企業(yè)能否使用付款后的代征地，一、企業(yè)能否使用付款后的代征地1、各個建設項目的代征地比例不一，代征地的費用差別較大，代征地的規(guī)劃用途不同，對建設項目的影響也不一樣。如果對代征地問題不做區(qū)別地對待，對建設單位顯然是不公平的。尤其是中國已成功地加
1、各個建設項目的代征地比例不一，代征地的費用差別較大，代征地的規(guī)劃用途不同，對建設項目的影響也不一樣。如果對代征地問題不做區(qū)別地對待，對建設單位顯然是不公平的。尤其是中國已成功地加入世貿組織，各項政策規(guī)定也逐步與國際接軌，如果仍單純地依據計劃經濟體制形成的慣例指導.管理市場經濟條件下的建設項目，勢必會減弱準備前來投資的外國企業(yè)和個人的信心，不利于北京市經濟發(fā)展和形成有序的市場競爭。
2、從純粹的市場角度講，如果項目在規(guī)劃用途已經確定的情況下，發(fā)生了轉讓，那么這表明代征地作為項目取得的一個條件，開發(fā)企業(yè)在決定接受該項目時，就已經接受了該代征地；另外，項目在前期策劃或可研階段征求規(guī)劃意見時，代征地已經明確，開發(fā)企業(yè)決定繼續(xù)開發(fā)該項目，說明項目有規(guī)劃代征地，開發(fā)企業(yè)也能夠接受。換句話說，開發(fā)企業(yè)看好該項目的未來開發(fā)收益，它能夠承受代征地費用作為取得項目土地使用權時這一額外的費用。
3、在城市建設快速發(fā)展和舊城改造任務不斷加大的情況下，政府也面臨比較尷尬的局面，一方面建設項目好，容易吸引投資商；另一方面，代征地費用負擔過重會加大開發(fā)企業(yè)的壓力，阻礙或影響開發(fā)企業(yè)投資的積極性，從而影響舊城改造的進程。有人認為政府在代征地所需要的費用一分不拿，而在建設項目用地上的土地收益一分沒少。在土地資源稀缺，市場供小于求的情況下，這樣做對土地市場具有一定的調節(jié)作用，但在房地產開發(fā)資金緊缺，土地市場供大于求的情況下，這樣做不僅不會引導和調節(jié)市場，反而會導致土地市場的混亂無序，不利于政府的宏觀管理和市場調節(jié)?？傊鞯刭M用的分攤或承擔，受到了土地市場的供求關系影響。
4、從地價款定義可看出，政府從建設項目中收取的毛地價（土地出讓金）僅是建設用地范圍內的基礎設施費和土地出讓金，不包括代征地范圍內的基礎設施費和土地出讓金。而代征地取得費用指的是為取得土地使用權而支付給原用地單位的費用，是對原用地單位的一種補償，并不是支付給土地所有者（國家）的費用。理論上二者存在如下一種等式關系：
建設項目用地熟地價＝政府收取的建設用地地價款＋建設用地征地拆遷費用＋代征地征地拆遷費用。
如果把代征地作為取得新建設項目的一個條件，從成本取得角度和政府立場出發(fā)，代征地費用僅是使得該項目的土地取得費用增加。從市場角度和新項目建設單位立場出發(fā)，在該地區(qū)熟地價水平保持不變的前提下，該項費用使得取得土地使用權部分政府應收繳的地價款減少。
這里面涉及到三方的利益，原用地者.政府.開發(fā)企業(yè)。這里的原用地者指的是廣義上的原用地者，包括建設項目上的原用地者，和代征地上的原用地者。給建設項目上的原用地者的征地.拆遷和給政府的費用由開發(fā)企業(yè)來承擔；代征地上政府收益免交，給原用地者的征地.拆遷費用由政府和開發(fā)企業(yè)共同負擔。
5、從代征地的概念和上述規(guī)定來看，代征地主要指代征公共用地。既然是公共用地，則應該按照“誰收益，誰投資”的原則，合理分攤代征地土地取得費用。代征地費用的直接受益方為沿道路.河道.綠化帶等分布的建設項目以及政府，因此代征地費用亦應由這些直接受益各方來合理分擔，其中政府應分攤部分代征地費用。
代征地費用中政府應負擔的部分，一種思路是通過財政稅收來解決，即執(zhí)行收支兩條線的政策。另一種思路是從建設項目收取的毛地價中分攤一部分代征地費用。
2011年國務院出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》在行政程序、補償標準等方面對征收拆遷提出了更高的要求。3年來，涉及征收拆遷的案件數量一直位居我國行政訴訟案件排行榜的前三位，平均每年的案件數量在七八千件左右，預計未來仍將持續(xù)這樣的態(tài)勢。“最高人民法院2012年針對房屋征收案件出臺了司法解釋，主要就是要解決強拆的問題。”楊在明認為，而征收拆遷是一個持續(xù)的過程，其中還包含了征收決定的前置程序問題、征收補償協(xié)議的履行、補償標準的合理性等等問題。針對這些問題，最高人民法院也將繼續(xù)出臺相關司法解釋。
代征綠地和代征規(guī)劃道路用地是指該項目建設用地中，包含了社會公共綠化和公共道路，需要由此土地的開發(fā)者實現綠化或建設道路?！〈饕驗閷⒕G化和道路的建設結合到了項目建設中去，一則給開發(fā)商提供一個建設良好周邊環(huán)境的機會，二則借開發(fā)商的手，快速實現地區(qū)的綠化條件和道路條件完善，減少政府包袱。應該說是個雙贏的局面。
代征綠化是比較多的，代征道路很少，通常只在比較大的地塊中出現。因為道路建設的成本比較高，小地塊如果再修段路的話，開發(fā)商就不干了?！≌骶G地和代征道路的時候，整個宗地的價格會比較便宜，或者在稅費方面給予開發(fā)商一定的優(yōu)惠，或者在付款條件上給予方便，對開發(fā)商來說，可以獲得一定利潤，至少是平手。但是，由于開發(fā)商自己解決周邊綠化和道路建設，那么社區(qū)周邊的環(huán)境會和社區(qū)建設同時到位，對項目銷售有促進作用，這個是開發(fā)商贏的地方。
對于政府來講，雖然土地出讓金是很大的財政收入來源，但進入政府后，需要經過一系列審批、分配、使用流程，真正能用于市政建設的就不多了，而且時間很難保證。如果開發(fā)商完成市政的綠化和道路建設，對政府來講快速實現了區(qū)域的市政成熟，體現了政府政績，這個是政府贏的地方。
對于代征地的概念，現有文獻資料尚無專門論述。從操作層面看，北京市早在上世紀50年代末就開始實施代征地政策。當時城市規(guī)劃主管部門鑒于征用城郊農村集體土地建設的項目較為分散、市政基礎設施難以及時配套等實際情況，決定由建設單位自行修建出行的小路或規(guī)劃綠地，以代征的費用適當補償農民土地被征用的損失，同時確?？傮w規(guī)劃中安排的市政道路用地和規(guī)劃綠地、規(guī)劃河道用地不被挪作他用。這種政策措施一直沿用到現在，并且成為全國許多城市通行的做法。
從立法現狀看，除少數地方性法規(guī)外，目前沒有關于代征地的法律條款。北京市土地管理類法規(guī)中最早使用“代征”一詞的是《北京市城市規(guī)劃條例》（自1992年10月1日起施行）。該條例第31條規(guī)定：城市建設工程沿道路、鐵路、河道、綠化帶等公共用地安排建設的，建設單位須按照本市有關法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定代征公共用地。2009年5月22日北京市人大常委會通過的《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（自2009年10月1日起施行）沿襲了上述規(guī)定。該條例第30條規(guī)定：城市建設工程沿道路、鐵路、軌道交通、河道、綠化帶等公共用地安排建設的，建設單位應當按照本市有關規(guī)定代征上述公共用地。
代征地”可理解為建設工程實施征地時，一并征用（代征用、代拆遷、代安置）毗鄰區(qū)域一定數量的規(guī)劃道路、廣場、公共綠地等公共用地。
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內容審核：路洋律師
來源：臨律-企業(yè)能否使用付款后的代征地，代征路和代征綠地
