一、廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法

廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局關于印發(fā)廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法的通知

      各有關單位:

      現(xiàn)將《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》印發(fā)給你們,請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題,請徑向市住房城鄉(xiāng)建設局反映。

      廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局

      2019年10月31日

廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法

第一條 為進一步明確舊村莊全面改造成本核算標準,規(guī)范舊村莊全面改造成本的核算方式,科學測算項目改造成本,根據(jù)《廣州市城市更新辦法》(廣州市人民政府令第134號)、《廣州市舊村莊更新實施辦法》(穗府辦〔2015〕56號)、《廣州市人民政府關于提升城市更新水平促進節(jié)約集約用地的實施意見》(穗府規(guī)〔2017〕6號)、《廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市深入推進城市更新工作實施細則的通知》(穗府辦規(guī)〔2019〕5號)等相關政策文件,制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內城市更新片區(qū)策劃方案、項目實施方案編制和審核階段對舊村莊進行的全面改造復建安置等成本核算。

第三條 舊村莊全面改造成本主要包括前期費用、建安費用、臨遷費用、拆除費用、市政費用、農轉用費用、不可預見費用等。

      前款所稱前期費用是指包含基礎數(shù)據(jù)調查費、基礎數(shù)據(jù)核查費、片區(qū)策劃方案編制費、項目實施方案編制費、融資樓面地價評估費、土地勘測定界費在內的項目前期工作費用。

第四條 現(xiàn)狀房屋拆運費用按不高于每平方米60元的標準核算(包含房屋拆卸、余泥清運、余泥排放及辦理各種手續(xù)的行政收費、手續(xù)費);搬家補償費按每戶4000元的標準核算(含搬出、搬進費用);屋內裝有電話、有線電視、寬帶網(wǎng)等設施需遷移的,按廣州市農民集體所有土地征收補償?shù)挠嘘P規(guī)定計算遷移費。

第五條 不可移動文物、歷史建筑、傳統(tǒng)風貌建筑保護費用(遷建或修繕)根據(jù)具體的保護方案確定,并計入改造成本。

第六條 在不突破規(guī)劃建筑總量的情況下,舊村莊改造范圍內安置住宅復建總量按照“棟”“戶”或者“人”三種方式進行核定,同一項目只可以采用其中一種方式核算安置住宅復建總量。住宅復建總量不含住宅公建配套建筑面積。

      (一)以“棟”的方式核定的,住宅復建總量按照每棟住宅280平方米乘以改造范圍內合法住宅建筑的總棟數(shù),并以不超過10%的比例上浮后核定;或以合法住宅建筑基底總面積的3.5倍,并以不超過10%的比例上浮后核定。

      (二)以“戶”的方式核定的,住宅復建總量按照每戶280平方米乘以改造范圍內的總戶數(shù)進行核定?！皯簟钡暮硕藴拾凑毡臼写迩f規(guī)劃建設管理的相關規(guī)定執(zhí)行,已完成村改居的舊村可按照公安機關登記的戶予以核定。

      (三)以“人”的方式核定的,由征收主體或改造主體按照市場評估價收購村民既有合法房屋(含符合“三舊”改造補償政策的房屋),本村村民(戶籍人口)按照人均建筑面積50平方米的標準、建安成本回購住房;在規(guī)定時間內完成簽約的,可按本村村民(戶籍人口)人均建筑面積不高于25平方米給予獎勵回購。

      以上所稱“合法住宅建筑”是指具有下列文件之一的住宅建筑,包括:房屋產(chǎn)權證、村鎮(zhèn)建房許可證、宅基地證、2009年12月31日前的有關批準使用房屋宅基地的證明或區(qū)政府(廣州空港經(jīng)濟區(qū)管委會)實施村民建房登記管理的證明、屬于一戶一宅建設的確認文件等。

      關于村民戶籍人口、戶數(shù)的確認文件應由戶籍管理部門(公安機關)出具,其中用于核算住宅權益建筑面積的村民戶數(shù)應由區(qū)按“戶”的條件審核確認。

第七條 舊村莊改造范圍內安置住宅復建改造成本的核定有以下幾種情形:

      (一)合法住宅建筑與2009年12月31日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟組織批準的三層半以下住宅建筑的總量不超過核定復建總量的,準予按照按1:1復建,并計入改造成本;其與復建總量差額可作為安置住宅權益面積予以復建。安置住宅權益面積建設費用單價按照復建住宅建設費用單價與房屋建安成本補償(每平方米1500元)的差額計算,按上述原則計算所得的住宅權益面積建設費用,計入改造成本;其中扣減的房屋建安成本補償(每平方米1500元)由村民自籌,不計入改造成本。

      (二)合法住宅建筑與2009年12月31日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟組織批準的三層半以下住宅建筑的總量超過核定復建總量的,按核定復建總量復建,超出面積可按房屋重置價給予貨幣補償,或在不超過集體經(jīng)濟物業(yè)復建總量的前提下,可按照住宅租金收益和物業(yè)租金收益相當?shù)脑瓌t,按比例折算轉化為集體商業(yè)物業(yè),計入改造成本。

      (三)2009年12月31日前建成經(jīng)村集體經(jīng)濟組織批準的三層半以下住宅建筑的總量之外的建筑,可按每平方米1500元核算給予房屋建安成本補償,計入改造成本。

      (四)2009年12月31日后建成的無合法證明的建筑,原則上不計入改造成本。符合《廣州市人民政府關于提升城市更新水平促進節(jié)約集約用地的實施意見》(穗府規(guī)〔2017〕6號)第二十五條規(guī)定的情況除外。

      (五)舊村全面改造采用先收購房屋后回購的方式實施補償?shù)?收購價扣減回購價后的差額納入改造成本。

第八條 舊村莊改造范圍內集體經(jīng)濟物業(yè)復建總量可按現(xiàn)有建筑面積或用地范圍兩種方式核定。

      (一)以現(xiàn)有建筑面積方式核定的,集體經(jīng)濟組織物業(yè)合法建筑面積按1:1核定復建量;2009年12月31日前建成的無合法證明的建筑,全部按照現(xiàn)有建筑面積2:1核定復建量,或全部按照保障改造后集體經(jīng)濟物業(yè)收入不降低的原則折算準予復建的總量,剩余面積可按房屋建安成本補償,計入改造成本;2009年12月31日后建成的無合法證明的建筑,不予核定。本款所稱“合法”是指有房屋產(chǎn)權證或合法報建手續(xù)。

      (二)以用地范圍方式核定的,包括納入舊村莊改造范圍的村級工業(yè)園、堆場、貨倉、露天停車場等用地,按現(xiàn)有用地面積和容積率1.8(毛)計算權益建筑面積,其建安費用由村集體自籌,不計入改造成本。納入舊村莊全面改造范圍的留用地可參照本條執(zhí)行。

      改造主體可根據(jù)實際情況選擇村集體經(jīng)濟物業(yè)復建總量核算方式,原則上同一權屬證明文件的地塊只可采用其中一種方式核算村集體經(jīng)濟物業(yè)復建總量,特殊情況由各區(qū)結合實際情況報有審批權限的城市更新工作領導小組會議研究決定。納入舊村莊改造的現(xiàn)狀合法建設用地屬于已批準未建或已建但尚未達到已批準建設規(guī)模的情況,可按批準建設規(guī)模補足復建集體經(jīng)濟物業(yè)權益建筑面積,其建安費用由村集體自籌,不計入改造成本。

第九條 2009年12月31日前建成的無合法證明的住宅和村集體物業(yè)建安成本價按每平方米1500元核算。具體補償由村集體在不突破房屋建安成本補償核定總額的前提下自行統(tǒng)籌實施。

第十條 臨遷費標準參照房屋管理部門最新發(fā)布的《廣州市房屋租金參考價》,結合舊村莊所在區(qū)域的市場租金水平評估確定。住宅臨遷費單價可在每平方米每月20元至40元范圍內浮動;集體經(jīng)濟物業(yè)臨遷費單價可在每平方米每月30元至60元范圍內浮動。

      合法的房屋建筑與2009年12月31日前建成的準予復建的建筑,舊村規(guī)模較大、整體實施改造、一次性搬遷的,可按5年時間核算臨遷費用(即“準予復建的住宅建筑面積×臨遷單價×60個月+準予復建的集體物業(yè)建筑面積×臨遷單價×60個月”);舊村規(guī)模較大、分期實施改造、分步搬遷的,可按4年時間核算臨遷費用(即“準予復建的住宅建筑面積×臨遷單價×48個月+準予復建的集體物業(yè)建筑面積×臨遷單價×48個月”)。核算的權益建筑面積不得計算臨遷費。2009年12月31日之后建成的無合法證明的建筑,不得計算臨遷費。

第十一條 舊村莊改造范圍內規(guī)劃的市政配套及公共服務設施應無償移交政府及相關職能部門,設施用地應當與融資用地同步轉為國有。其中舊村莊復建安置區(qū)范圍內的非經(jīng)營性的設施建設投資均計入改造成本,并優(yōu)先配套建設。

第十二條 復建成本的計算應根據(jù)復建住宅及其配套設施,復建集體經(jīng)濟物業(yè)的建設等級,嚴格按照《舊村莊全面改造成本構成一覽表》核定的綜合單價(包括單體建安工程費(含裝修費)、小區(qū)配套設施費、工程建設其他費、預備費等)標準執(zhí)行。

      復建費用單價為對應基數(shù)與系數(shù)相乘的值(附件《舊村莊全面改造成本構成一覽表》中“6.8為區(qū)域服務的大型市政基礎設施和公建配套設施等公益性專項建設”除外)。基數(shù)為廣州市建設工程造價管理部門公布的年度工程參考造價,每年按公布價調整。系數(shù)為固定值,不得調整。

第十三條 整合權屬范圍外周邊地塊的改造成本,按照政府土地整備有關規(guī)定由專業(yè)機構進行評估。

第十四條 采用自主改造和合作改造模式的舊村莊全面改造項目,其融資地塊協(xié)議出讓土地使用權測算土地出讓金可納入舊村莊全面改造成本。融資地價測算依據(jù)《廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市城市更新辦法配套文件的通知》(穗府辦〔2015〕56號)中《廣州市舊村莊更新實施辦法》以及《廣州市人民政府關于提升城市更新水平促進節(jié)約集約用地的實施意見》(穗府規(guī)〔2017〕6號)的相關規(guī)定執(zhí)行。

第十五條 不可預見費按附件《舊村莊全面改造成本構成一覽表》中的前期費用、拆遷費用、復建費用與其他費用總和的3%計算,確實需要突破的,最高不超過5%,用于安置補償過程中實際發(fā)生但又未納入改造成本部分的費用。包括拆遷補償安置協(xié)議簽訂、風險評估、其他專題評估、集體經(jīng)濟物業(yè)租賃合同提前解約、停業(yè)損失補償?shù)任从嬋敫脑斐杀镜馁M用。

      拆遷獎勵原則上不得超過改造成本的3%(計算基數(shù)不含融資地塊協(xié)議出讓土地使用權測算土地出讓金)。

第十六條 本辦法未盡事宜,由各區(qū)政府(廣州空港經(jīng)濟區(qū)管委會)結合項目實際,組織專家或專業(yè)技術機構評估論證并形成評估報告,報城市更新工作領導小組辦公室提交城市更新工作領導小組審議。

第十七條 拆遷補償安置方案(含具體細化的補償標準和操作辦法)由村集體在不突破總體改造成本的前提下自行統(tǒng)籌實施。

第十八條 本辦法自印發(fā)之日起實行,有效期五年。原《廣州市城市更新局關于印發(fā)〈廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法〉的通知》(穗更新規(guī)字〔2017〕3號)同時廢止。原市城市更新局關于舊村莊改造成本等相關政策文件與本辦法不一致的,按本辦法執(zhí)行。

二、廣州舊城改造新增獎勵費是多少？

法律分析：

廣州舊城改造涉及面積達54平方公里。政府將通過貨幣補償、就近安置以及異地永遷等三種方式補償安置被拆遷者。在貨幣補償方式中，補償金額將按照房地產(chǎn)市場評估價格確定，同時舊城更新改造項目范圍內住宅房屋被拆遷人還可由項目實施單位給予同一改造項目統(tǒng)一標準改造獎勵，其中補償金額將按《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》第二十五條第二款規(guī)定的20%的增幅進行補償。

法律依據(jù)：

《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》

第十一條 拆遷人與被拆遷人、房屋承租人應當依法訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應當包括以下內容：

（一）被拆遷房屋的建筑面積及價格金額；

（二）拆遷補償方式；

（三）搬遷期限；

（四）違約責任；

（五）當事人需要約定的其他事項。

實行房屋產(chǎn)權調換的，拆遷補償安置協(xié)議除前款所列內容外，還應當包括補償安置用房的權屬證明、有關規(guī)劃資料、價格金額、面積、地點、樓層、差價款的支付方式和期限等事項。實行貨幣補償?shù)?，拆遷補償安置協(xié)議除本條第一款所列內容外，還應當包括貨幣補償款的支付方式和期限。

第十二條 拆遷人應當自拆遷補償安置協(xié)議訂立之日起三十日內，將拆遷補償安置協(xié)議報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第二十五條 被拆遷房屋的貨幣補償金額，根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。本市歷史舊城區(qū)范圍內被拆遷住宅房屋的補償金額，按照房地產(chǎn)市場價格增加百分之二十確定。歷史舊城區(qū)范圍以附圖的標示為準。被拆遷房屋補償金額達不到最低補償標準的，按照最低補償標準支付。最低補償標準由市人民政府另行制定。

三、廣州市城中村改造最新政策

法律主觀：

城中村改造最新政策： 推進“城中村”改造要實現(xiàn)建筑形態(tài)改造與社會形態(tài)改造的有機結合，以人為本，科學規(guī)劃，可持續(xù)推進我國城中村改造。 打破行政區(qū)劃藩籬，實現(xiàn)多種安置并行。 按照“政府主導、區(qū)域統(tǒng)籌”原則，建議在今后“城中村”改造建設中，采取“大分散、小集中”的安置方式，依據(jù)改造村莊實際特點，因地制宜，將原址安置、異地安置、合并安置等方式相結合，必要時可打破行政區(qū)劃限制，跨區(qū)域安置村民，確保村民利益的實現(xiàn)。 《中華人民共和國 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》第二十九條 城市的建設和發(fā)展，應當優(yōu)先安排基礎設施以及公共服務設施的建設，妥善處理新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)改建的關系，統(tǒng)籌兼顧進城務工人員生活和周邊農村經(jīng)濟社會發(fā)展、村民生產(chǎn)與生活的需要。 鎮(zhèn)的建設和發(fā)展，應當結合農村經(jīng)濟社會發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結構調整，優(yōu)先安排供水、排水、供電、供氣、道路、通信、廣播電視等基礎設施和學校、衛(wèi)生院、文化站、幼兒園、福利院等公共服務設施的建設，為周邊農村提供服務。 鄉(xiāng)、村莊的建設和發(fā)展，應當因地制宜、節(jié)約用地，發(fā)揮村民自治組織的作用，引導村民合理進行建設，改善農村生產(chǎn)、生活條件。

法律客觀：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括： （一）被征收房屋價值的補償； （二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償； （三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。 市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

h3>四、廣州舊城改造新增獎勵費是多少？

法律分析：

廣州舊城改造涉及面積達54平方公里。政府將通過貨幣補償、就近安置以及異地永遷等三種方式補償安置被拆遷者。在貨幣補償方式中，補償金額將按照房地產(chǎn)市場評估價格確定，同時舊城更新改造項目范圍內住宅房屋被拆遷人還可由項目實施單位給予同一改造項目統(tǒng)一標準改造獎勵，其中補償金額將按《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》第二十五條第二款規(guī)定的20%的增幅進行補償。

法律依據(jù)：

《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》

第十一條 拆遷人與被拆遷人、房屋承租人應當依法訂立拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議應當包括以下內容：

（一）被拆遷房屋的建筑面積及價格金額；

（二）拆遷補償方式；

（三）搬遷期限；

（四）違約責任；

（五）當事人需要約定的其他事項。

實行房屋產(chǎn)權調換的，拆遷補償安置協(xié)議除前款所列內容外，還應當包括補償安置用房的權屬證明、有關規(guī)劃資料、價格金額、面積、地點、樓層、差價款的支付方式和期限等事項。實行貨幣補償?shù)?，拆遷補償安置協(xié)議除本條第一款所列內容外，還應當包括貨幣補償款的支付方式和期限。

第十二條 拆遷人應當自拆遷補償安置協(xié)議訂立之日起三十日內，將拆遷補償安置協(xié)議報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第二十五條 被拆遷房屋的貨幣補償金額，根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。本市歷史舊城區(qū)范圍內被拆遷住宅房屋的補償金額，按照房地產(chǎn)市場價格增加百分之二十確定。歷史舊城區(qū)范圍以附圖的標示為準。被拆遷房屋補償金額達不到最低補償標準的，按照最低補償標準支付。最低補償標準由市人民政府另行制定。

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內容審核：王學棉律師

來源：臨律-廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法，