一、山東省土地征收案例分析,山東案例：征收時是集體土地，補償時納入城市區(qū)劃，如何確定補償

山東案例：征收時是集體土地，補償時被納入城市區(qū)劃，如何確定補償基本案情

曹某的房屋位于山東省某村集體土地上，該土地已被批準征收，但由于種種原因，區(qū)某府未對曹某的房屋進行補償。多年后，當區(qū)某府準備進行補償安置時，曹某的房屋所在地已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)。曹某認為，其房屋應按照國有土地上房屋征收補償標準進行補償，而區(qū)某府則堅持按照農(nóng)村集體土地上附著物的標準進行補償。雙方因此產(chǎn)生糾紛，曹某遂提起訴訟。

雙方觀點

曹某認為：其房屋所在的土地雖然原為集體土地，但已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)，且周邊房屋價格已經(jīng)城市化。如果按照農(nóng)村集體土地上附著物的標準補償，將難以解決其居住問題，也無法保障其合法權益。因此，曹某請求參照國有土地上房屋征收補償標準對其進行補償。

區(qū)某府認為：雖然曹某的房屋所在地已經(jīng)納入城市規(guī)劃區(qū)，但由于歷史原因和土地性質的不同，不能直接適用國有土地上房屋征收與補償條例。區(qū)某府堅持按照農(nóng)村集體土地上附著物的標準對曹某進行補償，并認為這一做法符合相關法律法規(guī)的規(guī)定。

裁判結果：

法院駁回了曹某的訴訟請求。

裁判要旨：

在對集體土地進行征收時，因征地實施部門的原因未對被征收的集體土地上房屋進行補償，而在補償安置時原坐落于集體土地上的房屋所在區(qū)域已經(jīng)被納入城市規(guī)劃區(qū)，雖然土地性質不同，征收集體土地上房屋的補償不能直接適用國有土地上房屋征收與補償條例，但考慮到房屋所在土地已經(jīng)城市化，此時可以參照國有土地上房屋征收補償標準對原集體土地上的房屋予以安置補償。但有一個前提條件是因行政機關怠于實施征地補償安置行為而造成房屋未予征收。本案中，由于曹某未能提供充分證據(jù)證明區(qū)某府存在怠于履行補償安置義務的情形，因此其請求參照國有土地上房屋征收補償標準對其房屋進行安置補償?shù)闹鲝埼吹玫街С帧?/p>溫馨提示

在此提醒各位被征收人在面臨征地拆遷時，應首先了解自己所處土地的性質以及相應的補償標準。若土地已經(jīng)城市化或納入城市規(guī)劃區(qū)，可以積極主張參照國有土地上房屋征收補償標準進行補償。其次，在征地拆遷過程中，被征收人應保留好相關證據(jù)，如房屋權屬證書、征收決定、補償安置協(xié)議等。這些證據(jù)在后續(xù)的法律程序中可能起到關鍵作用。

二、城市集體土地房屋征收與補償

法律分析：集體土地房屋征收與補償標準:1、被征收房屋價值的補償；2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規(guī)定實施的，不予補償。房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。 市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

三、對于集體土地征收補償應如何認定？

集體土地上，征收耕地的補償標準：包括土地補償費和安置補助費還有地上附著物及青苗的補償，土地補償費和安置補助費加起來，按照土地管理法規(guī)定是土地被征收前前3年年均產(chǎn)值的30倍以內的補償標準，這個年均產(chǎn)值，都是每個省自己規(guī)定。實踐中按自己的年均產(chǎn)值算。這個30倍以內都是可以爭取的，這里邊包括土地補償費和安置補助費兩項，另外如果地上有青苗等附著物，單獨還要再補償相關損失。

集體土地征收補償標準

1、征收耕地補償標準旱田平均每畝補償5.3萬元。水田平均每畝補償9萬元。菜田平均每畝補償15萬元。2、征收基本農(nóng)田補償標準旱田平均每畝補償5.8萬元。水田平均每畝補償9.9萬元。菜田平均每畝補償15.6萬元。3、征收林地及其他農(nóng)用地平均每畝補償13.8萬元。4、征收工礦建設用地、村民住宅、道路等集體建設用地平均每畝補償13.6萬元。5、征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補償2.1萬元。

農(nóng)村集體土地征收如何繳納土地補償費

農(nóng)村集體土地征收的土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理、使用。地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗所有者所有，由所有權人自行分配。

集體土地征收補償款應該如何分配

集體土地征收補償這樣分配：1、土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有;2、地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。3、征用土地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用;由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位;不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。

集體土地征收程序是怎樣的

第一步：發(fā)布擬征地通告由縣或市級國土資源局在被征收土地所在地的村、組范圍內(如果系鄉(xiāng)、鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的土地，還應在鄉(xiāng)、鎮(zhèn))發(fā)布征地通告，以書面形式告知被征土地的村集體經(jīng)濟組織和村民：征地范圍、面積、補償方式、補償標準、安置途徑以及征地用途等。通告后搶栽、搶種的農(nóng)作物或者搶建的建筑物不列入補償范圍。第二步：征詢村民意見，并組織聽證由縣或市級國土資源局會同所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，就征地通告的內容征詢村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見，有不同意見的應記錄在案，根據(jù)村委會或村民提出的意見分別處理并協(xié)調解決。對補償標準、安置途徑、補償方式有異議的，應告知被征地相對人有權提出聽證申請。當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規(guī)定》規(guī)定的程序和有關要求組織聽證。(以上被征地農(nóng)民知情、確認的有關材料作為征地報批的必備材料。)第三步：地籍調查和地上附著物登記確認當?shù)貒临Y源部門應委托相應資質的勘測單位，或者會同被征收土地的所有權人、使用權人實地調查被征土地的四至邊界、土地用途、土地面積，地上附著物種類、數(shù)量、規(guī)格等，并由國土資源部門現(xiàn)場填制調查表一式三份，由國土資源部門工作人員和所有權人、使用權人共同確認無誤后簽字。國土資源部門應將所有權人、使用權人簽字的材料作為報批的必備材料歸檔上報。第四步：擬定“一書四方案”并上報審批由縣或市級國土資源部門根據(jù)征詢、聽證、調查、登記情況，按照《建設用地審批管理辦法》對報批材料的要求擬訂“一書四方案”即：建設用地說明書，農(nóng)用地轉用方案，補充耕地方案，征收土地方案，供應土地方案，并組卷向有批準權的機關報批。第五步：征用土地公告征用土地的市、縣人民政府應當在收到省或國務院征用土地批準文件之日起10個工作日內在被征地所在村進行征用土地公告。征用土地公告的內容：征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途;征用土地的所有權人、位置、地類和面積;征地補償標準和農(nóng)業(yè)人員安置途徑;辦理征地補償?shù)怯浀钠谙?、地點。第六步：征地補償?shù)怯洷徽鞯氐乃袡嗳?、使用權人應當在《征收土地公告》?guī)定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權利人未如期辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)的，其補償內容以市、縣國土資源行政主管部門的調查結果為準。第七步：擬定補償安置方案并公告縣或市級國土資源局根據(jù)省或國務院征用土地批準文件批準的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日內以村為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告。征地補償、安置方案公告內容：被征用土地的位置、地類、面積;地上附著物和青苗的種類、數(shù)量;需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量;土地補償費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式;安置補助費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式;地上附著物和青苗的補償標準和支付方式;農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑;其他有關征地補償、安置的具體措施。第八步：根據(jù)群眾意見修改相關方案并公告被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內向縣或市級國土資源局提出。縣或市級國土資源局應當研究被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權利人對征地補償、安置方案的不同意見。對當事人要求聽證的，應當舉行聽證會。確需修改征地補償、安置方案的，應當依照有關法律、法規(guī)和批準的征用土地方案進行修改后公告。需要注意的是：市、縣政府將征求意見后的征地補償安置方案批準后，應報省國土資源廳備案，并交由市、縣國土資源行政主管部門組織實施。第九步：落實征地補償、安置資金(包括社保金)市、縣國土資源局按規(guī)定在擬征地補償、安置方案批準之日起三個月內全額支付征地補償、安置以及社保費等各項費用。第十步：實施補償安置方案并交付土地按規(guī)定支付征地補償安置費，被征地單位和個人按期交付土地。任何單位或者個人違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國家建設征收土地的，由縣級以上政府土地行政主管部門責令交出土地;拒不交出土地的，申請人民法院強制執(zhí)行。

國家征收土地的要件承包集體土地被征收該如何補償

征地必須符合以下要件：1、是因為公共利益需要;2、縣級以上政府報省級政府批準3、依法履行了相關程序(附后)其次，補償標準問題1、針對耕地。按照《土地管理法》的規(guī)定，政府征用或征收有集體土地的，必須支付有關補償費用，具體包括三大塊：土地補償費、安置費、青苗補償費。后兩項發(fā)到居民手中。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。2、征收土地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內全額支付。如果未依法獲得補償，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當然，你們也可以通過到上級政府上訪解決(集體上訪在中國比較有效)

四、山東省征地補償安置標準爭議解決辦法

1、協(xié)調機構

山東：對征地補償安置方案中確定的征地補償標準有爭議的，應當先向被征收土地所在地的市、縣人民政府申請協(xié)調;協(xié)調不成的，方可向原征地批準機關申請裁決。

2、裁決機構

根據(jù)《土地管理法實施條例》，爭議裁決機構有兩級：國務院和省級人民政府。國務院主要裁決國務院批準的征地項目中征地補償安置爭議。省級人民政府主要裁決由省級人民政府批準的征地項目中征地補償安置爭議。

山東：省人民政府是征地補償安置標準爭議的裁決機關。省國土資源行政主管部門具體承辦依法由省人民政府裁決的征地補償安置標準爭議案件。

3、裁決范圍

山東：

(一)征地補償安置標準依據(jù)的適用;

(二)被征土地的地類、等級的認定;

(三)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織人均耕地面積的認定;

(四)被征土地前3年平均年產(chǎn)值的確定;

(五)土地補償費、安置補助費倍數(shù)的確定;

(六)征地區(qū)片綜合價標準的適用。

因青苗和地上附著物的種類、數(shù)量的認定引起的爭議，由設區(qū)的市人民政府處理。

4、提出主體

山東：對土地補償費和安置補助費的適用標準有爭議，申請協(xié)調或裁決的，由被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會提出。

對青苗、地上附著物(除房屋外)的補償標準有爭議，申請協(xié)調或裁決的，由其所有權人提出。

對區(qū)片綜合地價的適用標準和計算有爭議，申請協(xié)調或裁決的，由被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民委員會提出。

5、爭議解決程序

協(xié)調先置

山東：

(1)申請協(xié)調：被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村居民對征地補償安置標準有爭議的，應當自征地補償、安置方案公告之日起10日內，向批準該公告的市、縣人民政府申請協(xié)調。

(2)開展協(xié)調

市、縣人民政府應當自收到申請之日起30日內協(xié)調完畢。協(xié)調一致的，市、縣人民政府應當制作征地補償安置標準爭議協(xié)調書，經(jīng)爭議雙方簽字后生效。協(xié)調不成的，市、縣人民政府應當書面告知申請人申請裁決的途徑和期限，并在告知書上載明協(xié)調過程及協(xié)調未達成一致意見的原因。申請人可以自收到告知書之日起15日內，向裁決機構申請裁決。

(3)申請裁決

經(jīng)協(xié)調不成或自申請協(xié)調之日起規(guī)定時間內不予協(xié)調的，再申請裁決。裁決提交的材料：

(一)裁決申請書;

(二)申請人身份證明;

(三)爭議標的物的相關權屬證明;

(四)市、縣人民政府批準的征地補償安置方案;

(五)市、縣人民政府協(xié)調不成的告知書;

(六)裁決機構認為應當提交的其他資料。申請人應當如實提交有關材料、證據(jù)，并對其提交材料的真實性負責。

(4)進行裁決

裁決機構應當自受理裁決申請之日起60日內，作出裁決決定。因情況復雜，不能在規(guī)定期限內作出裁決決定的，經(jīng)裁決機構負責人批準，可以適當延長，并告知當事人。延長期限最多不超過30日。

(5)裁決決定

山東：裁決機構根據(jù)不同情況，分別作出如下裁決決定：

(一)征地補償安置適用標準符合法定標準的，決定維持;

(二)征地補償安置適用標準符合法定標準，但計算有誤的，決定變更;

(三)征地補償安置適用標準未達到法定標準的，決定撤銷，并責令市、縣人民政府在規(guī)定期限內依法重新確定。

(6)費用

不收取費用。

五、集體土地征收補償應該認定?

集體土地上征收耕地的補償標準：包括土地補償費和安置補助費還有地上附著物及青苗的補償，土地補償費和安置補助費加起來，按照土地管理法規(guī)定是土地被征收前前3年年均產(chǎn)值的30倍以內的補償標準，這個年均產(chǎn)值，都是每個省自己規(guī)定。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》第四十七條 買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，沒收非法所得，限期拆除或者沒收在買賣或者以其他形式非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，并可以對當事人處以罰款；對主管人員由其所在單位或者上級機關給予行政處分。

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文章來源參考：【頭條】，山東省土地征收案例分析報告

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投稿：卞奕

內容審核：王學棉律師