一、《國有土地上房屋征收與補償條例》的立法宗旨

《國有土地上房屋征收與補償條例》(簡稱《補償條例》)2011年1月19日國務(wù)院第141次常務(wù)會議通過,2011年1月21日中華人民共和國國務(wù)院令第590號公布,自公布之日起施,《城市房屋掀管理條例》(簡稱《拆遷條例》)同時廢止。

      本解讀材料從概述、征收決定和補償程序、征收補償?shù)姆秶把a償?shù)挠嬎愕确矫媪㈩}介紹《補償條例》。

      (一)立法宗旨

      為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動,維護公共利益保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益(第一條)。市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作(第四條)。所以《條例》即是一部規(guī)范行政行為的法規(guī),更是一部維護公共利益、保障公民合法利益、保障行政救濟的法規(guī)。

      (二)立法原則

      1、公平補償原則(第二條):具體體現(xiàn)在補償部分,方式是評估。

      2、決策民主、程序正當、結(jié)果公開的原則。(第三條)

      決策民主:體現(xiàn)在征收決定的制定過程:市、縣級人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布,征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日(第十條第二款)。市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估;房屋征收決定涉及被征人數(shù)量較多的,應(yīng)當經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。(第十二條第一款)

      3、保證改善居住水平不降原則。補償不低于市場價,符合條件的,優(yōu)先購買保障住房。

      4、先補償、后搬遷原則。達成協(xié)議的,先補償,然后按照補償協(xié)議履行;未達成補償協(xié)議的,申請法院強制執(zhí)行時,應(yīng)當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等證明已經(jīng)補償?shù)牟牧稀?/p>

      二、征收決定和補償程序

      本部分有關(guān)法規(guī)條文主要體現(xiàn)在《補償條例》第二章和第三章。

      (一)征收的決定程序

      1、擬定征收補償方案。房屋征收部門擬定征收補償方案,報市、縣級人民政府。

      2、征收補償方案公開征求意見。市、縣級人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布,征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

      3、征收補償方案的修改。市、縣級人民政府應(yīng)當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。“因舊城區(qū)改建需要征收房屋,多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的,市、縣級人民政府應(yīng)當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會,并根據(jù)聽證會情況修改方案?！?第十一條)

      4、對未登記建筑的調(diào)查。“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的,應(yīng)當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的,不予補償?！?第二十四條第二款)

      5、征收決定的社會穩(wěn)定風(fēng)險評估?！堆a償條例》第十二條規(guī)定:“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。”

      6、征收補償費用準備?！白鞒龇课菡魇諞Q定前,征收補償費用應(yīng)當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ谩！?第十二條第二款)這里講的費用足額到位,應(yīng)當是足額劃入財政專戶。

      7、作出征收決定并公告。市、縣級人民政府完成前面所有程序后,應(yīng)當根據(jù)上述情況,作出房屋征收決定?！胺课菡魇諞Q定涉及被征收人數(shù)量較多的,決定應(yīng)當經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定“(第十二條第一款)。

      8、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移。物權(quán)法第二十八條:因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。政府征收決定一經(jīng)作出即產(chǎn)生法律效力,房屋的所有權(quán)即告轉(zhuǎn)移。

      9、交待行政救濟權(quán)?！氨徽魇杖藢κ小⒖h級人民政府作出的房屋征收決定不服的,可以依法申請行政復(fù)議,也可以依法提起行政訴訟?！?第十四條)

      10、對不當增加補償費用行為的禁止性規(guī)定?！胺课菡魇辗秶_定后,不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規(guī)定實施的,不予補償。”(第十六條)

      (二)征收的實施

      1、征收調(diào)查登記?！胺课菡魇詹块T應(yīng)當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記”。“調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布”。(第十五條)

      2、停辦相關(guān)手續(xù)?！胺课菡魇辗秶_定后,不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為:違反規(guī)定實施的,不子補償。

      房屋征收部門應(yīng)當將前款所列事項書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當載明暫停期限。”(第十六條)

      3、房屋評估。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

      4、簽訂補償協(xié)議。評估價格確定后,雙方簽訂協(xié)議。

      (1)簽訂協(xié)議的雙方:房屋征收部門與被征收人。

      (2)內(nèi)容:補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。

      (3)爭議解決。“補償協(xié)議訂立后,一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的,另一方當事人可以依法提起訴訟。”(第二十五條第二款)

      5、對達不成協(xié)議或者所有人不明確的,由政府作出補償決定。

      《補償條例》第二十六條規(guī)定:“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議,或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的,由房屋收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定,按照征收補償方案作出補償決定,并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告?！?/p>

      6、強制執(zhí)行。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟,在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

      7、補償情況公開?！胺课菡魇詹块T應(yīng)當依法建立房屋征收補償檔案,并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。”(第二十九條第一款)

      三、征收補償?shù)姆秶脱a償?shù)挠嬎?/p>

      本部分相關(guān)的規(guī)章條款主要體現(xiàn)在第三章。

      (一)補償?shù)姆禵

      1、被征收房屋價值的補償;2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。”(第十七條)市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法,對被征收人給予補助和獎勵,這屬于政府行政獎勵行為。

      (二)補償?shù)挠嬎?/p>

      1、被征收房屋價值的補償。

      (1)定價原則:“對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。”(第十九條第一款)

      (2)價值確定:“被征收房屋的價值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定?！?第十九條第一款)

      2、貨幣與產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！氨徽魇杖丝梢赃x擇貨幣補償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

      被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

      3、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。

      (1)搬遷費。“因征收房屋造成搬遷的,房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付搬遷費。”(第二十二條)

      (2)臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房。“選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前,房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。”(第二十二條)

二、國有土地上房屋征收補償條例

法律分析：《國有土地上房屋征收與補償條例》是為規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益制定。由國務(wù)院于2011年1月21日發(fā)布，自公布之日起施行。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》

第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。

第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償。

第三條 房屋征收與補償應(yīng)當遵循決策民主、程序正當、結(jié)果公開的原則。

第四條 市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。

第六條 上級人民政府應(yīng)當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監(jiān)督。國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當會同同級財政、國土資源、發(fā)展改革等有關(guān)部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導(dǎo)。

第七條 任何組織和個人對違反本條例規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報。接到舉報的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報應(yīng)當及時核實、處理。監(jiān)察機關(guān)應(yīng)當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。

三、國有土地上房屋征收與補償條例解釋怎么解讀

國家為保護市場經(jīng)濟體制和土地被征收者特別是弱勢群體的利益，新出臺了國有土地上房屋征收與補償條例。新條例在一些方面有了新的規(guī)范，還確立了新的機制。下面，律師對國有土地上房屋征收與補償條例解釋做出了一些解答，一起來看看。

國有土地上房屋征收與補償條例解釋怎么解讀

我國沒有出臺《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關(guān)司法解釋。下面對該條例的幾條內(nèi)容做出一些解釋：

第一條 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。

解讀：本條講的是立法宗旨。

與《拆遷條例》相比較，變化有四：

一是將《拆遷條例》第一條中加強對城市房屋拆遷的管理改為規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，從強化行政管理到規(guī)范行政行為，充分體現(xiàn)了立法者執(zhí)政理念的重大轉(zhuǎn)變，同時表明拆遷將逐步淡出。

二是增加了維護公共利益，這與《民法典》的相關(guān)規(guī)定是一致的，說明只有為了維護公共利益，才能進行征收。

三是將《拆遷條例》第一條中的拆遷當事人修改為被征收房屋所有權(quán)人，在兩次公開征求意見稿中表述均為被征收人，而此次明確為被征收房屋所有權(quán)人，說明征收的當事人只有政府及房屋所有權(quán)人雙方，房屋承租人不再被列為征收當事人，對其合法權(quán)益保護的問題，不屬于本條例解決的范圍。

四是刪除了《拆遷條例》第一條中的保障建設(shè)項目順利進行的表述，將征收房屋與征收后的建設(shè)分開，更加特出房屋征收，有利于緩和與化解矛盾。

第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收人)給予公平補償。

解讀：本條講的是適用范圍及補償?shù)幕疽蟆?

關(guān)于適用范圍的問題，與《拆遷條例》第二條相比較，有了很大的變化：

一是進一步強調(diào)了為公共利益需要方可征收，即非公共利益需要，不得征收單位及個人的房屋。

二是將適用的區(qū)域范圍明確為國有土地上的房屋，而《拆遷條例》的適用范圍是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋，對城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實施房屋拆遷，是參照《拆遷條例》執(zhí)行的，這就導(dǎo)致了同為國有土地上的房屋的拆遷安置補償制度存在較大差異。此次將城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地上的房屋征收一并納入了新條例的范圍，從制度上解決了這一問題。

三是明確了補償?shù)幕疽?，即公平補償原則。這充分體現(xiàn)了在市場經(jīng)濟體系下對被征收人財產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)益的尊重和保護。

第三條 房屋征收與補償應(yīng)當遵循決策民主、程序正當、結(jié)果公開的原則。

解讀：本條講的是征收與補償?shù)脑瓌t。

該條是新條例的主要亮點之一，民主決策、程序正當、公開透明是民主法治國家的重要體現(xiàn)。從操作層面看，亂決策、暗箱操作、結(jié)果不公開等正是引發(fā)拆遷之亂的主要根源，新條例規(guī)定了此三項原則，有利于從源頭上控制搬遷之亂。

對于以上這些解讀，我們可以看出，國家對國有土地上的征收越來越重視，密切關(guān)注群眾，依法進行賠償。對國有土地上房屋征收與補償條例解釋也有法可依，有理可據(jù)。這些新條例與我國經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)，充分體現(xiàn)了國家民主治國，依法行政。

該內(nèi)容由 程濟春律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

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內(nèi)容審核：楊建峰律師

來源：頭條-《國有土地上房屋征收與補償條例》的立法宗旨，