外村人拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),外村人買本村房拆遷不賠怎么辦律師教你順利拿到補(bǔ)償款!

實(shí)踐中有很多這樣的情況：提前得知小道消息，知道哪個(gè)村要拆遷了，趕緊去村里買套房子等著領(lǐng)拆遷補(bǔ)償款，但真正遇到拆遷的時(shí)候卻被告知不能獲得拆遷補(bǔ)償，或者因?yàn)檠a(bǔ)償問題和賣家爭執(zhí)不下。那么，什么情況下才有資格領(lǐng)到拆遷款呢呢?愛土拆遷律師團(tuán)接下來為大家科普相關(guān)知識(shí)。

案例：購買農(nóng)村房，十年后遭遇拆遷，原房東爭奪補(bǔ)償款

王先生是一名村民，十年前購買了隔壁村張先生的房子。十年后，當(dāng)?shù)赜姓魇枕?xiàng)目，因?yàn)椴疬w款的歸屬問題，王先生將張先生訴至法院。

王先生提交的證據(jù)為雙方簽訂的買賣合同，合同中約定了房屋買賣的相關(guān)細(xì)節(jié)，同時(shí)特別約定，如遇拆遷問題，由賣方張先生出面辦理拆遷的一切手續(xù)，房屋的補(bǔ)償費(fèi)用由買方王先生獲得。

法院認(rèn)為，根據(jù)國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知中第二條的規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

因此，農(nóng)村房屋買賣只能在本村人之間進(jìn)行，否則買賣合同無效，故雙方合同中關(guān)于房屋買賣的條款是無效的。

但雙方合同中關(guān)于房屋拆遷后補(bǔ)償費(fèi)用歸原告所有的約定系雙方就純經(jīng)濟(jì)利益事項(xiàng)所作自由處分，自應(yīng)獨(dú)立于作為法律、行政法規(guī)中的效力性強(qiáng)制規(guī)定對(duì)農(nóng)村房屋買賣效力的評(píng)價(jià)后果，故雙方拆遷利益歸屬的約定系雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)中的效力性強(qiáng)制性規(guī)范，應(yīng)為有效條款。

從上述案例我們可以看出，外村人買賣本村人的房屋，買賣合同是無效的。根據(jù)法律規(guī)定，無效的合同自始沒有法律約束力，也就是說，從法律層面來看，無效的買賣合同，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，出賣人仍是房屋所有權(quán)人，仍有權(quán)享有拆遷補(bǔ)償。

那么拆遷前想要通過買房獲取拆遷補(bǔ)償?shù)娜?，又如何保障自己的利益?

從法院勝訴判決我們可以看出，合同中房屋買賣的條款是無效的，但是對(duì)于拆遷款的分配卻是有效的。所以，在購買農(nóng)村房屋的時(shí)候，一定要約定好，將來如果遇到拆遷問題，拆遷款的歸屬怎么確定，拆遷相關(guān)的手續(xù)買方是否需要配合辦理。

如果雙方之間某一方提出要以合同無效為由拿回房屋或房款的，另一方因此產(chǎn)生的損失如何負(fù)責(zé)。買賣合同雖然是無效的，但對(duì)于經(jīng)濟(jì)利益的自由處分是有效的。

提醒大家：在進(jìn)行房屋買賣的過程中，合同的約定要盡可能的完善，以免日后產(chǎn)生不必要的糾紛。

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投稿：尤彤琬

內(nèi)容審核：張曙光教授