一紙要求業(yè)主3日內(nèi)自行清除所有個(gè)人物品的《違章建筑拆除告知書》，五份能夠證明房地產(chǎn)項(xiàng)目具備合法的開發(fā)建設(shè)以及出售手續(xù)的證明文件，4月21日，河北省國(guó)家5A級(jí)景區(qū)野三坡因“五證齊全別墅將被拆除”登上熱搜，引發(fā)關(guān)注。

　　然而，許多人不知道的是，在此之前，4月11日，位于山東省濟(jì)南市萊蕪雪野旅游區(qū)的517棟建筑也因?yàn)轭愃频脑?，接到了該區(qū)管委會(huì)的一紙拆遷補(bǔ)償公告，面臨拆除。

　　

　　11天內(nèi)，連續(xù)發(fā)生2起類似事件。

　　無論是后來居上、廣受關(guān)注的野三坡山水醉別墅區(qū)，還是先前低調(diào)曝光的萊蕪雪野旅游區(qū)的517棟建筑，二者都是手續(xù)齊全、符合當(dāng)時(shí)政府規(guī)劃且未突破生態(tài)紅線、合法批建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，為何突然之間，這些“當(dāng)時(shí)合法”的項(xiàng)目都被認(rèn)定為違章建筑，要進(jìn)行拆除?且看圣運(yùn)拆遷律師帶您分析案件。

　　野三坡山水醉別墅區(qū)

　　根據(jù)媒體報(bào)道，野三坡山水醉別墅區(qū)被認(rèn)定為違章建筑的原因是，別墅區(qū)的建設(shè)違反了《河北省風(fēng)景名勝區(qū)管理?xiàng)l例》，“不符合野三坡風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃”。

　　《河北省風(fēng)景名勝區(qū)管理?xiàng)l例》第26條

　　風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的建設(shè)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃進(jìn)行。規(guī)劃未經(jīng)批準(zhǔn)前，不得在風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)進(jìn)行各類建設(shè)活動(dòng)。確需建設(shè)資源保護(hù)性設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理審批手續(xù)后，方可實(shí)施。

　　對(duì)此，山水醉別墅區(qū)業(yè)主們的態(tài)度很明確，他們認(rèn)為自家別墅“五證齊全”，是合法的建筑。

　　那么，“五證”是哪五證呢?

　　首先，大家需要知道，一般因合法建造房屋申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交的材料包括：登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測(cè)繪報(bào)告、其他必要材料。

　　依據(jù)規(guī)定，國(guó)有土地范圍內(nèi)房屋登記需要持有的“五證”分別是：《土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)用地許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》。

　　本案中，業(yè)主們出示了落款時(shí)間自2004年至2009年不等的“五證”，以及經(jīng)多個(gè)部門簽字蓋章的“野三坡旅游度假村”預(yù)審表，他們堅(jiān)信自家別墅是合法的建筑。

　　這里，圣運(yùn)拆遷律師注意到一個(gè)細(xì)節(jié)：“五證”中包含《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

　　根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第40條第2款的規(guī)定，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的條件是“符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)劃條件”。也就是說，業(yè)主們既然已經(jīng)成功領(lǐng)取了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，那么，至少在房屋登記時(shí)，山水醉別墅區(qū)項(xiàng)目是符合當(dāng)時(shí)城鄉(xiāng)規(guī)劃的。

　　

　　因此，本案中，業(yè)主們提出質(zhì)疑：為什么房屋當(dāng)時(shí)是符合規(guī)劃的，現(xiàn)在又不符合了?

　　對(duì)此，淶水縣自然資源和規(guī)劃局一位李姓工作人員也承認(rèn)，該項(xiàng)目“相關(guān)證件當(dāng)時(shí)確實(shí)是逐級(jí)發(fā)的，是合法的項(xiàng)目，但是現(xiàn)在不符合旅游區(qū)的規(guī)劃，也就是不合法了。”

　　針對(duì)這一情況，圣運(yùn)拆遷律師查閱法條，發(fā)現(xiàn)《河北省風(fēng)景名勝區(qū)管理?xiàng)l例》于1996年11月3日通過，此后，于2005年1月9日、2014年9月26日、2016年9月22日三次修正。

　　也就是說，如果媒體報(bào)道中的上述情況屬實(shí)，業(yè)主們購(gòu)買別墅的時(shí)間是2010年，那么，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于：該別墅區(qū)是按照哪次修正的條例被認(rèn)定為違章建筑?是按照2016年修正的條例，認(rèn)定業(yè)主于2010年購(gòu)買的別墅是違章建筑嗎?

　　圣運(yùn)拆遷律師認(rèn)為：本案中，山水醉別墅區(qū)的房屋“五證”齊全，建房時(shí)經(jīng)過規(guī)劃部門合法審批，取得合法手續(xù)，為法律認(rèn)可的“合法房屋”。而現(xiàn)在卻被朝令夕改認(rèn)定為“違章建筑”，這顯然違反了行政法領(lǐng)域一個(gè)重要的原則“信賴保護(hù)原則”，即行政機(jī)關(guān)對(duì)自己作出的行為或承諾應(yīng)守信用，不得隨意更改，不得反復(fù)無常。如果因?yàn)楣怖娴男枰坊?、廢止或改變其合法作出的行為，因這種撤回、廢止或改變導(dǎo)致相對(duì)人損失，則要對(duì)相對(duì)人的損失予以補(bǔ)償。“信賴保護(hù)原則”理應(yīng)成為類似民法中“誠(chéng)信原則”的“帝王條款”的作用。山水醉別墅區(qū)的房屋如果需要拆除，那么必須經(jīng)過合法的拆除程序，并予以合理的拆遷補(bǔ)償。

　　萊蕪雪野旅游區(qū)的517棟建筑

　　萊蕪雪野湖別墅專項(xiàng)整治行動(dòng)始于一年前。

　　和野三坡山水醉別墅區(qū)一樣，該別墅區(qū)也曾被定性為“違章建筑”。

　　

　　根據(jù)媒體報(bào)道，這些別墅雖然審批手續(xù)齊全，但因?yàn)椤度R蕪市雪野新區(qū)旅游城鎮(zhèn)總體規(guī)劃》與省政府批復(fù)的《萊蕪雪野風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》不一致，因此在清查整治工作中，被列為“違規(guī)審批的‘五證俱全’別墅”。

　　4月11日，被列入拆除范圍內(nèi)的517棟建筑的業(yè)主們，收到的是一份由雪野旅游區(qū)管委會(huì)發(fā)布的拆遷補(bǔ)償公告，內(nèi)容為：“對(duì)已竣工驗(yàn)收并交付使用的建筑參照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)未竣工驗(yàn)收、未交付使用的建筑按照建筑工程評(píng)估價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。”

　　根據(jù)《中國(guó)新聞周刊》的采訪報(bào)道，業(yè)主們對(duì)于自家別墅面臨的“是違章建筑拆除、征收還是回購(gòu)?”的拆遷性質(zhì)存疑。

　　該報(bào)道中，有工作人員表示整治方案采用的是“預(yù)征收”的模式，“此項(xiàng)活動(dòng)是落實(shí)省委市委指示精神的專項(xiàng)工作，方法是政府回購(gòu)然后拆除恢復(fù)生態(tài)功能，具體方案是由市政府委托知名評(píng)估公司按市場(chǎng)價(jià)合理公平評(píng)估，簽訂回購(gòu)協(xié)議，絕不讓業(yè)主受損失。”

　　合法房屋拆除分為民事拆除、行政拆除、司法拆除三種，這三種拆除的適用情形不同。

　　

　　圣運(yùn)拆遷律師認(rèn)為，民事拆除是指地位平等的雙方，本著平等、自愿協(xié)商的原則，就拆遷補(bǔ)償款、補(bǔ)償方式等事宜達(dá)成一致，拆除房屋。在民事拆除中行政機(jī)關(guān)沒有拆除房屋的強(qiáng)制力。

　　行政拆除是指有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律規(guī)定的建筑予以強(qiáng)拆。而目前517棟別墅“五證”齊全，本就不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為違章建筑，更不應(yīng)當(dāng)以違章建筑的性質(zhì)予以行政拆除。

　　司法拆除是指為了實(shí)現(xiàn)公共利益的需要，市、縣級(jí)人民政府根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的相關(guān)規(guī)定，啟動(dòng)征收程序，對(duì)在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷、不申請(qǐng)行政復(fù)議、不提起行政訴訟的拆遷戶，依法申請(qǐng)法院強(qiáng)拆。

　　

　　(圖：國(guó)有土地上房屋征收流程)

　　對(duì)于這兩起案件的業(yè)主而言，必要時(shí)，委托專業(yè)的征地拆遷律師介入，將有利于房屋所有人及時(shí)維權(quán)。

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