制定，集體土地上的房屋補(bǔ)償就是屬于土地上的附著物，具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)由省級(jí)人民政府制定。

其次，在《民法典》中規(guī)定，征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。在此法律中，也表明征收個(gè)人房屋應(yīng)當(dāng)保障當(dāng)事人的居住條件，即貨幣補(bǔ)償，要保障咱們?cè)谥苓呝I得起同樣大小的房屋。

再次，《國(guó)有土地房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條以及十九條也明確規(guī)定，對(duì)于房屋補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋的用途、大小、區(qū)位等因素參照周邊同類型房屋的市場(chǎng)價(jià)予以補(bǔ)償，保障拆遷后能在周邊買得起同樣大小的房屋這樣才是比較合理的。

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文章來源參考：【頭條】，商業(yè)拆遷的程序

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投稿：湯明

內(nèi)容審核：王四新律師