住改非經(jīng)營性拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),拆遷中的“住改非”，可以多補(bǔ)償嗎

一、拆遷中的“住改非”，可以多補(bǔ)償嗎？

拆遷中的“住改非”一般是可以多補(bǔ)償?shù)?，因?yàn)樵诓疬w過程中合法的住改非房屋拆遷時(shí)，相對于住宅來說可以獲得更多的補(bǔ)償，房屋價(jià)值與住宅是不同的，并且可以獲得停產(chǎn)停業(yè)損失等的補(bǔ)償。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

第十九條 對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

第二十三條 對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

二、一般征地拆遷合同的注意事項(xiàng)

(一)檢查簽訂合同的主體是否合法。

與你簽訂拆遷合同的一定要是拆遷人，具有法人資格，否則合同的簽訂會因?yàn)橹黧w不明確、主體沒有承擔(dān)法律責(zé)任的能力而面臨無法履行的風(fēng)險(xiǎn)。比如拆遷指揮部、拆遷辦公室之類的機(jī)構(gòu)，是不具備法人的主體資格的，拆遷一結(jié)束就撤了，找都找不著，更不要說以后履行的問題了。

(二)合同的主要條款內(nèi)容要明確。

很多被拆遷人都是第一次經(jīng)歷拆遷，在合同細(xì)節(jié)應(yīng)當(dāng)怎么約定沒有經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常簽訂的合同內(nèi)容不明確，導(dǎo)致以后的履行的過程中存在麻煩。拆遷合同里比較重要必須明確的內(nèi)容有：

1、補(bǔ)償款的總金額及各項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容的具體明細(xì)，如果存在廠房出租的情況，這個各項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容的具體明細(xì)就尤為重要，這涉及到雙方以后分割拆遷補(bǔ)償款的份額確定。

2、補(bǔ)償款的支付時(shí)間及支付方式。

3、安置房、安置土地的面積及具體位置、土地性質(zhì)，因?yàn)榈乩砦恢脹Q定了土地的區(qū)位價(jià)值，土地性質(zhì)是住宅、工業(yè)還是商業(yè)也直接決定土地的價(jià)值，如果雙方在合同中沒有明確的約定，在實(shí)際履行中很容易產(chǎn)生糾紛。

4、如果簽訂補(bǔ)充合同，補(bǔ)充合同上的內(nèi)容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對主合同有重大改動，須明確約定以補(bǔ)充合同約定為準(zhǔn)。

(三)明確約定違約責(zé)任。

一般來說，拆遷人答應(yīng)的補(bǔ)償條件，尤其是落實(shí)到合同條款的補(bǔ)償條件，基本上都能實(shí)現(xiàn)，但是什么事情都是有萬一的，我們在簽訂合同的時(shí)候，也應(yīng)該為可能出現(xiàn)的“萬一”提前防備，那就是明確約定違約責(zé)任，從另外一個角度來說，也是從合同條款的角度去督促拆遷人盡早地履行合同。

(四)明確約定合同履行的程序。

很多拆遷項(xiàng)目都要求合同簽訂后馬上騰退房屋，在交房后支付拆遷補(bǔ)償款，有的項(xiàng)目甚至是要求先騰退房屋，然后才把拆遷補(bǔ)償合同交給被拆遷企業(yè)和支付拆遷補(bǔ)償款。后一種合同的履行程序是有很大的隱患的。實(shí)踐中確實(shí)有這樣的情況發(fā)生，某企業(yè)和政府關(guān)于所有的補(bǔ)償條件都已經(jīng)談妥了，企業(yè)也在拆遷補(bǔ)償合同上簽字了，但是政府以補(bǔ)償合同需要上級審批但項(xiàng)目等不及為由，要求企業(yè)先行拆遷設(shè)備和廠房，并保證待上級批準(zhǔn)后會將拆遷補(bǔ)償款和合同一起給企業(yè)。企業(yè)拆除設(shè)備后，政府卻告知，項(xiàng)目規(guī)劃有所變動，暫時(shí)用不著企業(yè)這塊地了。因?yàn)闆]有拆遷補(bǔ)償合同的保護(hù)，企業(yè)自行拆除設(shè)備的損失經(jīng)過幾年的交涉，不僅得不到解決，甚至至今連明確的賠償數(shù)額也確定不下來。

(五)審查拆遷補(bǔ)償合同是否對我們有不利的因素，有不公平的條款。

比如是否為拆遷人付款設(shè)置了條件，這個條件是否是模糊的或者難以實(shí)現(xiàn)的，一旦出現(xiàn)這樣的條款就要注意了，拆遷人有可能要通過這樣的條款設(shè)置延遲付款時(shí)間，尤其是大型企業(yè)的拆遷涉及到的補(bǔ)償金額都比較高，幾千萬甚至上億，這些補(bǔ)償費(fèi)用一旦晚付幾個月所產(chǎn)生的利息都是很大的。

綜上所述，被拆遷的居民肯定會希望自己能夠利用自己擁有的住宅或者其他類型的房子而多得到一些補(bǔ)償，而對于那些住改非的房屋來說，雖然不能在房屋的價(jià)值上有所提升卻也可以在經(jīng)營的層面來計(jì)算額外的損失，這部分的損失也可以算在拆遷補(bǔ)償?shù)臄?shù)額之中。

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投稿：紀(jì)晴盈

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