一、土地征收的條件有現(xiàn)實(shí)條件,現(xiàn)實(shí)中政府以土地儲備為由征收土地，能否確定土地儲備的公益性

當(dāng)前，作為征收事由的公共利益在實(shí)踐中有被濫用的傾向。個(gè)別政府以“舊城改造“為名進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，引發(fā)爭議。在法律規(guī)定層面，純粹的商業(yè)利益被明確排除在征收范圍之外，但是，個(gè)別商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目確實(shí)包含有公共利益的因素，其間接產(chǎn)生的公共利益為社會所需要，在極大程度上也為行政機(jī)關(guān)所鼓勵(lì)。此類項(xiàng)目到底屬于公共利益還是商業(yè)利益？要從商業(yè)利益是否包含公益因素，公益在整體構(gòu)成中所占的比例，公益是否為社會所急需以及是否為公共政策所倡導(dǎo)等方面作出綜合判斷。

筆者認(rèn)為，儲備土地具體用途在儲備時(shí)尚未確定，因此無論是從行政管理的角度出發(fā)，還是從土地用途的不確定性來講，尚不能輕易否認(rèn)土地儲備的公益屬性。

二、被征收房屋性質(zhì)如何認(rèn)定？

被征收房屋的性質(zhì)如何認(rèn)定，是在實(shí)際的工作中經(jīng)常遇到的問題，例如在住改商房屋征收中，登記的是住房，而實(shí)際中卻有很多是在底層，用作經(jīng)營，這種登記是住房，實(shí)際是商業(yè)性使用的房屋如何補(bǔ)償，現(xiàn)在法律法規(guī)也沒有具體的規(guī)定，實(shí)踐中爭議很大，為此，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》規(guī)定：“對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營狀況，經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償?！按艘?guī)定可以作為審查行政行為合法性的補(bǔ)償依據(jù)。具體而言：

1、房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)作為確定房屋性質(zhì)的依據(jù)；

2、房屋性質(zhì)發(fā)生變更的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)向房管局申請變更登記；

3、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，并且實(shí)際用于居住的，應(yīng)當(dāng)按照住宅給予補(bǔ)償安置；

4、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，但依法取得營業(yè)執(zhí)照并用于商業(yè)經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按照住宅予以補(bǔ)償安置，同時(shí)根據(jù)其經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限以及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

三、被征收房屋如何評估？

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！案鶕?jù)上述規(guī)定，協(xié)商選定是確定評估機(jī)構(gòu)的首選方式，只有被征收人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未進(jìn)行協(xié)商或者雖經(jīng)協(xié)商但沒有達(dá)成一致意見時(shí)，才可以通過多數(shù)決定等其他方式確定。征收人未與被征收人協(xié)商，直接采取單方指定等其他方法確定評估機(jī)構(gòu)的，屬違反法定程序，所作出的評估報(bào)告不能采用。

關(guān)于評估價(jià)格，2011年《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以“不低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格“作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對于這一規(guī)定的理解，應(yīng)當(dāng)明確以下幾點(diǎn)：

1、市場價(jià)格是補(bǔ)償?shù)拙€，補(bǔ)償可以高于或者等于市場價(jià)格，但不能低于市場價(jià)格；

2、價(jià)格基準(zhǔn)日是“房屋征收決定公告之日“；

3、類似是指結(jié)合區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度，規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似；

4、市場價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格；

二、政府儲備土地是什么土地性質(zhì) -法律知識

法律分析：

儲備土地是縣級以上國土資源主管部門為調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用,依法取得土地,組織前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)的土地,而且必須辦理土地儲備證,才能稱之為儲備土地,其登記的使用權(quán)類型為“其他(政府儲備)”。

法律依據(jù)：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、政府儲備用地一般用途 法律問題

法律分析:

儲備用地是指政府根據(jù)國家儲備用地管理辦法規(guī)定，依法完成了收購的土地，再轉(zhuǎn)化為國家儲備用地的政府行為。

土地儲備的對象：

(一)國有土地使用者未按照土地使用權(quán)出讓合同支付土地使用權(quán)出讓金，應(yīng)依法收回的土地；

(二)國有土地使用年限屆滿，被依法收回的土地；

(三)被依法沒收使用權(quán)的國有土地；

(四)因用地單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的國有土地，或者是經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的交通設(shè)施、礦場用地；

(五)交易價(jià)格偏低，政府應(yīng)優(yōu)先購買的土地；

(六)依法分批次征用或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原屬于其成員集體所有的土地；

(七)以出讓方式取得土地使用權(quán)后，不能按合同的期限開發(fā)或無力繼續(xù)開發(fā)且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；

(八)其他需要進(jìn)行儲備的國有土地。

法律依據(jù):

《中華人民共和國土地管理法》

第十五條 各級人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和資源環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)對土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃。

土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃期限由國務(wù)院規(guī)定。

第十七條 土地利用總體規(guī)劃按照下列原則編制：

（一）落實(shí)國土空間開發(fā)保護(hù)要求，嚴(yán)格土地用途管制；

（二）嚴(yán)格保護(hù)永久基本農(nóng)田，嚴(yán)格控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；

（三）提高土地節(jié)約集約利用水平；

（四）統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地，滿足鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施用地合理需求，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展；

（五）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；

（六）占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地?cái)?shù)量平衡、質(zhì)量相當(dāng)。

第十八條 國家建立國土空間規(guī)劃體系。編制國土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先，綠色、可持續(xù)發(fā)展，科學(xué)有序統(tǒng)籌安排生態(tài)、農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)等功能空間，優(yōu)化國土空間結(jié)構(gòu)和布局，提升國土空間開發(fā)、保護(hù)的質(zhì)量和效率。

經(jīng)依法批準(zhǔn)的國土空間規(guī)劃是各類開發(fā)、保護(hù)、建設(shè)活動的基本依據(jù)。已經(jīng)編制國土空間規(guī)劃的，不再編制土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。

四、政府儲備土地是什么性質(zhì)

政府儲備土地的性質(zhì)如下：儲備用地是指政府根據(jù)國家儲備用地管理辦法規(guī)定，依法完成了收購的土地，再轉(zhuǎn)化為國家儲備用地的政府行為。土地儲備的對象：（一）國有土地使用者未按照土地使用權(quán)出讓合同支付土地使用權(quán)出讓金，應(yīng)依法收回的土地；（二）國有土地使用年限屆滿，被依法收回的土地；（三）被依法沒收使用權(quán)的國有土地；（四）其他需要進(jìn)行儲備的國有土地。土地儲備管理辦法如下：1、土地儲備資金收支管理嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)政部、國土資源部關(guān)于土地儲備資金財(cái)務(wù)管理的規(guī)定，土地儲備資金通過政府預(yù)算安排，實(shí)行?？顚Ｓ?；2、土地儲備機(jī)構(gòu)所需的日常費(fèi)用與土地儲備資金實(shí)行分賬核算，不得相互混用。按規(guī)定編制土地儲備資金收支預(yù)算，年終時(shí)報(bào)送收支決算，由財(cái)政部門審核或者由同級財(cái)政部門指定具有良好信譽(yù)、執(zhí)業(yè)質(zhì)量高的會計(jì)師事務(wù)所等相關(guān)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。綜上所述，政府收儲土地是指政府回收、征用土地進(jìn)行儲備?！痉梢罁?jù)】：《中華人民共和國土地管理法》第十五條 各級人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和資源環(huán)境保護(hù)的要求、土地供給能力以及各項(xiàng)建設(shè)對土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃期限由國務(wù)院規(guī)定。第十七條 土地利用總體規(guī)劃按照下列原則編制：（一）落實(shí)國土空間開發(fā)保護(hù)要求，嚴(yán)格土地用途管制；（二）嚴(yán)格保護(hù)永久基本農(nóng)田，嚴(yán)格控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；（三）提高土地節(jié)約集約利用水平；（四）統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)生產(chǎn)、生活、生態(tài)用地，滿足鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施用地合理需求，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展；（五）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用；（六）占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地?cái)?shù)量平衡、質(zhì)量相當(dāng)。第十八條 國家建立國土空間規(guī)劃體系。編制國土空間規(guī)劃應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先，綠色、可持續(xù)發(fā)展，科學(xué)有序統(tǒng)籌安排生態(tài)、農(nóng)業(yè)、城鎮(zhèn)等功能空間，優(yōu)化國土空間結(jié)構(gòu)和布局，提升國土空間開發(fā)、保護(hù)的質(zhì)量和效率。經(jīng)依法批準(zhǔn)的國土空間規(guī)劃是各類開發(fā)、保護(hù)、建設(shè)活動的基本依據(jù)。已經(jīng)編制國土空間規(guī)劃的，不再編制土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃。

五、土地儲備的公益屬性如何界定?

當(dāng)前，作為征收事由的公共利益在實(shí)踐中有被濫用的傾向。個(gè)別政府以舊城改造為名進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，引發(fā)爭議。筆者認(rèn)為，公共利益具有高度的抽象性和不確定性，對公共利益的理解要區(qū)分情況。如含有公共利益因素的商業(yè)利益問題?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》出于反向矯正的考慮，取消了2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中非因公共利益需要亦可拆遷城市房屋的情形，在法律規(guī)定層面，純粹的商業(yè)利益被明確排除在征收范圍之外，但是，個(gè)別商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目確實(shí)包含有公共利益的因素，其間接產(chǎn)生的公共利益為社會所需要，在極大程度上也為行政機(jī)關(guān)所鼓勵(lì)。此類項(xiàng)目到底屬于公共利益還是商業(yè)利益?要從商業(yè)利益是否包含公益因素，公益在整體構(gòu)成中所占的比例，公益是否為社會所急需以及是否為公共政策所倡導(dǎo)等方面作出綜合判斷。另外對土地儲備的公益性問題。筆者認(rèn)為，土地儲備具有調(diào)控土地市場，配置土地資源作用，儲備土地具體用途在儲備時(shí)尚未確定，因此無論是從行政管理的角度出發(fā)，還是從土地用途的不確定性來講，尚不能輕易否認(rèn)土地儲備的公益屬性。

一、安置房產(chǎn)權(quán)屬于戶主嗎

安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。通常是在人民政府實(shí)施土地儲備地塊、非經(jīng)營性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口(含農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。因拆遷安置房是根據(jù)國家政策規(guī)定，對被拆遷戶進(jìn)行的安置補(bǔ)償，故凡是通過正規(guī)拆遷程序，由取得拆遷許可證的開發(fā)商開發(fā)建造的安置房屋，被安置人將來都能取得房屋的產(chǎn)權(quán)證并擁有房屋所有權(quán)的，只是相對要經(jīng)過更長的時(shí)間才能取得房產(chǎn)證。對接安置房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)定性為經(jīng)濟(jì)適用房，但不受普通經(jīng)適房“五年內(nèi)禁售”的限制，上市交易需由購買人補(bǔ)交土地出讓金。

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文章來源參考：【頭條】，土地征收的條件有現(xiàn)實(shí)條件嘛

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投稿：施文

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