一、如何判斷土地是否滿足建設(shè)要求？

法律分析：

判斷土地是否滿足建設(shè)要求是一個非常重要的問題，因為只有符合要求的土地才能被允許用于建設(shè)。法律并沒有具體規(guī)定判斷標準，但是法律對于土地用途和建設(shè)要求有明確規(guī)定。

法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國土地管理法》第十三條：土地必須按照規(guī)劃用途使用，未經(jīng)批準不得改變用途。

2.《國土資源管理法》第三十二條：土地出讓需要滿足土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃及國家、省、市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地利用政策和規(guī)定。

3.《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條：城市規(guī)劃范圍內(nèi)的土地，必須按照城市規(guī)劃的要求進行開發(fā)建設(shè)。

結(jié)論：

要判斷土地是否符合建設(shè)要求，需要考慮土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、國家、省、市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地利用政策和規(guī)定以及城市規(guī)劃等因素，并且必須經(jīng)過相應的批準程序。

二、我國建設(shè)用地目前存在哪些問題

一、城鎮(zhèn)用地

1、城鎮(zhèn)用地擴展迅速，土地浪費嚴重。

2、城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)和布局不盡合理。在我國城市用地中，存在著工業(yè)用地比重偏大，生活居住用地和其他用地比重偏低的問題。

3、城市規(guī)劃和城鎮(zhèn)土地管理也有待加強。盡管城鎮(zhèn)規(guī)劃和城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃對于各類土地的使用均有安排和控制，但規(guī)劃在執(zhí)行過程中出現(xiàn)許多偏差。隨意變動土地利用用途或違法占地現(xiàn)象屢有發(fā)生。

二、農(nóng)村居民點用地

1、農(nóng)村居民點用地占地規(guī)模大、空置和閑置多。

2、農(nóng)村居民點缺乏有效利用與流轉(zhuǎn)。在實際生活中，農(nóng)民對農(nóng)村宅基地所有權(quán)和使用權(quán)普遍存在一種觀念上的偏差，認為宅基地是繼承遺產(chǎn)，是一種私有財產(chǎn)，自己不使用，也不準別人使用，即使閑置和拋荒，別人也無權(quán)過問。宅基地主人擁有使用權(quán)利，卻沒有合理利用的義務。同時，對于農(nóng)村宅基地的合理流轉(zhuǎn)，又缺乏制度規(guī)定和政策指導，也沒有相關(guān)法律條文來限制農(nóng)村宅基地的閑置。因此，農(nóng)村宅基地使用制度不健全，不僅導致大量舊宅基地的閑置和拋荒，同時為農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)和城鄉(xiāng)土地置換增加了難度。

3、農(nóng)村居民點擴張無序，土地利用率低。長期以來，農(nóng)民建房占地超標，且占用質(zhì)量好的土地。隨著農(nóng)民生活水平的不斷提高，農(nóng)民建房需求量增大，且已不滿足于原有居住條件，紛紛選新址建設(shè)更加現(xiàn)代化的住宅。整體來看，我國農(nóng)村居民住宅絕大多數(shù)以低層建筑為主，尤其以獨居小院最為普遍，占地面積大，建筑容積率低，所占土地多是地勢平坦向陽、水源條件好、交通方便、土層深厚、土質(zhì)肥沃的優(yōu)質(zhì)土地。

4、規(guī)劃滯后，布局不合理。長期以來，農(nóng)村居民點建設(shè)基本上處于自發(fā)狀態(tài)，農(nóng)戶建房選址比較隨意，用地規(guī)模不受約束。近些年，雖然有關(guān)部門加強了對農(nóng)戶建房管理，但由于村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃不到位，規(guī)劃滯后所造成的后果日益凸顯，表現(xiàn)為：布局分散，結(jié)構(gòu)零散，功能混雜，不但不利于農(nóng)戶日常生活，且制約了土地的集約使用效率。

三、建設(shè)用地選擇依據(jù)是什么

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》(2008年)《村鎮(zhèn)規(guī)劃標準》(gb50188-93)《村鎮(zhèn)規(guī)劃編制辦法(試行)》(建村[2000]36號)《村莊及集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》《城市規(guī)劃編制辦法》(建設(shè)部)部分地方政府建設(shè)規(guī)劃文件。建設(shè)用地規(guī)劃的條件：

(一)以劃撥方式提供土地使用權(quán)的：符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，符合近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃年度實施計劃;符合以劃撥方式提供土地使用權(quán)相關(guān)政策，屬國家機關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，法律行政法規(guī)及《劃撥用地目錄》規(guī)定的其他用地等;取得規(guī)劃選址和土地審查意見;取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》;經(jīng)計劃部門批準立項;通過環(huán)境影響評價及環(huán)保部門的審查。

(二)以協(xié)議出讓方式提供土地使用權(quán)的：符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，符合近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃年度實施計劃;符合以協(xié)議出讓方式提供土地使用權(quán)相關(guān)政策;政府投資項目須經(jīng)計劃部門批準立項;通過環(huán)境影響評價及環(huán)保部門的審查;屬城市更新項目的，建筑物拆除和房地產(chǎn)證注銷工作已完成，且申請主體已取得更新項目實施主體確認文件。

(三)以招拍掛出讓方式提供土地使用權(quán)的：申請人為招標、拍賣、掛牌出讓用地的中標人、競得人或摘牌人，并簽署了成交確認書。

(四)臨時用地：為急需的公共服務配套設(shè)施，或因建設(shè)工程施工需要、地質(zhì)勘察需要臨時使用土地。因建設(shè)工程施工需要臨時用地的，建設(shè)工程須取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，并已簽訂土地使用權(quán)出讓合同或取得其他使用土地的有關(guān)證明文件;未列入城市近期建設(shè)規(guī)劃;不影響近期建設(shè)與土地利用規(guī)劃年度實施計劃的實施。

(五)土地使用權(quán)變更：申請變更已批準的土地用途、開發(fā)強度等規(guī)劃條件的，須先征得規(guī)劃主管部門的同意;通過招標、拍賣、掛牌等公開競價方式提供國有土地使用權(quán)的用地，在竣工前不得申請變更土地用途或調(diào)整容積率，但以掛牌方式出讓的總部企業(yè)用地和工業(yè)生產(chǎn)研發(fā)用地等經(jīng)市發(fā)展改革、科工貿(mào)信等相關(guān)管理部門認定符合我市鼓勵發(fā)展政策的已出讓未建用地確需申請調(diào)整容積率的除外;行政劃撥用地、減免地價用地、建設(shè)用地批準決定中規(guī)定為自用性質(zhì)的土地申請完善出讓手續(xù)的，應當符合國家關(guān)于土地供應的相關(guān)政策;申請變更已取得土地使用權(quán)已抵押的，須取得抵押權(quán)人的同意，為共有土地使用權(quán)的，變更申請須經(jīng)其他共有人同意，已預售的，還須取得全體預購人書面同意。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第二條 制定和實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，在規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)活動，必須遵守本法。

本法所稱城鄉(xiāng)規(guī)劃，包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃。詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。

本法所稱規(guī)劃區(qū)，是指城市、鎮(zhèn)和村莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展需要，必須實行規(guī)劃控制的區(qū)域。規(guī)劃區(qū)的具體范圍由有關(guān)人民政府在組織編制的城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃中，根據(jù)城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展水平和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的需要劃定。

第三條 城市和鎮(zhèn)應當依照本法制定城市規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃。城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)活動應當符合規(guī)劃要求。

h3>四、我國建設(shè)用地目前存在哪些問題

一、城鎮(zhèn)用地

1、城鎮(zhèn)用地擴展迅速，土地浪費嚴重。

2、城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)和布局不盡合理。在我國城市用地中，存在著工業(yè)用地比重偏大，生活居住用地和其他用地比重偏低的問題。

3、城市規(guī)劃和城鎮(zhèn)土地管理也有待加強。盡管城鎮(zhèn)規(guī)劃和城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃對于各類土地的使用均有安排和控制，但規(guī)劃在執(zhí)行過程中出現(xiàn)許多偏差。隨意變動土地利用用途或違法占地現(xiàn)象屢有發(fā)生。

二、農(nóng)村居民點用地

1、農(nóng)村居民點用地占地規(guī)模大、空置和閑置多。

2、農(nóng)村居民點缺乏有效利用與流轉(zhuǎn)。在實際生活中，農(nóng)民對農(nóng)村宅基地所有權(quán)和使用權(quán)普遍存在一種觀念上的偏差，認為宅基地是繼承遺產(chǎn)，是一種私有財產(chǎn)，自己不使用，也不準別人使用，即使閑置和拋荒，別人也無權(quán)過問。宅基地主人擁有使用權(quán)利，卻沒有合理利用的義務。同時，對于農(nóng)村宅基地的合理流轉(zhuǎn)，又缺乏制度規(guī)定和政策指導，也沒有相關(guān)法律條文來限制農(nóng)村宅基地的閑置。因此，農(nóng)村宅基地使用制度不健全，不僅導致大量舊宅基地的閑置和拋荒，同時為農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)和城鄉(xiāng)土地置換增加了難度。

3、農(nóng)村居民點擴張無序，土地利用率低。長期以來，農(nóng)民建房占地超標，且占用質(zhì)量好的土地。隨著農(nóng)民生活水平的不斷提高，農(nóng)民建房需求量增大，且已不滿足于原有居住條件，紛紛選新址建設(shè)更加現(xiàn)代化的住宅。整體來看，我國農(nóng)村居民住宅絕大多數(shù)以低層建筑為主，尤其以獨居小院最為普遍，占地面積大，建筑容積率低，所占土地多是地勢平坦向陽、水源條件好、交通方便、土層深厚、土質(zhì)肥沃的優(yōu)質(zhì)土地。

4、規(guī)劃滯后，布局不合理。長期以來，農(nóng)村居民點建設(shè)基本上處于自發(fā)狀態(tài)，農(nóng)戶建房選址比較隨意，用地規(guī)模不受約束。近些年，雖然有關(guān)部門加強了對農(nóng)戶建房管理，但由于村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃不到位，規(guī)劃滯后所造成的后果日益凸顯，表現(xiàn)為：布局分散，結(jié)構(gòu)零散，功能混雜，不但不利于農(nóng)戶日常生活，且制約了土地的集約使用效率。

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內(nèi)容審核：張小華律師

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