一、集體建設(shè)用地租賃期限超過(guò)20年的有效嗎？

廣州張靜律師解答：集體建設(shè)用地的出租或出讓最長(zhǎng)年限，不同案件處理可能不一樣，因?yàn)楝F(xiàn)在存在不同法律法規(guī)規(guī)定不一樣的情況。如下面這個(gè)案件，承租人主張應(yīng)適用土地管理法第63條的規(guī)定，集體建設(shè)用地出租的最長(zhǎng)年限應(yīng)參照同類(lèi)國(guó)有建設(shè)用地。但法院沒(méi)有引用該法條處理此案，而是引用了合同法第214條判決超過(guò)20年的部分租期無(wú)效，這就叫訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

判決書(shū)節(jié)選：

劉某（承租人）認(rèn)為涉案《補(bǔ)充合同》延長(zhǎng)15年期限的約定,沒(méi)有超過(guò)同類(lèi)用途的國(guó)有建設(shè)用地的出讓年限,屬于合法有效的約定,不存在超過(guò)20年租賃期限無(wú)效的問(wèn)題。經(jīng)查,某合作社與劉某于2002年8月1日簽訂《租賃合同》約定租賃期20年,于2003年10月15日簽訂《補(bǔ)充合同》約定合同期限延長(zhǎng)15年,即雙方就涉案土地的租賃合同的期限共35年。根據(jù)《土地管理法》第六十三條第四款規(guī)定,“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的出租,集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓及其最高年限、轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押等,參照同類(lèi)用途的國(guó)有建設(shè)用地執(zhí)行｡ 具體辦法由國(guó)務(wù)院制定｡ ”雖然原國(guó)土資源部及廣東省人民政府分別制定了《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》和《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》,但是目前國(guó)務(wù)院沒(méi)有制定有關(guān)國(guó)有建設(shè)用地出租年限的辦法或規(guī)定,本案應(yīng)當(dāng)依照《合同法》有關(guān)租賃期限的規(guī)定處理?！逗贤ā返诙僖皇臈l第一款規(guī)定:“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的,超過(guò)部分無(wú)效?！睋?jù)此,未超過(guò)20年部分的涉案《租賃合同》應(yīng)屬有效,涉案《補(bǔ)充合同》因租賃期限超過(guò)20年而應(yīng)屬無(wú)效。

二、集體建設(shè)用地租賃期限

集體建設(shè)用地使用年限根據(jù)不同類(lèi)型的土地有所不同，宅基地可以繼承，耕地、草地和林地的承包期為三十年至七十年，特殊林木的林地承包期可以延長(zhǎng)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》第十條規(guī)定，城市土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于集體所有。土地使用權(quán)可以通過(guò)有償使用或劃撥方式取得。

法律分析

一、集體建設(shè)用地使用年限

1、集體建設(shè)用地分為三大類(lèi)：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營(yíng)性用地。其中，宅基地上的房屋可以繼承，宅基地屬于集體的，個(gè)人不能繼承；另外耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)可以延長(zhǎng)。

2、法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)憲法》第十條規(guī)定，城市的土地屬于國(guó)家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。

一切使用土地的組織和個(gè)人必須合理地利用土地。

二、集體建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式有哪些

一種是土地有償使用方式,包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。一種是土地使用權(quán)劃撥方式。所謂土地使用權(quán)劃撥,是指縣級(jí)以下人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

拓展延伸

集體建設(shè)用地的續(xù)期政策與實(shí)施措施

集體建設(shè)用地的續(xù)期政策與實(shí)施措施是指針對(duì)集體建設(shè)用地使用年限即將到期的情況下，政府針對(duì)土地的續(xù)期問(wèn)題所制定的政策和具體操作措施。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，集體建設(shè)用地的使用年限一般為70年，到期后需要進(jìn)行續(xù)期，以確保土地的合理利用和社會(huì)穩(wěn)定。續(xù)期政策主要包括續(xù)期條件、程序和費(fèi)用等方面的規(guī)定，同時(shí)還涉及到相關(guān)手續(xù)辦理、資料準(zhǔn)備、評(píng)估審批等實(shí)施措施。政府會(huì)根據(jù)土地使用情況、城市發(fā)展需要和土地資源管理等因素考慮是否予以續(xù)期，并對(duì)符合條件的申請(qǐng)進(jìn)行審批。續(xù)期政策的實(shí)施有助于保護(hù)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)土地資源的合理利用和城市可持續(xù)發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，集體建設(shè)用地使用年限一般為70年，到期后需要進(jìn)行續(xù)期。續(xù)期政策是政府為確保土地的合理利用和社會(huì)穩(wěn)定所制定的政策和措施。續(xù)期政策包括條件、程序和費(fèi)用等方面的規(guī)定，并涉及到手續(xù)辦理、資料準(zhǔn)備、評(píng)估審批等實(shí)施措施。政府會(huì)根據(jù)土地使用情況、城市發(fā)展需要和土地資源管理等因素考慮是否予以續(xù)期，并對(duì)符合條件的申請(qǐng)進(jìn)行審批。續(xù)期政策的實(shí)施有助于保護(hù)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)利益，促進(jìn)土地資源的合理利用和城市可持續(xù)發(fā)展。

法律依據(jù)

中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2019修正）：第三章 城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施 第四十四條 在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)。臨時(shí)建設(shè)影響近期建設(shè)規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)施以及交通、市容、安全等的，不得批準(zhǔn)。

臨時(shí)建設(shè)應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)自行拆除。

臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地規(guī)劃管理的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2019修正）：第三章 城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施 第三十六條 按照國(guó)家規(guī)定需要有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報(bào)送有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)。

前款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目不需要申請(qǐng)選址意見(jiàn)書(shū)。

中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2019修正）：第三章 城鄉(xiāng)規(guī)劃的實(shí)施 第三十條 城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，應(yīng)當(dāng)合理確定建設(shè)規(guī)模和時(shí)序，充分利用現(xiàn)有市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，嚴(yán)格保護(hù)自然資源和生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)地方特色。

在城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍以外，不得設(shè)立各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)和城市新區(qū)。

三、集體建設(shè)用地租賃的年限為多少年？

法律分析：集體建設(shè)用地出租最長(zhǎng)年限可能是三十年。集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)形式主要包括以下幾種：1、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織直接轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)；2、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓、出租房產(chǎn)時(shí)，連帶轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)；3、鄉(xiāng)村企業(yè)的兼并、改制過(guò)程中涉及集體土地轉(zhuǎn)讓、出租；4、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)等形式新辦企業(yè)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民法典》第三百三十二條耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年。前款規(guī)定的承包期限屆滿，由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包的法律規(guī)定繼續(xù)承包。

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內(nèi)容審核：李軒教授

來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng)-集體建設(shè)用地租賃期限超過(guò)20年的有效嗎？，