中國經(jīng)濟(jì)時報消息：2003年12月3日，建設(shè)部頒布了《房屋拆遷評估指導(dǎo)意見》。意見規(guī)定，拆遷估價應(yīng)按房屋所處地段的市場價進(jìn)行評估，主管部門每年要隨行就市公布新的基準(zhǔn)地價。但事實(shí)上，近期記者在北京調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些地方仍在按照2001年北京市國土房管局對外公布的“住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價表”進(jìn)行評估。商品房價格不斷上漲，拆遷評估補(bǔ)償價卻仍按照三年前的舊基數(shù)。拆遷補(bǔ)償價格出現(xiàn)舊“級”不符合現(xiàn)實(shí)房價，專家呼吁應(yīng)盡快調(diào)整。

拆遷補(bǔ)償評估仍用舊數(shù)據(jù)

杜柏田居住在北京海淀區(qū)中關(guān)村大街。“根據(jù)2004年4月23日北京市國土和房管局對外公布的‘北京市2003年下半年新建商品住房買賣指導(dǎo)價格’來看，我們這里的商品房平均價格已經(jīng)高達(dá)8907元/平方米，位居全市各區(qū)域的第5位，甚至超過了包括東單、王府井在內(nèi)的東城區(qū)東北二環(huán)內(nèi)的商品房平均價格(8823元/平方米)。”杜柏田告訴記者，但是，目前該地區(qū)拆遷補(bǔ)償市場評估價格絕大部分為2001年北京市國土房管局對外公布的“住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價表”中的4級(即2400-3600元/平方米)，只有少部分拆遷戶評估為3級(即3500-4500元/平方米)。杜柏田的鄰居們向記者表示，中關(guān)村地區(qū)的地價、房價近幾年上漲很快，但拆遷補(bǔ)償評估的級別仍然用2001年的舊數(shù)據(jù)，對該地區(qū)的拆遷戶來說，是不公平的。

據(jù)記者了解，這種情況在北京不止中關(guān)村，朝陽區(qū)亞運(yùn)村地區(qū)商品房平均價格為7510元/平方米，與崇文區(qū)前門東花市區(qū)域商品房均價相當(dāng)(7519元/平方米)，但兩地拆遷評估土地級別范圍大部分拆遷戶為4級和5級(1500-2500元/平方米)，3級只占很少的住戶。

中關(guān)村大街一位姓劉的拆遷戶向記者表示，北京的地價和房價較三年前上漲了不少，2001年制定的拆遷補(bǔ)償評估價格顯然早已不適應(yīng)拆遷工作需要，也不符合市場行情。最重要的：2001年制定的住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價最高才6000元，與現(xiàn)在北京的地價和房價根本沒法比，當(dāng)時的太低，現(xiàn)在的太高。

更何況中關(guān)村現(xiàn)在的地位，在整個北京屬于三大黃金地點(diǎn)之一，區(qū)域級別也早不應(yīng)該是4級，而應(yīng)該向2、3級靠近。這樣算來，不同級別中拆遷戶所得的補(bǔ)償價格差別在上千元。

拆遷評估中真正市場化很少

根據(jù)建設(shè)部去年底頒布的《房屋拆遷評估指導(dǎo)意見》，房屋拆遷補(bǔ)償價=基準(zhǔn)地價×K+基準(zhǔn)房價?×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價。基準(zhǔn)地價是指在一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價平均水平;而基準(zhǔn)房價是指在一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。對住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價、基準(zhǔn)房價和土地級別范圍，由市國土資源和房屋管理局制定并定期公布。“K”為容積率修正系數(shù)，它可根據(jù)現(xiàn)狀容積率和規(guī)劃容積率的關(guān)聯(lián)圖表而查出。平房容積率按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算。

記者了解到，北京市現(xiàn)在的一些拆遷區(qū)域，并沒有按照市國土資源和房屋管理局公布的最新價格進(jìn)行補(bǔ)償，很多都在按照三年前的舊數(shù)據(jù)進(jìn)行補(bǔ)償。西單牛肉灣胡同所在地要被改建為西單商業(yè)區(qū)。2002年9月14日，那里的拆遷戶第一次收到一個簡單的補(bǔ)償公式：補(bǔ)償金額=7600元/平方米×原房建筑面積+重置成新價。7600元/平方米從何而來?當(dāng)時一位姓陳的拆遷戶找到評估公司，評估師給了她一個公式：基準(zhǔn)地價×K容積率修正系數(shù)+基準(zhǔn)房價?；鶞?zhǔn)地價和房價依據(jù)北京市國土資源和房屋管理局2001年制定的《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價表》，該標(biāo)準(zhǔn)按區(qū)位將土地分為10級，西單地段寸土寸金，“所以地價和房價都取了一級地段中的最高價：6000元和1000元，這已經(jīng)是北京市最高的價格。但實(shí)質(zhì)上，當(dāng)時西單的房價每平方米已經(jīng)高達(dá)近萬元。因?yàn)椴粷M拆遷補(bǔ)償評估價格，到去年年底，牛肉灣胡同的樓房里仍有好幾戶居民沒搬。而目前正在進(jìn)行拆遷的海淀區(qū)中關(guān)村大街，拆遷補(bǔ)償價格評估也同樣按照2001年的拆遷補(bǔ)償評估價格。

國家行政學(xué)院法學(xué)部教授楊小君表示，在拆遷補(bǔ)償價格這個問題上，現(xiàn)實(shí)情況中很多都不是按照市場價格在進(jìn)行。例如，城市房屋的拆遷補(bǔ)償大致由三部分構(gòu)成：首先是按土地級別補(bǔ)償部分，從市中心向外逐層遞減，一般占補(bǔ)償總額40%以上;其次為房屋重置費(fèi)用，也是按照土地級別從高到低遞減，占補(bǔ)償總額的30%左右;最后按磚混、磚木等不同房屋結(jié)構(gòu)補(bǔ)償，這部分是按照市場價進(jìn)行的。也就是說，在房屋拆遷補(bǔ)償中，完全按市場評估的部分僅占很小的比例，而占絕大部分的(70%)都由政府公布。問題在于：三年前制定的地價標(biāo)準(zhǔn)是否能反映現(xiàn)行的市場價值?拆遷戶認(rèn)為，政府標(biāo)準(zhǔn)不改，拆遷評估的標(biāo)尺也不會變。拆遷評估中運(yùn)用低的價格參數(shù)，拆遷戶的利益都沒有保障。

調(diào)整拆遷補(bǔ)償級別刻不容緩

“現(xiàn)在，雖然政府有關(guān)部門規(guī)定拆遷補(bǔ)償應(yīng)該按照市場價格進(jìn)行補(bǔ)償，但實(shí)質(zhì)上，真正拆遷過程中一些拆遷方并未按照政府的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償。”知名房地產(chǎn)律師居永和告訴記者，2001年的“住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價表”仍是很多拆遷方依據(jù)的拆遷補(bǔ)償評估標(biāo)準(zhǔn)，自己手頭代理的案件也證明了這一事實(shí)。而正在經(jīng)歷拆遷的拆遷戶杜柏田，在對北京市新建商品住房買賣價格和房屋拆遷補(bǔ)償評估級別進(jìn)行研究后發(fā)現(xiàn)，自己得到的補(bǔ)償遠(yuǎn)離商品房的平均售價。杜柏田表示，房屋是人們賴以生活的最重要的生活資料，現(xiàn)在，拆遷戶不是自愿離開舊房，而是被迫搬遷。

在記者采訪過程中，被拆遷戶和業(yè)界專家呼吁，現(xiàn)在一些拆遷方正在執(zhí)行的拆遷補(bǔ)償區(qū)位級別是2001年制定的，三年來地區(qū)房價已經(jīng)發(fā)生很大變化。中關(guān)村、CBD、亞運(yùn)村等區(qū)域商品房價迅速上漲，已經(jīng)超過不少市中心位置。拆遷補(bǔ)償仍按三年前級別進(jìn)行，屬于嚴(yán)重“級”不符實(shí)，調(diào)整拆遷補(bǔ)償級別刻不容緩。

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來源：臨律-拆遷補(bǔ)償評估級不符實(shí)，拆遷補(bǔ)償評估級不符實(shí)