一、拆遷補償費入賬要件,合作建房合同、合作開發(fā)合同的法律要件及其區(qū)別

合作建房合同是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，合作開發(fā)經(jīng)營土地，建造房屋，根據(jù)事先約定分配新建房屋的一種協(xié)議，他包括以下幾個要件：一、合作建房合同一方主體必須是有償取得土地使用權(quán)的主體，另一方必須是具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)；二、合作建房的各方必須共同辦理立項手續(xù)、聯(lián)建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更等級手續(xù)。原為集體土地或劃撥土地的，應(yīng)辦理法定的批準(zhǔn)手續(xù)，聯(lián)建各方以自己的名義在約定的比例范圍內(nèi)進行新建房屋的初始產(chǎn)權(quán)等級。合作開發(fā)合同，即房地產(chǎn)聯(lián)營合同，是指兩個或兩個以上的企業(yè)或企業(yè)、事業(yè)單位之間，通過簽訂合作開發(fā)合同，共同進行開發(fā)經(jīng)營，獲取開發(fā)利潤的一種民事協(xié)議。合作建房與合作開發(fā)的相同點：一、所涉主體均為兩個、兩個以上的企業(yè)、事業(yè)單位；二、都要求合作一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。合作開發(fā)與合作建房的區(qū)別：一、合作開發(fā)通常要組建以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營未目標(biāo)的企業(yè)法人或臨時性的項目建設(shè)指揮機構(gòu)，而合作建房通常不會組建任何性質(zhì)的聯(lián)營體，只以契約形式存在；二、合作開發(fā)出資的方式多種多樣，并不僅僅是一方以土地使用權(quán)、一方出資金作為出資的方式，還包括各方共同出貨幣資金等其他方式；三、合作開發(fā)的各方都具有營利的目標(biāo)，開發(fā)項目完成后，聯(lián)營法人或聯(lián)營機構(gòu)通常將房屋進行銷售以換回貨幣資金作為各自的利潤；而合作建房的各方通常將建造完工的房屋按照事先已達成的分配協(xié)議予以分配，各自成為相應(yīng)部分的初始登記產(chǎn)權(quán)人。

一、集資房與商品房的區(qū)別是什么

一般商品房和集資房最大的區(qū)別是土地使用權(quán)的區(qū)別。一般商品房取得的是出讓土地使用權(quán)，土地出讓金。

“集資房”，是改變住宅建設(shè)由國家和單位包的傳統(tǒng)制度，實行政府、單位、職工個人三方面共同承擔(dān)建房成本，通過多方籌集資金進行房屋建設(shè)而不通過市場購買而直接分配的一種房屋。

集資房與一般商品房相比較，存在著比較明顯的區(qū)別。

首先，一般商品房是房地產(chǎn)開發(fā)商獨立開發(fā)的一種產(chǎn)品，再通過市場買賣關(guān)系來實現(xiàn)其價值和使用價值，屬完全的市場經(jīng)營行為。所以，一般商品房的消費群體廣泛、沒有特別限制。

集資房則是通過單位、社會團體組織、住宅合作社來組織建設(shè)的，主要是為了解決單位和社會團體組織既定范圍的中低收入家庭的住宅問題，采用的是先集資后建房的形式，是一種非市場行為，不存在買賣與經(jīng)營關(guān)系。

其次，集資房建設(shè)與一般商品房在各種手續(xù)的申辦上也存在區(qū)別。房地產(chǎn)開發(fā)公司，要開發(fā)經(jīng)營一般商品房必須“五證俱全”，即要同時具備《規(guī)劃用地許可證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《土地使用證 》、《房屋銷售許可證》。一般商品房的土地是出讓用地，取得的方式主要是以招投標(biāo)、拍賣、掛牌以及市場轉(zhuǎn)讓的方式。集資房的土地主要是通過政府劃撥，并減免了相關(guān)稅費。因此，集資房的建設(shè)在申辦手續(xù)的過程中，各種手續(xù)的辦理不同于一般商品房開發(fā)經(jīng)營的辦理過程。

二、合作建房合同與合作開發(fā)合同的要件

合作建房合同是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，合作開發(fā)經(jīng)營土地，建造房屋，根據(jù)事先約定分配新建房屋的一種協(xié)議，他包括以下幾個要件：

1、合作建房合同一方主體必須是有償取得土地使用權(quán)的主體，另一方必須是具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)；

2、合作建房的各方必須共同辦理立項手續(xù)、聯(lián)建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更等級手續(xù)。原為集體土地或劃撥土地的，應(yīng)辦理法定的批準(zhǔn)手續(xù)，聯(lián)建各方以自己的名義在約定的比例范圍內(nèi)進行新建房屋的初始產(chǎn)權(quán)等級。合作開發(fā)合同，即房地產(chǎn)，是指兩個或兩個以上的企業(yè)或企業(yè)、事業(yè)單位之間，通過簽訂合作開發(fā)合同，共同進行開發(fā)經(jīng)營，獲取開發(fā)利潤的一種民事協(xié)議。

一、合作建房與合作開發(fā)的相同點：

1、所涉主體均為兩個、兩個以上的企業(yè)、事業(yè)單位；

2、都要求合作一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。

二、合作開發(fā)與合作建房的區(qū)別：

1、合作開發(fā)通常要組建以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營未目標(biāo)的企業(yè)法人或臨時性的項目建設(shè)指揮機構(gòu)，而合作建房通常不會組建任何性質(zhì)的聯(lián)營體，只以契約形式存在；

2、合作開發(fā)出資的方式多種多樣，并不僅僅是一方以土地使用權(quán)、一方出資金作為出資的方式，還包括各方共同出貨幣資金等其他方式；

3、合作開發(fā)的各方都具有營利的目標(biāo)，開發(fā)項目完成后，聯(lián)營法人或聯(lián)營機構(gòu)通常將房屋進行銷售以換回貨幣資金作為各自的利潤；而合作建房的各方通常將建造完工的房屋按照事先已達成的分配協(xié)議予以分配，各自成為相應(yīng)部分的初始登記產(chǎn)權(quán)人。

三、合作建房合同與合作開發(fā)合同的法律要件有什么區(qū)別

1、合作開發(fā)通常要組建以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營未目標(biāo)的企業(yè)法人或臨時性的項目建設(shè)指揮機構(gòu)，而合作建房通常不會組建任何性質(zhì)的聯(lián)營體，只以契約形式存在；

2、合作開發(fā)出資的方式多種多樣，并不僅僅是一方以土地使用權(quán)、一方出資金作為出資的方式，還包括各方共同出貨幣資金等其他方式；

3、合作開發(fā)的各方都具有營利的目標(biāo)，開發(fā)項目完成后，聯(lián)營法人或聯(lián)營機構(gòu)通常將房屋進行銷售以換回貨幣資金作為各自的利潤；而合作建房的各方通常將建造完工的房屋按照事先已達成的分配協(xié)議予以分配，各自成為相應(yīng)部分的初始登記產(chǎn)權(quán)人。

合作建房合同與合作開發(fā)合同的要件

合作建房合同是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，合作開發(fā)經(jīng)營土地，建造房屋，根據(jù)事先約定分配新建房屋的一種協(xié)議，他包括以下幾個要件：

1、合作建房合同一方主體必須是有償取得土地使用權(quán)的主體，另一方必須是具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)；

2、合作建房的各方必須共同辦理立項手續(xù)、聯(lián)建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更等級手續(xù)。原為集體土地或劃撥土地的，應(yīng)辦理法定的批準(zhǔn)手續(xù)，聯(lián)建各方以自己的名義在約定的比例范圍內(nèi)進行新建房屋的初始產(chǎn)權(quán)等級。合作開發(fā)合同，即房地產(chǎn)，是指兩個或兩個以上的企業(yè)或企業(yè)、事業(yè)單位之間，通過簽訂合作開發(fā)合同，共同進行開發(fā)經(jīng)營，獲取開發(fā)利潤的一種民事協(xié)議。

合作建房與合作開發(fā)的相同點：

1、所涉主體均為兩個、兩個以上的企業(yè)、事業(yè)單位；

2、都要求合作一方具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格。

一、企業(yè)土地使用權(quán)的確認(rèn)需要滿足的條件：

(一)土地使用權(quán)的確認(rèn)和計量。企業(yè)土地使用權(quán)的確認(rèn)必須同時滿足兩個條件：

(1)該資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；

(2)該資產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。土地使用權(quán)的取得方式通常有行政劃撥、出讓、二三級市場購買、投資者投入、租賃等之分，且土地開發(fā)程度不同，其所含成本內(nèi)容也不同，所以企業(yè)土地使用權(quán)取得的核算應(yīng)區(qū)別各種情況對待。

1、行政劃撥取得。如無償劃撥則不需進行會計處理；如劃撥取得后需支付農(nóng)用地征用費或拆遷安置補償費的，支付的農(nóng)用地征用費、拆遷安置補償費列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費用列“在建工程——基建工程”核算。

2、出讓取得。支付的土地出讓金列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的農(nóng)用地征用費、拆遷安置補償費和取得時應(yīng)由使用者繳納的各種稅費列“在建工程——其他支出”核算，支付的平整費用列“在建工程——基建工程”核算。

3、市場購買取得。支付的價款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的相關(guān)稅費列“在建工程——其他支出”核算。

4、投資者投入取得。取得時按投資各方確認(rèn)的價款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算，支付的相關(guān)稅費列“在建工程——其他支出”核算。

5、租賃取得。支付的租賃費分期列“管理費用”。

6、換入或債務(wù)重組取得。通過非貨幣性交易換入的或通過債務(wù)重組取得的土地使用權(quán)，應(yīng)按有關(guān)非貨幣性交易或債務(wù)重組的會計處理規(guī)定確定入賬價值，列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算。

7、補地價。原為劃撥取得的土地，經(jīng)批準(zhǔn)將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資時，應(yīng)按規(guī)定補交土地使用權(quán)出讓金即為補地價，補地價價款列“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”核算。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以上業(yè)務(wù)中涉及“在建工程”科目的，均應(yīng)通過“生產(chǎn)(開發(fā))成本”科目核算。值得說明的是，現(xiàn)行企業(yè)中由于以下兩種原因而在“固定資產(chǎn)——土地”科目核算土地：(1)1993年開始的全國性清產(chǎn)核資中按規(guī)定估價，并經(jīng)批復(fù)確認(rèn)按固定資產(chǎn)入賬核算的土地；(2)1993年開始的清產(chǎn)核資以前“已經(jīng)估價單獨入賬的土地”。該情況企業(yè)在占有使用上不存在期限，在價值上不計提折舊。

(二)土地使用權(quán)的攤銷。

企業(yè)出讓取得、市場購買取得、接受投資等取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權(quán)出讓的最高年限如下：商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，工業(yè)用地50年，居住用地70年，綜合或其他用地50年。企業(yè)取得土地使用權(quán)時，應(yīng)明確該土地辦理出讓時土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限，如該土地是早年出讓取得的，攤銷年限應(yīng)是原規(guī)定年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。但國家規(guī)定“滿二年未動工的，可無償收回土地使用權(quán)，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！睌備N土地使用權(quán)價值時，借記“管理費用——無形資產(chǎn)攤銷”科目，貸記“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”科目。

(三)土地使用權(quán)減值。

由于土地的不可再生性、不可移動性等特性和國家實行的管理制度決定，土地使用權(quán)的減值可能性較??；產(chǎn)生減值時，大多已形成包括建筑物在內(nèi)的房地產(chǎn)，此時應(yīng)計提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。無論是計提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，均列“營業(yè)外支出”科目及相關(guān)明細(xì)科目。

(四)土地使用權(quán)處置和滅失。

1、建造開發(fā)。企業(yè)因利用土地建造自用項目時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本。

2、轉(zhuǎn)讓。根據(jù)建設(shè)部第45號令《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，房地產(chǎn)的買賣、投資入股、合作開發(fā)、抵債等權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的形式均為轉(zhuǎn)讓；又根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，為嚴(yán)格限制炒買地皮和切實保障建設(shè)項目的實施規(guī)定：“土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)按照出讓合同約定支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。屬于房屋建設(shè)工程應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上。

四、合作建房合同是否有效

法律分析：合作建房(開發(fā))合同的幾種　如果農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度不改革，按現(xiàn)行法律的規(guī)定，協(xié)議違法無效。合作建房合同滿足以下條件就有效：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力。(二)意思表示真實。(三)不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。合作建房合同有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益。(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。(三)以合法形式掩蓋非法目的。(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

法律依據(jù)：《民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效：(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。

《民法典》第四百六十五條 依法成立的合同，受法律保護。依法成立的合同，僅對當(dāng)事人具有法律約束力，但是法律另有規(guī)定的除外。

五、合作建房合同該如何認(rèn)定

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金作為共同投資，共享利潤，共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，要求合同一方當(dāng)事人具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，如雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前一方當(dāng)事人已取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。土地使用權(quán)性質(zhì)與合作方式不同，合同性質(zhì)及效力也不一樣：

1、利用宅基地與他人合作建房的，雖然提供土地使用權(quán)的一方取得了建房所需的兩證一書(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃許可證、居民(個人)興建住宅用地批準(zhǔn)通知書)，但因?qū)偌w土地，僅供集體所有制的成員使用，合作建房合同應(yīng)認(rèn)定無效。

2、未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人簽訂的合作建房合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效；但起訴前已經(jīng)辦理了批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定合同有效。

3、合作雙方所簽合作合同約定提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人不參與經(jīng)營活動，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方所簽合作合同為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

4、合作雙方所簽合作合同約定提供資金的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋、只收取固定數(shù)額貨幣或者只使用房屋的，應(yīng)認(rèn)定雙方所簽合同為房屋買賣合同、借款合同或者合同。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國民法典》第五百零二條依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，依照其規(guī)定。未辦理批準(zhǔn)等手續(xù)影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務(wù)條款以及相關(guān)條款的效力。應(yīng)當(dāng)辦理申請批準(zhǔn)等手續(xù)的當(dāng)事人未履行義務(wù)的，對方可以請求其承擔(dān)違反該義務(wù)的責(zé)任。

依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除等情形應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，適用前款規(guī)定。

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文章來源參考：【頭條】，拆遷補償費入賬要件是什么

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投稿：顧然欣

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