一、舊房拆遷安置分配

因上海市在房屋拆遷時(shí)可采取各種不同的安置方式（如有的是拆私還私，有的是拆私還公、拆公還公等），加上拆遷安置適用的政策前后不同（如以前是按被拆遷房屋內(nèi)的戶籍人口進(jìn)行安置，現(xiàn)在是按被拆遷房屋的建筑面積進(jìn)行安置），且不少被拆遷人拆遷安置公房后，以售后公房的形式購(gòu)買下產(chǎn)權(quán)，因而訴訟到法院的涉及房屋使用權(quán)的案件情況紛繁復(fù)雜，審理難度較大。其中“拆私還公”涉及的公房使用權(quán)，有幾個(gè)問題值得研討：

1、拆遷分得多套公房，當(dāng)事人對(duì)其中一套房屋使用權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議進(jìn)行訴訟的，法院該如何處理？是按照一份拆遷安置協(xié)議將其他房屋共同作為爭(zhēng)議標(biāo)的、所有安置人員作為當(dāng)事人處理，還是以有爭(zhēng)議的一套公房住房調(diào)配單為依據(jù)，調(diào)配單上所列人員作為當(dāng)事人處理？如何體現(xiàn)不告不理原則？如某案原告原有私房于1999年6月動(dòng)遷后安置分得本市某路某號(hào)102室、501室、502室三套公房，安置人員6人，住房調(diào)配單上被告被列為502室的調(diào)配人員（公房同住人）之一。因家庭矛盾，經(jīng)原告同意，被告實(shí)際居住在102室。后被告與原告之子婚姻關(guān)系解除，原告以自己為102室公房承租人為由訴訟來(lái)院，要求被告遷出102室。本案涉及到對(duì)當(dāng)事人的爭(zhēng)議范圍如何確定問題。當(dāng)事人只起訴102室房屋使用權(quán)，如法院僅處理該一套房屋，根據(jù)住房調(diào)配單，被告的住房份額在502室，似乎應(yīng)判決支持原告的訴訟請(qǐng)求。但如此判決，被告的住房問題如何解決？是由原告另行起訴，還是直接由法院將其他房屋均作為本案爭(zhēng)議標(biāo)的處理？如將其他房屋均作為本案爭(zhēng)議標(biāo)的處理，是否違反“不告不理”的原則？是否因此加重了當(dāng)事人的訴訟負(fù)擔(dān)（多支出訴訟費(fèi)用）

2、拆遷按戶籍人口安置分得多套公房，其中幾套已由承租人購(gòu)買下產(chǎn)權(quán)，其余被安置人員對(duì)該產(chǎn)權(quán)房是否仍享有居住使用權(quán)及動(dòng)遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利滬高法

（1996）250號(hào)上海市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《處理公有住房出售后糾紛若干意見》的通知第18條規(guī)定：“房屋產(chǎn)權(quán)人要求無(wú)產(chǎn)權(quán)的原公房同住人遷讓的，對(duì)有撫養(yǎng)、監(jiān)護(hù)關(guān)系的同住人應(yīng)保護(hù)其房屋居住使用權(quán)；對(duì)其他同住人可根據(jù)其在他處有無(wú)住房等情況，分別作出處理”。該處“同住人”應(yīng)理解為《新條例》的“共同居住人”，該條規(guī)定總的來(lái)說較為原則，未區(qū)分房屋來(lái)源等情況，對(duì)拆遷時(shí)按戶籍人口安置的“同住人”如判決遷出的，是否應(yīng)補(bǔ)償、如何補(bǔ)償未作具體規(guī)定，故建議有關(guān)部門對(duì)此予以明確。

3、拆私還公，原產(chǎn)權(quán)人非公房承租人的，原產(chǎn)權(quán)人的地位如何確定？拆私還公安置的公房，原私房產(chǎn)權(quán)人有的因各種原因，并不是安置公房的承租人。對(duì)此，原產(chǎn)權(quán)人是否享有優(yōu)惠權(quán)利？能否作為準(zhǔn)“承租人”？原產(chǎn)權(quán)人死亡后其配偶能否作為“共同居住人”對(duì)系爭(zhēng)公房享有居住權(quán)？在司法實(shí)務(wù)中公房拆遷安置要追溯該公房權(quán)屬取得來(lái)源，一般對(duì)于拆私還公時(shí)原私房產(chǎn)權(quán)人可予多分相應(yīng)份額，其配偶則看是否隨同其居住、使用該公房及根據(jù)原私房是否為夫妻共有財(cái)產(chǎn)綜合分析確定權(quán)利，拆遷款或安置房分割時(shí)也應(yīng)考慮這一點(diǎn)。

二、居民回遷安置房怎么分配

分配居民回遷安置房的程序是：

1、領(lǐng)表填表；

2、居委會(huì)蓋章；

3、提交申請(qǐng)；

4、初審復(fù)審公示；

5、簽訂使用權(quán)清退協(xié)議；

6、選房；

7、簽訂合同；

8、退還使用權(quán)。

【法律依據(jù)】

《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條

以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。

法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理。

三、農(nóng)村拆遷安置房怎么分配

一、農(nóng)村拆遷安置房怎么分配

農(nóng)村宅基地拆遷補(bǔ)償有幾種方式，其中一種是產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式，還有一種方式是產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合形式，兩種方式涉及到為被拆遷人分配安置房，那么農(nóng)村宅基地拆遷安置房如何分配呢一、農(nóng)村宅基地拆遷補(bǔ)償方式1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是指拆遷人對(duì)被拆遷人的拆遷補(bǔ)償采取的保留被拆遷人對(duì)房屋擁有所有權(quán)形式。也就是說拆遷人以易地或再建的房屋作為交換，用作對(duì)被拆除房屋的補(bǔ)償，被拆遷人對(duì)該房屋繼續(xù)擁有原來(lái)那種對(duì)被拆除房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。2、作價(jià)補(bǔ)償形式。作價(jià)補(bǔ)償，是指拆遷人對(duì)被拆除的房屋，按其價(jià)值以貨幣結(jié)算方式對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合，是指拆遷人對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償人的拆遷補(bǔ)償中，部分采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償，部分采取作價(jià)補(bǔ)償，當(dāng)拆遷人與被拆遷人之間就被拆除房屋進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換或作價(jià)補(bǔ)償達(dá)成協(xié)議后，但在拆遷人和被拆遷人雙方或某一方出現(xiàn)困難時(shí)，可根據(jù)具體情況，雙方協(xié)商采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的形式，解決對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償問題。二、補(bǔ)償方式中拆遷安置房如何分配1.確定宅基地房屋權(quán)利人的具體產(chǎn)權(quán)份額時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮仍為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利人以及對(duì)系爭(zhēng)宅基地上房屋一直進(jìn)行維修、保養(yǎng)等義務(wù)的權(quán)利人利益。2.未成年人與其他家庭成員以一戶的名義共同取得了宅基地使用權(quán)或房屋建設(shè)的許可，其父母等投資建造的行為，可視為包括未成年人在內(nèi)的一戶農(nóng)村村民的共同投資，該未成年人享有共同所有權(quán)。3.農(nóng)村宅基地房屋的動(dòng)遷補(bǔ)償，一般分為房屋補(bǔ)償和宅基地使用權(quán)補(bǔ)償。地上物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)歸房屋權(quán)利人，原權(quán)利人已死亡的，可依繼承關(guān)系處理。4.農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有很強(qiáng)的身份屬性，按戶計(jì)算，且應(yīng)由本集體組織成員享有。當(dāng)該戶出現(xiàn)人口減少或個(gè)別轉(zhuǎn)出本集體組織的，宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償款則由該戶剩余的成員共同所有。如該戶已無(wú)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或雖為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員、但在他處已取得宅基地使用權(quán)的，則由該戶原權(quán)利人的繼承人取得補(bǔ)償款，但集體經(jīng)濟(jì)組織明確表示反對(duì)的除外。5.房屋拆遷后尚未實(shí)際取得安置房的，當(dāng)事人要求確認(rèn)或分割安置房購(gòu)買權(quán)的，法院可判決駁回其訴訟請(qǐng)求，但在裁判理由中告知當(dāng)事人可在房屋實(shí)際面積、位置等確定后再行主張。

二、離婚了拆遷安置房怎么分配？

夫妻離婚時(shí)拆遷安置房的分割，要看具體情況。

1、對(duì)于雙方均是被拆遷安置人口的，該房屋為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，分割時(shí)應(yīng)根據(jù)房屋的實(shí)際使用情況和雙方的經(jīng)濟(jì)條件予以分割。

2、對(duì)于僅有一方為被拆遷安置人口的，該房屋是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的，也應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

但在分割時(shí)應(yīng)適當(dāng)考慮房屋的來(lái)源，將所有權(quán)判歸被拆遷安置人所有，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

三、拆遷安置房買賣協(xié)議應(yīng)該怎么寫

（一）作為合同簽訂主體的賣方，需要拆遷協(xié)議中的人員和配偶、房屋調(diào)配單中的人員和配偶、被拆遷房屋戶口中的所有人員和戶口在買賣協(xié)議的賣方欄中簽字，這樣更安全，有效避免了以后第三人突然出來(lái)主張權(quán)利的各種麻煩。（2）此外，對(duì)于合同中每筆房款的支付，賣方收款對(duì)應(yīng)的義務(wù)應(yīng)明確且可操作。此外，還應(yīng)明確可能出現(xiàn)的各種情況和相應(yīng)的違約責(zé)任。合同中可以增加關(guān)于違約責(zé)任的獨(dú)立條款，并明確規(guī)定即使合同無(wú)效，條款仍然有效，以最大限度地減少非違約方的損失。這樣，如果賣方違約成本上升，可能會(huì)有更大的威懾力，盡量避免違約；二如果訴至法院，法院相對(duì)便于作出對(duì)買家有利的判決。另外，對(duì)于稅費(fèi)的承擔(dān)也要考慮周全。在漫長(zhǎng)的交易過戶等待期內(nèi)，國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)交易的稅費(fèi)政策可能會(huì)調(diào)整。雙方應(yīng)約定，如果出現(xiàn)新的稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)的問題，避免過戶時(shí)由于稅費(fèi)承擔(dān)主體的無(wú)休止?fàn)巿?zhí)而停止交易。

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內(nèi)容審核：吳海麗律師

來(lái)源：臨律-舊房拆遷安置分配，