如何認(rèn)定土地轉(zhuǎn)讓合同效力問(wèn)題

1、轉(zhuǎn)讓方未取得使用權(quán)證書與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議的，起訴前或者申請(qǐng)仲裁前轉(zhuǎn)讓方取得土地證或者有批準(zhǔn)權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓的，合同有效。

轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用證書，實(shí)質(zhì)是尚未完全取得轉(zhuǎn)讓土地的權(quán)屬，因此，通常應(yīng)視為無(wú)權(quán)處分。但是合同簽訂后，有權(quán)批準(zhǔn)核發(fā)土地證的縣級(jí)以上人民政府給轉(zhuǎn)讓方核發(fā)了土地使用證或者批準(zhǔn)了轉(zhuǎn)讓行為的，該項(xiàng)辦證或者批準(zhǔn)行為應(yīng)當(dāng)視為對(duì)轉(zhuǎn)讓方無(wú)權(quán)處分的追認(rèn)，因此，此時(shí)合同有效。

2、一地多賣，合同均有效。

一地多賣，屬于欺詐行為，不是無(wú)效合同，受讓方有權(quán)利要求解除合同，賠償損失。但是，如果幾個(gè)受讓方都不行使解除權(quán)，而要求履行合同時(shí)，只能按照不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的登記原則來(lái)處理，即登記優(yōu)于占有，占有優(yōu)于交款，交款優(yōu)于先簽合同。

3、轉(zhuǎn)讓劃撥土地未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。

但是起訴前或申請(qǐng)仲裁前經(jīng)批準(zhǔn)的，合同有效;合同性質(zhì)為補(bǔ)償性質(zhì)，而非出讓合同。

未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥土地，違反行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同當(dāng)然無(wú)效。如果起訴或者仲裁前，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓或同意劃撥給受讓方使用的，受讓方有權(quán)取得劃撥土地使用權(quán)。但是，由于轉(zhuǎn)讓方對(duì)劃撥土地不享有出讓土地的相關(guān)權(quán)益，因此，其所簽轉(zhuǎn)讓合同主要是對(duì)其地上建筑物的補(bǔ)償合同，而非土地轉(zhuǎn)讓合同。如果受讓方要取得出讓土地的使用權(quán)，必須依法補(bǔ)交土地出讓金，并辦理相關(guān)出讓土地手續(xù)。

從上面的內(nèi)容可以看出土地的轉(zhuǎn)讓合同效力不是一概而論的，根據(jù)轉(zhuǎn)讓的具體情形，效力的認(rèn)定是不一樣的。違反法律的禁止性規(guī)定的轉(zhuǎn)讓合同一定是無(wú)效的。土地的轉(zhuǎn)讓涉及都是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，需要有專業(yè)的律師介入，才能順利進(jìn)行并且避免有關(guān)糾紛。

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內(nèi)容審核：劉超律師

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