#100萬60平房首付多少？ 能貸款多少錢？#

這個(gè)看地區(qū)和政策，一般的都是首套房三成，二套房四成，三成的話就是首付30萬，貸款70萬,二套房的話就是貸款60萬，首付40萬，基本就是這個(gè)情況，部分地區(qū)也有首付2.5成的情況出現(xiàn)～

#原有100多點(diǎn)平方米的平房上起二層大概需要多少錢#

二層毛坯12萬左右主要看你施工圖如何。設(shè)計(jì)得好省錢

#拆遷安置步驟#

1.拆遷補(bǔ)償方式　　91版條例規(guī)定拆遷補(bǔ)償實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合的形式;01版條例規(guī)定拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！　?.補(bǔ)償金額確定方法　　91版條例規(guī)定作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算;01版條例規(guī)定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。　　3.產(chǎn)權(quán)調(diào)換結(jié)算方法　　91版條例對產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的非住宅房屋結(jié)算方法作了規(guī)定，即：償還建筑面積與原建筑面積相等的部分，按照重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià);償還建筑面積超過原建筑面積的部分，按照商品房價(jià)格結(jié)算;償還建筑面積不足原建筑面積的部分，按照重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式償還的住宅房屋結(jié)算方法則由地方人民政府規(guī)定。以蘇州市為例，拆除私有住房、單位自有住宅房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照下列方式結(jié)算：(一)償還建筑面積與被拆除建筑面積相等的，新建住宅按照房屋建筑安裝工程費(fèi)結(jié)算，被拆除建筑面積按照重置價(jià)格結(jié)合成新作價(jià)結(jié)算;(二)償還建筑面積超過被拆除建筑面積但在規(guī)定安置基準(zhǔn)內(nèi)的，超過部分按照成本價(jià)結(jié)算;(三)償還建筑面積超過規(guī)定安置基準(zhǔn)的，超過部分按照商品房價(jià)格結(jié)算;(四)償還建筑面積小于被拆除建筑面積的，不足部分按照房屋重置價(jià)格結(jié)合成新另增百分之百結(jié)算。　　01版條例規(guī)定，實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，不區(qū)別住宅與非住宅，均根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。　　4.拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物補(bǔ)償方法　　91版條例和01版條例都規(guī)定拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予適當(dāng)作價(jià)補(bǔ)償或貨幣補(bǔ)償?！　?.91版條例與01版條例有關(guān)拆遷補(bǔ)償規(guī)定的比較分析　　91版條例帶有很強(qiáng)的政策色彩，一是在措辭上，比如在涉及補(bǔ)償金額時(shí)，稱作價(jià)補(bǔ)償或適當(dāng)補(bǔ)償，為補(bǔ)償金額確定的隨意性提供了政策基礎(chǔ);二是在金額確定方式上，采用重置價(jià)格結(jié)合成新方法或按照重置價(jià)格結(jié)算結(jié)構(gòu)差價(jià)，而重置價(jià)格和結(jié)構(gòu)差價(jià)等均由當(dāng)?shù)卣?guī)定或公布的。這樣，一方面具有很強(qiáng)的可操作性，非房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員均能承擔(dān)拆遷估價(jià)工作;另一方面造成補(bǔ)償金額與補(bǔ)償對象實(shí)際價(jià)值的嚴(yán)重脫節(jié)，被拆遷人對拆遷工作的強(qiáng)烈抵觸情緒充分地反映了這一點(diǎn);第三方面是由于沒有統(tǒng)一的重置價(jià)格確定標(biāo)準(zhǔn)，造成各地政府以不同的價(jià)格內(nèi)涵測算、公布并實(shí)施其重置價(jià)格，造成地區(qū)間的不平衡;第四方面是拆遷補(bǔ)償和安置捆綁式落實(shí)，房屋被拆遷人的諸多權(quán)益因補(bǔ)償對象和安置對象的分離而流失，造成使用權(quán)價(jià)格因拆遷安置的高得益而不合理地趨大化?！　?1版條例具有很強(qiáng)的市場經(jīng)濟(jì)特征，在措辭上，在涉及補(bǔ)償金額時(shí)，稱貨幣補(bǔ)償;在金額確定方式上，采用以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格方式確定，毫無疑問地，房屋及房屋裝飾裝修價(jià)格評估應(yīng)當(dāng)做到客觀、公正、科學(xué)、合理，為此，要求估價(jià)人員必須遵循其價(jià)格形成運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，作出易于被委托方及其其他相關(guān)利益主體所接受的估價(jià)結(jié)果，保障受房屋拆遷影響的當(dāng)事人的合法權(quán)益;在拆遷補(bǔ)償和拆遷安置問題上，01版條例除了強(qiáng)調(diào)房屋租賃關(guān)系對房屋產(chǎn)權(quán)人拆遷補(bǔ)償方式選擇的制約和房屋承租人租住權(quán)利的保證外，確保了被拆遷人的諸多權(quán)益不因補(bǔ)償對象和安置對象的分離而流失，房屋所有權(quán)權(quán)益得到充分的尊重。　　三、拆遷補(bǔ)償房地產(chǎn)市場評估價(jià)格分析　　1.評估價(jià)格形成方法　　房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法有比較法、收益法和成本法，不同的評估方法有不同的適用范圍、資料搜集要求、價(jià)格測算式和估價(jià)技術(shù)路線，并且眾所周知評估價(jià)格是對應(yīng)特定估價(jià)目的、對應(yīng)特定法律依據(jù)而存在的，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估的法律依據(jù)顯然應(yīng)包括01版條例。　　2.評估價(jià)格形成的假設(shè)前提　　估價(jià)假設(shè)前提基本上有兩類，一類是最高最佳使用前提，一類是持續(xù)使用前提。顯然，待拆除的房屋及裝修物不具備實(shí)現(xiàn)其最高最佳使用或持續(xù)使用可能的幾種實(shí)現(xiàn)方式之一，比如保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、重新利用等;因此，房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換價(jià)值，其與真正意義上的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格存在顯著的區(qū)別?！　?.評估價(jià)格形成的產(chǎn)權(quán)類型　　隨著住房制度的改革，城鎮(zhèn)居民住房逐步由福利性實(shí)物分配向貨幣化分配轉(zhuǎn)變，住房商品化已達(dá)相當(dāng)?shù)某潭龋⑶以谧》可唐坊^程中形成了我國特有的住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等具有不同產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵的產(chǎn)權(quán)類型并存，同時(shí)，房改房入市使房改房融入了市場。從產(chǎn)權(quán)構(gòu)成看，房改房和經(jīng)濟(jì)適用房是受到一定約束或有一定缺損的產(chǎn)權(quán)形式，其上市交易過程中涉及土地出讓金和收益分配問題，其中土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)按不低于所購買的已購公有住房或經(jīng)濟(jì)適用住房座落位置的標(biāo)定地價(jià)的10%確定，上海市則把出售公房的土地出讓金改為房改成本價(jià)的1%。因此，房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)應(yīng)反映不同產(chǎn)權(quán)類型的價(jià)格水平?！　?.評估價(jià)格形成與房地產(chǎn)開發(fā)的動(dòng)態(tài)成本過程　　房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程是房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)物的形成過程，也是其價(jià)值轉(zhuǎn)移和創(chuàng)造的過程，從取得土地使用權(quán)、房屋拆遷安置、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)、房屋及附屬工程開發(fā)建設(shè)到竣工交付使用，房地產(chǎn)資金在不同的階段以不同的形式固化到房地產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)物上。在以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格時(shí)，商品房包括按剩余年限計(jì)算的土地出讓金金額，房改房和經(jīng)濟(jì)適用房則包括了土地出讓金金額與標(biāo)定地價(jià)的10%或房改成本價(jià)的1%的差額，而此時(shí)，開發(fā)單位，即土地使用者必須按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金，即在土地符合建設(shè)條件時(shí)，土地使用者既向房屋被拆遷人支付了相當(dāng)于部分或全部土地使用權(quán)出讓金金額(包含于房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格中)又向土地部門支付土地使用權(quán)出讓金金額(按出讓合同約定)，其合理性顯然值得商榷。　　四、拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估的原則分析　　作為房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的構(gòu)成部分，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估毫無疑問應(yīng)當(dāng)做到客觀、公正、科學(xué)。合理，為此，就必須遵循其價(jià)格形成。運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，明確房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估應(yīng)當(dāng)遵守的原則，才能作出易于被利益主體所接受的估價(jià)結(jié)果?！　.公平原則　　房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估必須以公正為基本前提;充分考慮有關(guān)當(dāng)事人的角色和心態(tài)，合理區(qū)別產(chǎn)權(quán)類型、合理分配產(chǎn)權(quán)收益、合理分?jǐn)偖a(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移費(fèi)用?！　?.優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則　　房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境、用途、實(shí)際新舊程度、維護(hù)保養(yǎng)狀況、樓層朝向、房屋設(shè)備等的不同而區(qū)分計(jì)價(jià)，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)?！　?.快捷性原則　　從開發(fā)程序看，房屋拆遷(包括價(jià)格評估、拆遷實(shí)施等)所花費(fèi)時(shí)間的長短將直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期;同時(shí)，房屋拆遷評估往往又是批量性的，因此，在滿足估價(jià)精度要求前提下，房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估方法的快捷性顯得尤為重要。　　4.政策性原則　　01版條例規(guī)定貨幣補(bǔ)償金額以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定，但不可否認(rèn)，房屋拆遷是一項(xiàng)政策性。強(qiáng)制性很強(qiáng)的工作，而真正意義上的房地產(chǎn)市場價(jià)格是以市場公開、交易雙方信息通暢、平等自愿。誠實(shí)無欺并有適當(dāng)長的時(shí)間進(jìn)行交易為前提的，兩者存在本質(zhì)上的區(qū)別。因此房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)是房地產(chǎn)的權(quán)利受到拆遷政策約束下的合理價(jià)值?！　∥?、01版條例下拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估方法構(gòu)建的設(shè)想　　l.評估方法的適用性　　房屋使用價(jià)值通過房地產(chǎn)的整體效用;包括房屋建筑和房屋設(shè)備、房屋裝飾裝修等房屋的附屬物的效用來實(shí)現(xiàn)，因此，原則上完全可以視房地產(chǎn)的整體為估價(jià)對象或范圍。但在估價(jià)實(shí)務(wù)中，緣于諸如房屋裝修設(shè)備的個(gè)別性、待拆遷房屋的極少交易性等，只著眼于房地產(chǎn)整體價(jià)值評估存在諸多的困難，除成本法外，比較法和收益法的直接使用受到了限制。同時(shí)，由于01版條例規(guī)定，房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償，因此有理由也有必要對房屋和房屋的附屬物作分別估價(jià)，此時(shí)房屋評估就可方便地采用比較法和收益法了?！　?.房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估的技術(shù)路線　　房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估采用對比法進(jìn)行。在假設(shè)不含房屋的附屬物的情況下，采用比較法、收益法和成本法綜合確定一定結(jié)構(gòu)類型、一定平面形式的標(biāo)準(zhǔn)房屋的評估價(jià)格水平;以此標(biāo)準(zhǔn)的評估價(jià)格水平為基準(zhǔn)，估價(jià)對象與之逐項(xiàng)比較房屋價(jià)格影響因素，確定價(jià)格修正系數(shù);標(biāo)準(zhǔn)評估價(jià)格水平與價(jià)格修正系數(shù)相乘即可求得市場價(jià)格;經(jīng)拆遷政策約束因素修正即為房屋拆遷補(bǔ)償金額?！　?.標(biāo)準(zhǔn)評估價(jià)格水平的確定　　標(biāo)準(zhǔn)評估價(jià)格水平的確定是前期基礎(chǔ)性工作，全部評估過程的便捷性和準(zhǔn)確性均取決于此。其確定步驟為：　　a.確定標(biāo)準(zhǔn)評估價(jià)格水平對應(yīng)的房屋結(jié)構(gòu)類型和平面形式　　在確定拆遷評估的范圍后，調(diào)查踏勘選取典型(占較大比例者)結(jié)構(gòu)類型和平面形式的房屋作為標(biāo)準(zhǔn)房屋，必要時(shí)可確定一個(gè)以上標(biāo)準(zhǔn)房屋?！　.確定標(biāo)準(zhǔn)評估價(jià)格水平　　選取標(biāo)準(zhǔn)房屋的可比實(shí)例，在交易價(jià)格，或以租金按收益法形成的收益價(jià)格中剝離出房屋價(jià)格，按比較法確定標(biāo)準(zhǔn)房屋的評估價(jià)格水平，或直接以成本法確定之?！　?.標(biāo)準(zhǔn)評估價(jià)格水平的調(diào)整　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，包括環(huán)境狀況、所處樓層、新舊程度、產(chǎn)權(quán)類型、朝向、道路交通臨路狀況、室內(nèi)環(huán)境.工程質(zhì)量等，或按百分率法，如所處樓層、產(chǎn)權(quán)類型、朝向等;或以明確的定量化方法，如環(huán)境狀況。道路交通臨路狀況、工程質(zhì)量等，編制調(diào)整系數(shù)或調(diào)整系數(shù)確定方法?！　?.房屋拆遷補(bǔ)償可視作一種特殊交易方式，賣者出售時(shí)有一個(gè)愿意接受的最低界限價(jià)格，該最低界限價(jià)格以其成本為依據(jù)。正如馬克思所說;“商品出售價(jià)格的最低經(jīng)濟(jì)界限，是由商品的成本價(jià)格規(guī)定的。如果商品低于它的成本價(jià)格出售，生產(chǎn)資本中已經(jīng)消耗的組成部分，就不能全部由出售價(jià)格得到補(bǔ)償。如果這個(gè)過程繼續(xù)下去，預(yù)付資本價(jià)值就會(huì)消失”。由于成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)的，因此根據(jù)成本法可以確定該最低界限價(jià)格，即：　　最低界限價(jià)格=預(yù)付資本價(jià)值=市場價(jià)格一交易稅費(fèi)一開發(fā)利潤　　一般地，交易稅費(fèi)為市場價(jià)格 6.05%(5.55%+0.5%)，開發(fā)利潤按房地產(chǎn)類型為預(yù)付資本價(jià)值的相應(yīng)百分率，如商業(yè)25%、綜合15%、普通住宅8%，經(jīng)計(jì)算整理有商業(yè)、綜合、普通住宅的拆遷政策約束因素修正系數(shù)分別為75.16%、81.75%和86.99%

#平房拆遷怎么換算面積#

積以權(quán)證記載的為準(zhǔn)。無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，或者雖無批準(zhǔn)文件但在1981年以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。被拆遷房屋是公房：若承租的是公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準(zhǔn)。若承租的是公有居住房屋，則以租用公房憑證所記載的建筑面積為準(zhǔn)；租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積：房屋類型公寓獨(dú)立住宅新里住宅新工房（有電梯、成套）新工房（無電梯、成套）新工房（無電梯、不成套）“兩萬戶”新工房舊里住宅簡屋換算系數(shù)2.061.831.822.001.981.941.651.541.25在此要提醒市民注意的是，在2001年11月1日以前租用公房憑證中已有記載的、用于居住并已計(jì)算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米的部分，按照實(shí)際居住面積的一半及上款規(guī)定的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積；1.7米以上的部分，按照實(shí)際居住面積的一半及上款規(guī)定的換算系數(shù)計(jì)算建筑面積。其他情形的閣樓，不計(jì)算建筑面積。上海居住房屋市場價(jià)補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)一覽基本公式貨幣補(bǔ)償金額＝（市場單價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積公式一貨幣補(bǔ)償金額＝（市場單價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼）×（100%）×被拆除房屋的建筑面積公式二貨幣補(bǔ)償金額＝評估單價(jià)×100%×被拆除房屋的建筑面積公式三貨幣補(bǔ)償金額＝（市場單價(jià)×80%+價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積公式四貨幣補(bǔ)償金額＝評估單價(jià)×20%×被拆除房屋的建筑面積居住房屋市場價(jià)補(bǔ)償安置有關(guān)計(jì)算公式私有住房未出租和按市場方式出租所有人（適用公式一）老出租私房，并且承租人按政府規(guī)定規(guī)定租金承租的（包括“落政”代為經(jīng)租房屋）所有人（適用公式二）承租人（適用公式三）公用住房所有人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的所有人（適用公式一）所有人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，并且承租人按政府?guī)定租金承租的所有人（適用公式四）承租人（適用公式三）宗教團(tuán)體住房所有人（適用公式二）承租人（適用公式三）代管房所有人（適用公式二）承租人（適用公式三）在以上公式中，“市場單價(jià)”，為房地產(chǎn)市場的評估單價(jià)，評估單價(jià)不足最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，以最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算（“最低補(bǔ)償單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”，為被拆除房屋同區(qū)域已購公房交易的平均單價(jià)）；“價(jià)格補(bǔ)貼”，按照同區(qū)域已購公房交易平均單價(jià)的一定比例（不低于20%）確定。被拆除房屋的市場評估單價(jià)低于或等于最低補(bǔ)償單價(jià)的，價(jià)格補(bǔ)貼＝a×x；被拆除房屋的市場評估單價(jià)高于最低補(bǔ)償單價(jià)的，價(jià)格補(bǔ)貼＝（2a-b）×x。a為最低補(bǔ)償單價(jià)，b為被拆除房屋的市場評估單價(jià)，x為補(bǔ)貼系數(shù)。房屋朝向修正系數(shù)表主臥朝向北西東一間朝南兩間朝南三間朝南修正系數(shù)-8%-3%-2%0%1%2%房屋層次修正系數(shù)表一二三四五六七高層10%0%0%0%0%0%0%0%24%4%2%2%2%2%-2%32%6%5%5%6%-1%4-4%4%4%5%0%5-8%2%3%0%6-8%1%1%7-10%1%8-112%12-（頂層-1）4%頂層-4%

#拆遷最低補(bǔ)償面積是多少#

補(bǔ)償面積，指的是置換補(bǔ)償，按照法律規(guī)定不得低于原有建筑物面積。房屋拆遷補(bǔ)償面積比例。拆遷補(bǔ)償計(jì)算方式如下：1. 住宅房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格包含兩部分內(nèi)容，即房屋的重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)由被拆遷房屋的基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房價(jià)構(gòu)成，重置成新價(jià)是被拆遷房屋的重置價(jià)格和成新折扣的結(jié)合。計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=（基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房價(jià)）×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。其中，K為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》確定。房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式中的住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房價(jià)和土地級別范圍。現(xiàn)階段按《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房價(jià)和土地級別范圍》的規(guī)定確定。土地級別為七至十級的地區(qū)的基準(zhǔn)房價(jià)，由區(qū)、縣人民政府在市國上房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定。并報(bào)市國土房管局備案。2. 非住宅房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格包含兩部分內(nèi)容，即房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)和地上物補(bǔ)償價(jià)。計(jì)算公式為；非住宅房屋拆遷價(jià)格=區(qū)位價(jià)格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià)。其中，K1為容積率調(diào)整系數(shù)；K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù)；K3為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)，當(dāng)規(guī)劃用途為市政府確定的市政公益事業(yè)等重點(diǎn)工程時(shí)取0.7，其他情況取1.0；地上物補(bǔ)償價(jià)的計(jì)取按各市、地、縣有關(guān)規(guī)定采取成本估價(jià)法，用房屋重置成本結(jié)合成新進(jìn)行計(jì)算。3. 住房困難戶申請拆遷補(bǔ)償安置必須符合以下兩個(gè)條件：一是在拆遷范圍外別無正式住房，二是住房困難戶獲得的補(bǔ)償款低于規(guī)定的補(bǔ)償?shù)拖?。對于符合以上兩個(gè)條件的住房困難戶，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予其拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按以下公式進(jìn)行計(jì)算：拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)=規(guī)定補(bǔ)償?shù)拖?被拆遷房屋的補(bǔ)償款。其中，規(guī)定補(bǔ)償?shù)拖?經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)×規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)。4. 自建房從法律性質(zhì)上講屬于違章建筑，按照《新條例》的規(guī)定，拆遷時(shí)，拆遷人對違章建筑不予補(bǔ)償。但由于自建房有其存在的特殊客觀歷史原因，如果對自建房居民不支付任何費(fèi)用，可能會(huì)給社會(huì)帶來不穩(wěn)定因素，導(dǎo)致拆遷工作無法正常進(jìn)行。因此，對自建房居民按戶給予帶有福利性質(zhì)的拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)十分必要。所以對拆遷范圍內(nèi)符合規(guī)定條件的自建房居民，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)和規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)給予拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按以下公式進(jìn)行計(jì)算：拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)=經(jīng)濟(jì)適用住房均價(jià)×規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)。5. 拆遷住宅房屋，搬遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被拆遷正式房屋的建筑面積計(jì)算，市、地、縣的搬家補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)均有不同。由拆遷人出車搬遷的。不予補(bǔ)助。拆遷非住宅房屋，其設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，按照被拆遷正式房屋建筑面積×單價(jià)計(jì)算；無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按照設(shè)備重置價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。6. 因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失的，對被拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、使用性質(zhì)，按照每平方米建筑面積500元至1500元給予一次性停產(chǎn)、停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。具體標(biāo)準(zhǔn)由各市、地、縣房屋拆遷行政主管部門制定。屬出租非住宅房屋的，對承租人的停產(chǎn)、停業(yè)損失，由被拆遷人按照雙方協(xié)議約定給予補(bǔ)償；雙方?jīng)]有約定的，由被拆遷人參照前款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對承租人給予適當(dāng)補(bǔ)償。7. 被拆遷私有房屋和已購公有住房的所有權(quán)人或者租賃房屋的承租人在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)按照提前的日期計(jì)算。每戶可得500到50000元不等，具體標(biāo)準(zhǔn)由各市、地、縣房屋拆遷行政主管部門制定。

#拆遷過程中的住宅性營業(yè)用房是否可以要求以店面交換，可以以此為依據(jù)的法律條文是哪條？#

不可以，說見下面　　第一章 拆遷評估總則　　第一條 制訂依據(jù)：根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院第305號令）、《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(江蘇省人大常委會(huì)第24號公告)、《泰州市城市房屋拆遷管理辦法》（泰州市人民政府2005第2號令）、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB／T50291-1999）》以及《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，參照《建設(shè)部城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》（建住房[2003]234號）制定本細(xì)則?！　〉诙l 適用范圍：在本市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的國有土地上，從事房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)（以下簡稱拆遷評估）的專業(yè)評估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求?！　〉谌龡l 估價(jià)機(jī)構(gòu)：進(jìn)行拆遷評估的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備三級及以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)，并已列入向社會(huì)公布的泰州市城市房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)名錄?！　〉谒臈l 估價(jià)人員：承擔(dān)房屋拆遷評估的房地產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)該是符合本細(xì)則第三條規(guī)定的評估機(jī)構(gòu)中的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師?！　〉谖鍡l 估價(jià)對象及分類：房屋拆遷范圍內(nèi)，經(jīng)現(xiàn)場查產(chǎn)認(rèn)定的被拆遷建筑和其占用范圍內(nèi)的合法國有土地使用權(quán)組成的房地產(chǎn)（簡稱“被拆遷房屋”）。被拆遷房屋分為住宅房屋和非住宅房屋兩大類，非住宅房屋又分為非營業(yè)用房和營業(yè)用房兩類，適應(yīng)拆遷評估的技術(shù)需要，住宅、非營業(yè)用房、營業(yè)用房又劃分為若干細(xì)類，參見附件一。　　第六條 估價(jià)目的：統(tǒng)一為“房屋拆遷補(bǔ)償評估”?！　〉谄邨l 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：被拆遷房屋的拆遷許可證頒發(fā)之日?！　〉诎藯l 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：被拆遷房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)下最可能達(dá)成的公開市場價(jià)值，不考慮被拆遷房屋所受抵押、租賃等權(quán)利限制情形。　　第九條 拆遷區(qū)位分區(qū)：根據(jù)泰州市城市現(xiàn)狀，將市區(qū)城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)按住宅、非營業(yè)性用房、營業(yè)性用房三種情況，劃分為三類拆遷區(qū)位及分等分區(qū)，劃分結(jié)果見《泰州市城市房屋拆遷區(qū)位劃分體系》，作為拆遷補(bǔ)償評估依托的技術(shù)基礎(chǔ)。　　第十條 房屋拆遷評估價(jià)格構(gòu)成：是被拆遷房屋（含一般裝修）拆遷補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)市場評估價(jià)格，室內(nèi)裝飾裝修內(nèi)容不列入被拆遷房屋評估內(nèi)容而另行專項(xiàng)評估，也不包含房屋拆遷中的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)助費(fèi)等?！　〉谑粭l 評估程序：1.接受評估委托，明確基本事項(xiàng)；2.驗(yàn)收查產(chǎn)資料，開展前期調(diào)查；3.擬訂作業(yè)方案，進(jìn)行現(xiàn)場勘察；4.按照技術(shù)細(xì)則，進(jìn)行評估測算；5.確認(rèn)測算結(jié)果，撰寫評估報(bào)告；6.匯總相關(guān)資料，提交評估報(bào)告；7.評估結(jié)果公示，送達(dá)被拆遷人；8.現(xiàn)場咨詢答疑，評估材料存檔?！　〉谑l 評估結(jié)果表達(dá)：一是房屋拆遷項(xiàng)目補(bǔ)償資金概算評估，作為拆遷項(xiàng)目補(bǔ)償資金總額概算依據(jù)；二是房屋拆遷分戶補(bǔ)償金額評估，作為被拆遷房屋的補(bǔ)償依據(jù)。估價(jià)結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元?！　〉谑龡l 估價(jià)結(jié)果應(yīng)用的有效期：自提交正式評估結(jié)果之日起，至該拆遷項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止?！　〉诙? 住宅房屋拆遷評估　　第十四條 高檔住宅房屋拆遷評估方法：高檔住宅房屋的拆遷補(bǔ)償適用市場比較法評估，直接套用可比實(shí)例修正方式進(jìn)行，也可視具體情況采用其它市場化方法評估，具體操作按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求執(zhí)行，可比實(shí)例的選擇要求參見附件二?！　〉谑鍡l 一般住宅房屋拆遷評估方法：一般被拆遷住宅房屋的界定及細(xì)分參見附件一，適用市場比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)。其拆遷補(bǔ)償評估價(jià)格測算的技術(shù)路線為：　　1.確立評估基準(zhǔn)。在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見附件三；　　2.測算基準(zhǔn)價(jià)格。按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見附件二。其計(jì)算公式為：　　基準(zhǔn)價(jià)格 = × × × ×　　Vs—可比實(shí)例價(jià)格，n為可比實(shí)例的個(gè)數(shù)；　　—交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100；　　—交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定；　　—可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定可參見附件四；　　—可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件五；　　—可比實(shí)例權(quán)益因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅權(quán)益因素情況的修正系數(shù)，根據(jù)上述第八條規(guī)定，該系數(shù)取值為100；　　3.確定分類基準(zhǔn)價(jià)格。為保證測算結(jié)果的客觀性，對“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”按成套、獨(dú)門院落、非成套三種情況，測算其對應(yīng)的分類基準(zhǔn)價(jià)格，其公式為：　　，j＝1，2，3　　其中Vo1為成套住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格，Vo2為獨(dú)門院落住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格，Vo3為非成套住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格，Kj為對應(yīng)的分類基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)，其取值參見附件三；　　4.確定評估價(jià)格。各被拆遷房屋分別與對應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被拆遷住宅房屋的評估價(jià)格?！　∑溆?jì)算公式為：　　被拆遷住宅評估價(jià)格 = 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格 ×　　K31i—標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被拆遷房屋實(shí)體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四?！　〉谌? 非住宅非營業(yè)用房拆遷評估　　第十六條 非住宅非營業(yè)用房評估方法：非住宅非營業(yè)用房拆遷評估首選市場比較法進(jìn)行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時(shí)，可適用成本法評估。非營業(yè)用房的成本法應(yīng)用說明參見附件六?！　〉谑邨l 成本法評估技術(shù)路線：　　1. 測算地價(jià)：根據(jù)被拆遷非營業(yè)用房的占地范圍，可選用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場比較法等測算其為空地時(shí)的土地重新取得價(jià)格PD；　　2. 確定房價(jià)：根據(jù)被拆遷非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件六所示重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價(jià)格PJ；　　3．估測折舊：現(xiàn)場勘察對照附件七所示的《房屋成新評定等級標(biāo)準(zhǔn)》和不同年限建筑物成新上限的相關(guān)規(guī)定和說明，估計(jì)測算確定建筑物的折舊額C；　　4.補(bǔ)償價(jià)格評估：根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，考慮到城市房屋拆遷補(bǔ)償評估的特點(diǎn)，按成本法評估的基本公式計(jì)算被拆遷非營業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格Vi為：　　Vi＝PD＋PJ－C?！　〉谒恼? 非住宅營業(yè)用房拆遷評估　　第十八條 非住宅營業(yè)用房評估方法：非住宅營業(yè)用房拆遷評估首選市場比較法進(jìn)行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時(shí)，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正方式評估。但其中高檔次賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場等適用可比實(shí)例比較修正方式或單純收益法方式?！　〉谑艞l 收益法評估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格：設(shè)定典型商鋪類營業(yè)用房為樣本房，參見附件八。采用收益法評估被拆遷營業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)采用有限期收益法公式?？紤]到拆遷評估的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，即通常采用如下公式計(jì)算：　　Vo為基準(zhǔn)價(jià)格，a為設(shè)定樣本房的年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見附件八?！　〉诙畻l 營業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正法評估：被拆遷營業(yè)用房評估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格比較修正方式，其拆遷補(bǔ)償價(jià)格經(jīng)過商業(yè)用途修正、商業(yè)街道路線修正和實(shí)體因素修正后得到，其評估測算公式為：　　被拆遷房屋評估價(jià)格 =　　—商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格；　　fxy—商業(yè)用途修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見附件八；　　fm—商業(yè)街道路線修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見附件八；　　f31i—為被拆遷房屋實(shí)體因素修正系數(shù)，參見附件八；　　第五章 其他拆遷評估問題處理　　第二十一條 “地大于房”的評估：對被拆遷住宅房屋及“住改非”房屋建筑面積小于土地使用面積情況的，土地使用面積大于房屋建筑面積的部分應(yīng)給予補(bǔ)償，計(jì)算公式為：　　1.“地大于房”面積S＝合法土地面積－合法房屋建筑面積　　2. “地大于房”區(qū)位單價(jià) VW= （VO- PJ×g）Kj　　VO—該拆遷項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價(jià)格；　　PJ—該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑物重置單價(jià)，參見附件六；　　g—該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑成新率，參見附件七；　　Kj—分類基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)，參見附件三?！　?.“地大于房”補(bǔ)償金額＝VW×S　　第二十二條 直管公房和自管公房的評估：對泰州市直管公房、單位系統(tǒng)房為住宅房的，其重置價(jià)結(jié)合成新補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人，其它部分補(bǔ)償給使用人，計(jì)算方法如下：　?。?）用市場比較法求出標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅房的價(jià)格VO　　（2）求出該拆遷范圍的區(qū)位價(jià)格VW　?。涸摌?biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑的重置單價(jià)，參見附件六；　　g：該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑成新率，按附件三的設(shè)定要求，g＝0.8；　　Kj：分類基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)，參見附件三?！　。?）被拆遷房屋評估價(jià)格　　補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人的部分：　?。簽楸徊疬w房屋重置價(jià)格結(jié)合成新部分的補(bǔ)償金額；　?。簽閷?yīng)的被拆遷房屋建筑重置價(jià)格，參見附件六；　　：為對應(yīng)的被拆遷房屋成新率，參見附件七；　?。悍课萁ㄖ娣e?！　⊙a(bǔ)償給使用人（承租人）的部分：　?。簽楸徊疬w房屋除房屋重置價(jià)格結(jié)合成新部分外的補(bǔ)償金額；　?。簽楸徊疬w房屋所在區(qū)位價(jià)格（已包含相應(yīng)土地使用權(quán)價(jià)格）；　　pi4：為被拆遷房屋層次修正系數(shù)；參見附件四；　?。悍课萁ㄖ娣e?！　〉诙龡l 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評估：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的住宅房地產(chǎn)，對被拆遷房屋和待調(diào)換房屋進(jìn)行價(jià)格結(jié)算時(shí)應(yīng)按上述同樣的基準(zhǔn)價(jià)格修正評估模式和方法進(jìn)行?！　〉诙臈l 劃撥土地評估：拆遷評估時(shí)涉及的被拆遷非住宅非營業(yè)房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時(shí)，其土地補(bǔ)償金額按土地基準(zhǔn)地價(jià)的60%進(jìn)行計(jì)算。非住宅營業(yè)房屋補(bǔ)償金額具體公式如下：　　Vi：被拆遷非住宅房屋的拆遷補(bǔ)償評估價(jià)格；　　V：被拆遷非住宅房屋的市場評估價(jià)格；　　Vjo：泰州市土地基準(zhǔn)樓面地價(jià)， ，Vj為基準(zhǔn)地價(jià)，m為標(biāo)準(zhǔn)容積率?！　〕鲎尫绞絿型恋厥褂脵?quán)市場評估價(jià)格的確定可按第十七條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！　〉诙鍡l “住改非”房屋評估：對取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)經(jīng)營一年以上的住宅房屋應(yīng)當(dāng)參照營業(yè)用房分兩種情形評估。　　1.沿街“住改非”房屋：根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅房屋性質(zhì)的拆遷評估價(jià)格的加權(quán)平均值作為其實(shí)際營業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償價(jià)格，其公式為：　　Vi＝wy×Viy＋wz×Viz　　Vi—“住改非”房屋拆遷補(bǔ)償評估價(jià)格，Viy—“住改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)評估價(jià)格，Viz—“住改非”房屋住宅性質(zhì)評估價(jià)格，wy、wz分別為“住改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)和住宅性質(zhì)的價(jià)格權(quán)重系數(shù)，具體權(quán)重系數(shù)的選取參見附件九；　　2.非沿街“住改非”房屋：其實(shí)際營業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償單價(jià)為：　　拆遷評估單價(jià)＝住宅性質(zhì)評估單價(jià)＋定額補(bǔ)助　　定額補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營年限確定，具體參見附件九?！　〉诙鶙l “非改非”房屋評估：對取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)經(jīng)營至少一年以上的產(chǎn)權(quán)登記性質(zhì)為非營業(yè)用房的非住宅房屋應(yīng)當(dāng)參照營業(yè)用房分“沿街”和“不沿街”兩種情形評估?！　?.沿街“非改非”房屋：　　Vi＝wy×Viy＋wF×ViF　　Vi—“非改非”房屋拆遷補(bǔ)償評估價(jià)格，Viy—“非改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)評估價(jià)格，ViF—“非改非”房屋非營業(yè)用房性質(zhì)評估價(jià)格，wy、wF分別為“非改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)和非營業(yè)用房性質(zhì)的價(jià)格權(quán)重系數(shù)，具體權(quán)重系數(shù)的選取參見附件九；　　2.非沿街“非改非”房屋：　　拆遷評估單價(jià)＝非營業(yè)用房性質(zhì)評估單價(jià)＋定額補(bǔ)助　　定額補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營年限確定，具體參見附件九。　　第二十七條 室內(nèi)裝潢評估：房屋拆遷評估中，室內(nèi)裝飾裝修部分為獨(dú)立的專項(xiàng)評估，評估結(jié)果供拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商時(shí)參照。室內(nèi)裝潢部分專項(xiàng)評估補(bǔ)償價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)按本市房屋拆遷管理部門頒布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！　〉诙藯l 其它評估：房屋獨(dú)立附屬物補(bǔ)償價(jià)格可對照本市房屋拆遷管理部門的相關(guān)規(guī)定測算；未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評估其建筑物殘值；對未鑒證的建筑物補(bǔ)償評估以重置價(jià)格結(jié)合成新按實(shí)際建筑面積測算，測算時(shí)應(yīng)考慮其使用現(xiàn)狀；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行評估，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地評估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)?！　〉诹? 拆遷評估報(bào)告　　第二十九條 出具報(bào)告要求：拆遷評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定格式，依照本細(xì)則的要求出具拆遷評估報(bào)告?！　〉谌畻l 簽名蓋章：拆遷評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名蓋章，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章。在估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任?！　〉谌粭l 報(bào)告裝幀：房屋拆遷評估報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量?！　〉谄哒? 拆遷評估工作準(zhǔn)則　　第三十二條 評估委托：被選定的拆遷評估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂拆遷評估委托協(xié)議，并將委托協(xié)議原件報(bào)市房屋拆遷管理部門備案。拆遷評估委托協(xié)議中應(yīng)約定本次拆遷評估操作程序的時(shí)間安排。　　第三十三條 評估技術(shù)負(fù)責(zé)人：評估機(jī)構(gòu)必須確定受委托拆遷評估項(xiàng)目的評估技術(shù)負(fù)責(zé)人，評估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定評估技術(shù)方案，并對評估方法的選用和應(yīng)用以及評估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。　　第三十四條 現(xiàn)場勘察：所有拆遷評估項(xiàng)目均須開展現(xiàn)場勘察工作，承擔(dān)評估業(yè)務(wù)的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有拆遷評估資格的專業(yè)人員依據(jù)查產(chǎn)資料和前期調(diào)查資料進(jìn)行現(xiàn)場勘察。現(xiàn)場勘察記錄資料是拆遷評估測算和撰寫評估報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料?！　〉谌鍡l 評估到戶：評估人員應(yīng)佩戴由房屋拆遷管理部門統(tǒng)一監(jiān)制的拆遷評估上崗證逐戶逐項(xiàng)評估，做到評估到戶，實(shí)地勘測準(zhǔn)確、權(quán)證查驗(yàn)無誤，不得錯(cuò)計(jì)或缺項(xiàng)?！　〉谌鶙l 內(nèi)部審核評議：拆遷評估價(jià)格結(jié)果須經(jīng)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評議，評估機(jī)構(gòu)在提交正式評估報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核評估報(bào)告的技術(shù)責(zé)任?！　〉谌邨l 報(bào)告提交：拆遷評估機(jī)構(gòu)在評估委托協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)，應(yīng)向拆遷人提交正式的拆遷評估分戶報(bào)告。拆遷評估分戶報(bào)告需經(jīng)項(xiàng)目評估技術(shù)負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可?！　〉谌藯l 報(bào)告解釋與答疑：拆遷評估機(jī)構(gòu)及其專業(yè)人員負(fù)有解釋評估報(bào)告技術(shù)問題，接受拆遷當(dāng)事人就評估報(bào)告相關(guān)問題咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負(fù)有向拆遷評估技術(shù)委員會(huì)報(bào)告和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。　　第八章 拆遷評估工作資料存檔　　第三十九條 整理存檔內(nèi)容：評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與評估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）共同整理存檔：　?。?） 評估委托協(xié)議；　?。?） 拆遷許可證；　?。?） 評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；　?。?） 評估對象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；　?。?） 可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；　　（6） 確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；　　（7） 其他涉及評估項(xiàng)目的必要資料?！　〉谒氖畻l 保存期限：完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評估報(bào)告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留六年?！　〉谒氖粭l 資料證據(jù)保全：評估涉及辦理證據(jù)保全手續(xù)的房地產(chǎn)情形的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將評估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）及評估過程中形成的有關(guān)評估資料同時(shí)提交委托方?！　〉诰耪? 附 則　　第四十二條 細(xì)則附件：本技術(shù)細(xì)則附件系本技術(shù)細(xì)則的必要組成部分?！　〉谒氖龡l 特種業(yè)務(wù)：凡房屋拆遷評估中涉及原始成本測算、機(jī)電設(shè)備評估、工程造價(jià)分析等專業(yè)技術(shù)工作的，估價(jià)機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評估?！　〉谒氖臈l 范圍外拆遷評估：城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上的房屋拆遷評估以及城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上的房屋拆遷評估，可參照本技術(shù)細(xì)則實(shí)施。各市房屋拆遷評估可參照本技術(shù)細(xì)則執(zhí)行?！　〉谒氖鍡l 實(shí)施時(shí)間：本技術(shù)細(xì)則自發(fā)布之日起執(zhí)行。原《泰州市區(qū)城市房屋拆遷評估實(shí)施細(xì)則（試行）》（泰建房【2004】1號）同時(shí)廢止。　　附：泰州市城市房屋拆遷評估技術(shù)細(xì)則附件　　泰州市城市房屋拆遷區(qū)位劃分體系

#房屋拆遷過程中有個(gè) 綜合環(huán)境修正系數(shù) 什么意思 怎么判斷？還有住宅房屋層次差異調(diào)價(jià)系數(shù)表 怎么判斷？ 謝#

主要是指當(dāng)?shù)鼐幼…h(huán)境狀況，道路狀況，交通狀況，市政配套設(shè)施狀況，公共設(shè)施配套狀況，自然環(huán)境狀況等參照可比實(shí)例進(jìn)行修正以后的數(shù)值

#棚戶區(qū)改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2020#

棚戶區(qū)改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2020具體如下：(一)貨幣補(bǔ)償補(bǔ)償補(bǔ)助總款=被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償+搬遷費(fèi)+臨時(shí)安置費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)+外遷補(bǔ)助費(fèi)+其他補(bǔ)助費(fèi)(二)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋位于北辛安安置房小區(qū)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房，臨時(shí)安置期限為36個(gè)月。安置房A區(qū)房屋為普通商品房，安置房B區(qū)房屋為“按經(jīng)濟(jì)適用住房管理”的商品房。2、補(bǔ)償補(bǔ)助總款補(bǔ)償補(bǔ)助總款=被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償+搬遷費(fèi)+臨時(shí)安置費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)+其他補(bǔ)助費(fèi)3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積被征收人可選購的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積為被征收房屋建筑面積+被征收房屋建筑面積的0.2倍+10建筑平方米4、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋購買價(jià)格(三)被征收房屋價(jià)值、標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格、基準(zhǔn)價(jià)格1、被征收房屋價(jià)值被征收房屋價(jià)值=[(基準(zhǔn)價(jià)格×K+被征收房屋重置成新價(jià))×因素修正系數(shù)]×被征收房屋建筑面積+被征收房屋設(shè)備、裝修及附屬物價(jià)格K為容積率修正系數(shù)。被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償以本項(xiàng)目公開選定的評估機(jī)構(gòu)評估確定。2、標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格、基準(zhǔn)價(jià)格本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格、基準(zhǔn)價(jià)格由評估機(jī)構(gòu)以房屋征收決定公告之日為時(shí)點(diǎn)評估確定。本項(xiàng)目預(yù)評估標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)格為44208元/平方米，基準(zhǔn)價(jià)格為41877元/平方米。(四)搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)、外遷補(bǔ)助費(fèi)1、搬遷費(fèi)搬遷費(fèi)按被征收房屋建筑面積計(jì)算，選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，?biāo)準(zhǔn)為40元/平方米；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，標(biāo)準(zhǔn)為80元/平方米。2、臨時(shí)安置費(fèi)選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，以被征收房屋建筑面積為基數(shù)，一次性發(fā)放4個(gè)月的臨時(shí)安置費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為90元/月/平方米。(五)其他補(bǔ)助費(fèi)。

#房屋拆遷土地與房屋價(jià)格怎么評估#

一、住宅房屋評估通常由四部分組成：1、房屋占用范圍內(nèi)的土地價(jià)格；2、建筑物重置價(jià)格；3、建安費(fèi)用；4、裝修裝飾部分的費(fèi)用。二、計(jì)算公式：估價(jià)對象價(jià)格=某類型房屋的基準(zhǔn)價(jià)格×（1+樓層修正系數(shù)）×（1+朝向修正系數(shù)）×（1+其他因素修正系數(shù)）+房屋裝修部分價(jià)格三、基準(zhǔn)價(jià)格修正法主要是對于成片或成棟被拆遷房屋使用，評估機(jī)構(gòu)可以用市場比較法或成本法確定某類型房屋的基準(zhǔn)價(jià)格，然后根據(jù)不同房屋的樓層、朝向、采光、通風(fēng)、功能布局、成新度、維護(hù)保養(yǎng)等因素，對該基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，由此得出不同房屋的評估價(jià)格。一、朝向修正朝向以廳房陽臺(tái)為準(zhǔn)。成片密集的磚木結(jié)構(gòu)房屋，一般不進(jìn)行朝向修正。四、住宅房屋評估的市場比較法就是在被拆遷房屋同一供需圈收集成交時(shí)間不超過1年的市場交易案例，并確定與估價(jià)對象的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相近的3個(gè)以上的可比實(shí)例。五、房屋裝修裝飾部分價(jià)格=房屋裝修裝飾重置價(jià)格×（耐用年限-實(shí)際使用年限）÷耐用年限。房屋裝修裝飾重置價(jià)格應(yīng)按照本市房屋裝修裝飾工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評估。各類房屋裝修裝飾的耐用年限：住宅8年；辦公用房7年；商場、店鋪、餐館等營業(yè)性用房5年；廠房、倉庫5年。估價(jià)人員可結(jié)合實(shí)地查勘情況，根據(jù)裝修裝飾檔次、質(zhì)量、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況以及功能、經(jīng)濟(jì)等方面的折舊因素綜合確定折舊率或成新率。但與按直線折舊計(jì)算的差異不宜超過30%。另外，建筑物重置價(jià)格的費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。建安費(fèi)用應(yīng)按照本市建筑工程定額標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定評估。六、非住宅房屋宜采用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，比如市場比較法、成本法和收益法。前兩種方法都跟住宅房屋的方法一樣。如確有困難，只能采用一種方法的，應(yīng)當(dāng)說明理由。能收集充分市場交易實(shí)例的，應(yīng)優(yōu)先采用市場比較法。沒有條件采用市場比較法的，可采用收益法。采用收益法評估時(shí)，房屋的收益、費(fèi)用計(jì)算應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。資本化率的選取可采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值不宜超過5%。

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來源：臨律-浙江房屋拆遷評估修正系數(shù)，浙江省城市房屋拆遷價(jià)格評估暫行辦法