一、綜合用地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

一般出現(xiàn)綜合用地的時(shí)候，一般都是有辦公又有住宅、有商業(yè)等這幾類的綜合，一般都是商住綜合。其實(shí)雖然叫法不規(guī)范，但是評(píng)估是有法可依的，按照民法典，《房地產(chǎn)管理法》的20條，以及《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，還有高院相關(guān)指導(dǎo)案例的規(guī)定，對(duì)于這種土地的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)不得低于市場價(jià)。

在征收的時(shí)候，這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，周邊拍賣的商住土地的市場價(jià)到底是多少，不得低于這個(gè)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。但是對(duì)于地上房屋，如果有房屋的土地，要特殊說一下，有的土地上不光是凈地，上面還有很多房屋，它的房屋性質(zhì)也不是特別確定，也提到綜合、辦公、商業(yè)、門面等等這些不規(guī)范的用語，對(duì)于這類的可以看一下土地性質(zhì)，和原來買地的時(shí)候的一些規(guī)劃。

一、綜合用地的含義

綜合用地應(yīng)當(dāng)是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設(shè)計(jì)、辦公綜合用地等。綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動(dòng)產(chǎn)很難分割、只有一個(gè)使用者；另一種是各用途不動(dòng)產(chǎn)之間可以分割，往往最終使用者為不同的單位、個(gè)人，例如底下兩層為商業(yè)、上面為居民住宅樓等。對(duì)于第一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續(xù)；對(duì)于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權(quán)益，一般應(yīng)當(dāng)按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。

二、綜合用地如何轉(zhuǎn)成商業(yè)用地

1、國有土地使用權(quán)取得中，經(jīng)常有些單位和個(gè)人弄不清綜合用地的概念，錯(cuò)誤地認(rèn)為綜合用地就是可以用做任何用途的國有土地，既可作為商業(yè)用地，也可以作為工業(yè)、倉儲(chǔ)用地或者是居民住宅用地。

其實(shí)，這種把綜合用地當(dāng)做萬能土地來理解的認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的，而且把綜合用地當(dāng)做商業(yè)用地使用和進(jìn)行轉(zhuǎn)讓也是不當(dāng)?shù)?，面臨著法律風(fēng)險(xiǎn)。

2、綜合用地是指同宗地分別由不同用途土地所構(gòu)成的土地。依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條，我國國有土地出讓的用途包括商業(yè)和綜合用地，其中商業(yè)用地出讓最高年限四十年、綜合用地出讓最高年限為50年。

3、當(dāng)前用途明確為綜合如何變成商業(yè)用地

依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

二、建設(shè)用地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：一般建設(shè)用地征地補(bǔ)償是指國家為了公共利益的需要,依法對(duì)農(nóng)民集體所有土地實(shí)行征收或征用,并按照被征地的原用途給予補(bǔ)償。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會(huì)情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

三、綜合用地拆遷怎么賠償

一般出現(xiàn)綜合用地的時(shí)候，一般都是有辦公又有住宅、有商業(yè)等這幾類的綜合，一般都是商住綜合。其實(shí)雖然叫法不規(guī)范，但是評(píng)估是有法可依的，按照民法典，《房地產(chǎn)管理法》的20條，以及《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，還有高院相關(guān)指導(dǎo)案例的規(guī)定，對(duì)于這種土地的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)不得低于市場價(jià)。

在征收的時(shí)候，這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，周邊拍賣的商住土地的市場價(jià)到底是多少，不得低于這個(gè)價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。但是對(duì)于地上房屋，如果有房屋的土地，要特殊說一下，有的土地上不光是凈地，上面還有很多房屋，它的房屋性質(zhì)也不是特別確定，也提到綜合、辦公、商業(yè)、門面等等這些不規(guī)范的用語，對(duì)于這類的可以看一下土地性質(zhì)，和原來買地的時(shí)候的一些規(guī)劃。

一、綜合用地的含義

綜合用地應(yīng)當(dāng)是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設(shè)計(jì)、辦公綜合用地等。綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動(dòng)產(chǎn)很難分割、只有一個(gè)使用者；另一種是各用途不動(dòng)產(chǎn)之間可以分割，往往最終使用者為不同的單位、個(gè)人，例如底下兩層為商業(yè)、上面為居民住宅樓等。對(duì)于第一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續(xù)；對(duì)于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權(quán)益，一般應(yīng)當(dāng)按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。

二、綜合用地如何轉(zhuǎn)成商業(yè)用地

1、國有土地使用權(quán)取得中，經(jīng)常有些單位和個(gè)人弄不清綜合用地的概念，錯(cuò)誤地認(rèn)為綜合用地就是可以用做任何用途的國有土地，既可作為商業(yè)用地，也可以作為工業(yè)、倉儲(chǔ)用地或者是居民住宅用地。

其實(shí)，這種把綜合用地當(dāng)做萬能土地來理解的認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的，而且把綜合用地當(dāng)做商業(yè)用地使用和進(jìn)行轉(zhuǎn)讓也是不當(dāng)?shù)?，面臨著法律風(fēng)險(xiǎn)。

2、綜合用地是指同宗地分別由不同用途土地所構(gòu)成的土地。依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條，我國國有土地出讓的用途包括商業(yè)和綜合用地，其中商業(yè)用地出讓最高年限四十年、綜合用地出讓最高年限為50年。

3、當(dāng)前用途明確為綜合如何變成商業(yè)用地

依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

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內(nèi)容審核：路洋律師

來源：中國法院網(wǎng)-綜合用地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，