一、拆遷補償協(xié)議主要條款內(nèi)容要明確

很多被拆遷人都是第一次經(jīng)歷拆遷，在合同細節(jié)應(yīng)當怎么約定沒有經(jīng)驗，經(jīng)常簽訂的合同內(nèi)容不明確，導致以后的履行的過程中存在麻煩。拆遷協(xié)議里比較重要必須明確的內(nèi)容有：

1、補償款的總金額及各項補償內(nèi)容的具體明細，如果存在廠房出租的情況，這個各項補償內(nèi)容的具體明細就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補償款的份額確定。

2、補償款的支付時間及支付方式。

3、安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質(zhì)，因為地理位置決定了土地的區(qū)位價值，土地性質(zhì)是住宅、工業(yè)還是商業(yè)也直接決定土地的價值，如果雙方在合同中沒有明確的約定，在實際履行中很容易產(chǎn)生糾紛。

4、如果簽訂補充協(xié)議，補償協(xié)議上的內(nèi)容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對主合同有重大改動，須明確約定以補償協(xié)議約定為準。一、審查簽訂合同的主體是否合法

和我們簽訂拆遷協(xié)議的一定要是拆遷人，具有法人資格，否則合同的簽訂會因為主體不明確、主體沒有承擔法律責任的能力而面臨無法履行的風險。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機構(gòu)，是不具備法人的主體資格的，拆遷一結(jié)束就撤了，找都找不著，更不要說以后履行的問題了。

總之，拆遷協(xié)議書當中所要具備的這些資格也是針對拆遷雙方的，如果被拆遷人符合國家規(guī)定的主體資格，但是拆遷方拿不出相關(guān)的證件的話，比如沒有拆遷許可證，就算簽了拆遷協(xié)議，這份拆遷協(xié)議在法律上也是無效的，雙方都要注意審查一下對方的主體資格。

一、簽拆遷協(xié)議需要具備哪些資格?

拆遷協(xié)議中，作為被拆遷人的公民一方應(yīng)當具有完全民事行為能力人，即年滿18周歲且無精神病等其他不能正常思維的情況。同時，必須是被拆遷房屋的所有人。如果非房屋所有權(quán)人且沒有被委托等其他當事人的授權(quán)，其簽訂的協(xié)議將有可能歸于無效。主體是法人或者其他組織的，應(yīng)當依法登記注冊。拆遷安置補償協(xié)議中對法人或其他組織主體的特別要求，主要是針對拆遷人。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱“拆遷條例”)的規(guī)定，拆遷人應(yīng)當依法取得拆遷許可證;未取得此許可證的，不具有拆遷人的資格，所簽訂的拆遷安置補償協(xié)議無效。如果該協(xié)議還有違反國家總體建設(shè)規(guī)劃等情況，則該協(xié)議可能無效。

因此，認清協(xié)議雙方當事人是否具有合格主體。對協(xié)議的簽訂至關(guān)重要，雙方合格則各方權(quán)利易于保障，同時各方義務(wù)也易于履行。雙方不適格，則容易導致不能預料的糾紛，使雙方承擔不必要的風險。

二、有拆遷補償?shù)暮贤瑧?yīng)具備哪些條款

拆遷補償安置合同一般應(yīng)具備以下條款：

1、拆遷當事人的姓名、名稱、住所地、通訊地址等基本情況。

2、拆除房屋的有關(guān)情況，包括房屋的座落地點、結(jié)構(gòu)、樓層、面積、質(zhì)量、間數(shù)以及附屬設(shè)施等等。

3、補償方式、金額和時間。補償方式分貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。若是貨幣補償，則補償金額根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。若是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，則按照拆遷房屋和調(diào)換房屋各自的房地產(chǎn)市場評估價格計算，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。值得注意的是，在大多數(shù)情況下，被拆遷人可以選擇補償方式，但是在以下兩種情況下，不得選擇補償方式：拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償；拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃合同達不成協(xié)議且被拆遷人不能對承租人進行安置的，拆遷人應(yīng)當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租。至于補償?shù)臅r間，一般應(yīng)在拆遷前一次性補償。

4、房屋估價。在實行貨幣補償形式的情況下，需要對被拆遷房屋的市場價格進行評估，在實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式的情況下，需要同時對被拆遷房屋和所調(diào)換房屋的市場價格進行評估，以作為結(jié)清差價的依據(jù)。至于房屋的評估機構(gòu)的選擇，應(yīng)由拆遷人和被拆遷人共同選定，如雙方未能就選定評估機構(gòu)達成合意，則由雙方各提出一至兩家評估機構(gòu)，抽簽決定。評估費用一般由拆遷人承擔。有些地方性法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，評估工作由當?shù)夭疬w管理部門下屬的房地產(chǎn)評估機構(gòu)承擔，這種規(guī)定顯然屬于行政性壟斷，被拆遷人對其評估價格的公信力也多持懷疑態(tài)度，因為拆遷管理部門多為當?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門，房地產(chǎn)管理部門在進行房地產(chǎn)行政管理過程中與拆遷單位難免建立一些關(guān)系，而被拆遷人與房地產(chǎn)管理部門的聯(lián)系很少，被拆遷人有理由懷疑拆遷人利用與房地產(chǎn)管理部門的關(guān)系去干預和影響房屋評估的過程和結(jié)果。所以，筆者認為，利用地方性法規(guī)、規(guī)章規(guī)定市場主體之間民事行為中的房屋價格評估由拆遷管理部門下屬的房地產(chǎn)評估機構(gòu)承擔并非妥適。當然，被拆遷房屋與調(diào)換房屋的價格也并非一定要進行評估，若雙方能就補償?shù)慕痤~和差價結(jié)算的金額達成一致意見，就可以不評估，這樣一方面可以盡快簽訂拆遷協(xié)議并付諸實施，節(jié)省時間，提高效率，另一方面可以省卻一筆評估費，降低拆遷中的成本。

5、拆遷安置辦法。安置是針對被拆遷房屋的承租人的。在被拆遷人不能與房屋承租人解除租賃關(guān)系且不能對承租人進行安置的情況下，拆遷人應(yīng)當對承租人進行安置，可以支付臨時安置補助費，也可以提供周轉(zhuǎn)房。

6、搬遷補助費、臨時安置補助費、停業(yè)補償費的支付。拆遷人應(yīng)當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費，在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當支付臨時安置補助費，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當給予適當?shù)耐I(yè)補償費?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第31條規(guī)定，搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

7、搬遷期限和過渡期限。搬遷期限是被拆遷人和房屋承租人自行搬遷的時間界限，這一期限是用來約束被拆遷人和房屋承租人的。過渡期限是指在實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償形式下，拆遷人提供適宜入住的調(diào)換房屋的時間界限，這一期限是用來約束拆遷人的。

8、違約責任。對拆遷人來說，違約責任主要是不能按時支付補償款和超過過渡期限提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的責任，承擔責任的方式一般是支付違約金。對被拆遷人和房屋承租人來說，違約責任主要是不按時搬遷和騰退周轉(zhuǎn)房的責任，承擔責任的方式是被強制搬遷。

三、拆遷補償協(xié)議的內(nèi)容規(guī)定有哪些？

房屋拆遷補償安置協(xié)議中必須有拆遷當事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須經(jīng)雙方當事人簽名蓋章后才具有法律效力。拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議;拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。協(xié)議的主要內(nèi)容有：

(1)拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限;

(2)安置用房面積、標準和地點;

(3)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限;

(4)搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限;

(5)搬遷補助費和臨時安置補助費或停產(chǎn)停業(yè)損失費發(fā)放標準和支付方式;

(6)違約責任和爭議解決的方式;

(7)當事人約定的其他條款。

至于每一個拆遷補償安置協(xié)議具體包括哪些內(nèi)容，還應(yīng)視拆遷補償方式不同而不同。對于實行貨幣補償?shù)模瑓f(xié)議中應(yīng)主要載明補償金額、搬遷期限;對于實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，協(xié)議主要載明安置用房的結(jié)構(gòu)、面積和地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限。這里需要說明的是，拆遷房屋拆遷管理部門代管的房屋所訂立的拆遷補償安置協(xié)議書必須經(jīng)公證機關(guān)公證，即實行強制性公證。通過公證，保證拆遷補償安置協(xié)議內(nèi)容的真實性和合法性，有利于消除被代管人對協(xié)議的疑慮。拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

由于原有的房屋及其他附屬物凝聚了所有人或使用人的資金和勞動力，并且房屋的拆除也影響了他們賴以棲身的物質(zhì)場所，所以，根據(jù)我國法律、法規(guī)，也符合社會道德，有必要對拆除房屋及其附屬物的所有者、使用者給予適當補償和安置，維護他們正當、合理的利益。城市房屋拆遷應(yīng)當遵循符合城市規(guī)劃、改善生態(tài)環(huán)境、保護文物古跡、有利于城市舊區(qū)改造四個基本原則。

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內(nèi)容審核：石珊律師

來源：臨律-拆遷補償協(xié)議主要條款內(nèi)容要明確，