一、農(nóng)村房屋繼承案件的特點(diǎn)

1、被繼承房屋權(quán)利登記瑕疵較多。農(nóng)村房屋登記制度不夠完善，加之部分村民主動進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的意識較弱，不少房屋兩證不齊，或兩證登記的權(quán)利人不一致。部分房屋進(jìn)行了翻、改建后也未及時進(jìn)行房屋權(quán)屬的變更登記，產(chǎn)權(quán)證登記面積、結(jié)構(gòu)與實(shí)際房屋不相符。這些瑕疵增加了審理的難度。

2、被繼承房屋權(quán)屬爭議較大。由于農(nóng)村宅基地的審批考慮家庭人口總數(shù)，成家的子女通常與父母共同居住生活，子女對建房也會出資，故登記在父母名下或登記在某一子女名下的房屋有可能為家庭共有財產(chǎn)。在父母過世后，部分子女對被繼承房屋提出權(quán)屬異議，或在登記權(quán)利人先于父母死亡后，父母對子女房屋權(quán)屬提出異議，加劇了繼承人之間的矛盾。

3、繼承份額上男女不平等現(xiàn)象較為嚴(yán)重。傳統(tǒng)的財產(chǎn)傳男不傳女思想在本地農(nóng)村仍有較大影響，在庭審抗辯及調(diào)解方案中，兒子與女兒的份額明顯不平等。部分女性基于傳統(tǒng)觀念也不敢大膽維護(hù)自身的合法權(quán)益。

4、要求同時處理贍養(yǎng)糾紛的案件較多。在父母一方過世的情形下，當(dāng)事人在主張繼承的同時，往往要求對尚健在的父或母的贍養(yǎng)問題一并解決。部分子女提出以繼承全部房屋為條件承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)，或以放棄繼承為條件不履行贍養(yǎng)義務(wù)的調(diào)解方案。

5、房屋繼承與拆遷利益密切交織。在拆遷利益的誘導(dǎo)下，農(nóng)村房屋的繼承分割不再是以是否需要實(shí)際居住為標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)事人即便另有住房，一般也不會選擇房屋歸并的繼承方式，而是要求分割房屋，確定各處份額，進(jìn)而變相達(dá)到分家析產(chǎn)的目的。

一、一方死亡房產(chǎn)證如何過戶

1、在夫妻一方死亡且留有遺囑的情況下。

在自然人死亡并留有遺囑的情況下被繼承人的財產(chǎn)要按照遺囑進(jìn)行繼承。因此，若死亡的夫妻一方留有遺囑將原本屬于自己的一半房產(chǎn)作為遺產(chǎn)贈與存活的另一方配偶時，那么只需要現(xiàn)存配偶攜帶本人的身份證件、遺囑和公安機(jī)關(guān)出具包括死亡證明書和房屋產(chǎn)權(quán)證在內(nèi)的相關(guān)證據(jù)材料前往房屋登記機(jī)關(guān)依照相關(guān)規(guī)章制度辦理過戶手續(xù)即可。

2、在夫妻一方死亡并且留有遺囑將房產(chǎn)遺贈他人的情況下。

作為夫妻雙方共同財產(chǎn)的所有人之一，夫妻任意一方均有權(quán)力處分屬于自己的一半的財產(chǎn)，當(dāng)然也就包括屬于自己的房屋所有權(quán)。

因此，當(dāng)發(fā)生此類情況時，由于房屋作為不動產(chǎn)所具有的不可分割的屬性，所以在這種情況下，期望得到全部房產(chǎn)并辦理過戶的繼承人或者是健在的一方需要同受遺贈人進(jìn)行協(xié)商處理確定房屋的具體歸屬。在雙方達(dá)成一致意見后再由雙方各自攜帶本人的身份證件、公安部門出具的死亡證明書和已故一方的遺囑以及房屋產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證明材料前往房屋登記管理部門辦理房屋過戶手續(xù)。

3、在夫妻一方死亡并且沒有留下任何遺囑的情況下。

已故的一方也同時擁有對房屋一半的所有權(quán)和處分權(quán)，在這種情況下，現(xiàn)存的配偶和已故一方的父母、子女在內(nèi)的親屬作為第一順序繼承人有權(quán)利繼承已故一方的遺產(chǎn)。在這其中，現(xiàn)存的配偶有權(quán)利分得四分之一的房產(chǎn)，余下的房產(chǎn)則可由其他第一順序繼承人平均分配。

但是，同樣由于房屋的不可分割性，房屋的具體歸屬權(quán)需要進(jìn)行協(xié)商，確定具體歸屬，其他同意放棄房屋所有權(quán)的繼承人可以按照房屋折價款得到補(bǔ)償。在這種情況下，需要各方簽署具有法律效力的證明協(xié)議，協(xié)同前往房屋登記機(jī)關(guān)出具具有法律效力的相關(guān)證明文書，按照規(guī)章辦理房屋過戶手續(xù)。

母親與子女及他們的配偶要到場。父親的哥哥姐姐及他們的子女不用到場。要帶上父親及其父母的死亡證、到場人員夫妻雙方的結(jié)婚證、身份證還有過戶的房產(chǎn)證，相關(guān)手續(xù)如下：

1、先所有有繼承權(quán)的人，夫妻雙方，持身份證、結(jié)婚證原件，及死亡證、房產(chǎn)證原件等，一起到公證處辦理繼承公證。(如辦理時除母親外的其它繼承人放棄他們的繼承部分并同意贈予給母親，那就可全部房產(chǎn)集中到母親名下)

2、上面所有人帶上面所有資料及公證到房管局辦理繼承過戶。具體手續(xù)按當(dāng)?shù)胤抗芫忠蟆?

二、農(nóng)村房屋繼承新法

法律分析：農(nóng)村宅基地是屬于農(nóng)村集體組織所有，繼承農(nóng)村的宅基地必須要有房屋為基礎(chǔ)，通過繼承宅基地上的房屋，才能夠獲得宅基地的繼承權(quán)利；其次，宅基地只能繼承使用權(quán)，目前宅基地權(quán)利分為所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)三類，宅基地的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體組織所有，資格權(quán)只有農(nóng)村集體組織成員才能獲得，而只有使用權(quán)能夠進(jìn)行繼承。想要獲得宅基地使用權(quán)的繼承，還有一個前提條件，那就是宅基地上必須要擁有房屋，如果宅基地上沒有房屋、或者宅基地上房屋倒塌之后，這一類宅基地不允許繼承，將會被農(nóng)村集體組織收回。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

三、農(nóng)村房屋的法定繼承問題

農(nóng)村房屋的法定繼承問題

目前對農(nóng)村房屋繼承沒有出臺具體規(guī)定，根據(jù)《土地管理法》、北京市人民政府《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定(修正)》的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)踐操作，在“宅基地屬于農(nóng)民集體所有”，“一戶只能擁有一處宅基地，且面積不得超過省、直轄市、自治區(qū)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”前提下，本村村民與城市居民因繼承取得農(nóng)村房屋的結(jié)果是不一樣的。本村村民因繼承取得多處住宅的，原則上不作處理，村民可以出賣多余的住宅，也可以維持原狀，但不得翻建。房屋損壞后多余的宅基地應(yīng)當(dāng)依法收回。城市居民繼承后，因?yàn)椴皇潜敬宕迕?，無法變更宅基地審批表，在實(shí)踐中經(jīng)常會出現(xiàn)兩種情況，一種是該村集體經(jīng)濟(jì)組織決定收回宅基地，此時繼承人面臨自行拆房的風(fēng)險;另一種是經(jīng)過鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)，按照規(guī)定價格出售給符合申請建房用地條件的村民。

二、農(nóng)村房屋的法定繼承問題

法定繼承是遺囑繼承以外的依照法律的直接規(guī)定將遺產(chǎn)轉(zhuǎn)移給繼承人的一種遺產(chǎn)繼承方式。在法定繼承中，可參加繼承的繼承人、繼承人參加繼承的順序、繼承人應(yīng)繼承的遺產(chǎn)份額以及遺產(chǎn)的分配原則，都是由法律直接規(guī)定的。因而法定繼承并不直接體現(xiàn)被繼承人的意志，僅是法律依推定的被繼承人的意思將其遺產(chǎn)由其親近親屬繼承。

農(nóng)村房產(chǎn)繼承法律依據(jù):

第一，關(guān)于農(nóng)村房屋繼承

繼承法第三條明確規(guī)定公民所有的房屋可以作為遺產(chǎn)，法律對于繼承人繼承農(nóng)村房屋無限制，故農(nóng)村宅基地上建設(shè)的房屋可以由城市戶口的繼承人繼承。實(shí)踐中，公證書確認(rèn)城市戶口的繼承人繼承農(nóng)村房屋亦為房屋主管部門變更登記所接受。

第二，關(guān)于宅基地使用權(quán)的繼承

主流觀點(diǎn)認(rèn)為，宅基地使用權(quán)的取得具有無償性，身份性，流轉(zhuǎn)的限制性，且宅基地使用權(quán)以戶為單位分配，所以，宅基地使用權(quán)不可以繼承?！洞_定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》(國土資源部1995年5月頒布)第四十九條：繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。依據(jù)此規(guī)定，宅基地上建設(shè)的房屋所有權(quán)因繼承而轉(zhuǎn)移后，繼承人當(dāng)然取得宅基地使用權(quán)，這也符合我國房地一體的立法原則。

如何辦理農(nóng)村房產(chǎn)宅基地繼承:

一種是繼承人之間對遺產(chǎn)繼承權(quán)及繼承份額存在爭議，無法協(xié)商解決的?？梢岳^承糾紛向法院起訴，根據(jù)法院民事調(diào)解書或判決書來辦理房屋繼承及變更土地使用權(quán)人。

另一種是繼承人之間對遺產(chǎn)繼承權(quán)及繼承份額協(xié)商一致，繼承人應(yīng)當(dāng)共同到不動產(chǎn)(房屋)所在地公證機(jī)構(gòu)辦理繼承公證。

如何辦理農(nóng)村房屋繼承公證:

先要區(qū)別所繼承的農(nóng)村房屋是家庭共有還是夫妻共有，再要看是原始取得還是繼受取得。申請人除了向公證處提交集體土地使用證外，申請人還要向公證處提供建房審批表。所有繼承人應(yīng)當(dāng)共同向公證處提出申請。根據(jù)我國繼承法，第一順序繼承人是父母、配偶、子女。此外還要向公證處提供村(居)關(guān)于被繼承人的死亡、親屬關(guān)系證明、房屋現(xiàn)狀照片等。依據(jù)不同的繼承情況，公證處還會要求申請人提供其他證明材料。

請人申請辦理農(nóng)村房屋繼承，最好由宅基地所在村的農(nóng)村戶口繼承人繼承比較合適，在變更登記宅基地使用證時符合政策規(guī)定。如果是非宅基地所在村的繼承人繼承，土地使用證雖可變更登記至繼承人名下，但今后申請不符合審批條件的就無法批準(zhǔn)。因?yàn)槟壳罢刂辉试S本村民組織成員使用，一旦房屋拆除后，土地使用權(quán)由集體收回。

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內(nèi)容審核：李帥律師

來源：臨律-農(nóng)村房屋繼承案件的特點(diǎn)，