一、保障房用地供應(yīng)的問題、原因及其對(duì)策

譚術(shù)魁江奇華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院

一、保障房用地供應(yīng)存在的問題

1.穩(wěn)定供應(yīng)缺乏保障

保障房用地供應(yīng)主要由地方政府主導(dǎo)，地方政府的行政行為往往偏重于地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)政績的及時(shí)體現(xiàn)，而忽視保障房用地的及時(shí)供應(yīng)。再加上保障房用地供應(yīng)尚無可操作性的法規(guī)條例進(jìn)行具體規(guī)定，因此，在國家住房保障政策與地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)短期利益相互沖突的時(shí)候，地方政府往往會(huì)采取一些變通或者消極的方式，影響保障房用地供應(yīng)的順利進(jìn)行，從而導(dǎo)致保障房用地供應(yīng)的不穩(wěn)定。

2.地塊區(qū)位日趨邊緣

區(qū)位較好的地塊往往被商品房占據(jù)，而絕大多數(shù)保障房地塊則位于城市郊區(qū)，保障房地塊的供應(yīng)日趨邊緣化。城市低收入人群如入住這樣的保障房，其日常生活成本往往會(huì)增加，導(dǎo)致有些低收入者不得不放棄購買或入住此類保障房。2008年12月廣州市推出了2145套區(qū)位偏遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房，全市取得申購資格的3600多戶家庭中，只有不到1500戶登記了購房意向，645套經(jīng)濟(jì)適用房無人認(rèn)購。究其原因，該批經(jīng)濟(jì)適用房位于城市遠(yuǎn)郊，生活配套嚴(yán)重不足。

3.供應(yīng)渠道過于單一

對(duì)于保障房用地，地方政府基本上采取劃撥的形式供應(yīng)。這種土地供應(yīng)方式使地方土地管理部門和地方財(cái)政沒有任何收益，甚至地方財(cái)政還要對(duì)保障房的建設(shè)與維護(hù)進(jìn)行投資。在這種情況下，地方政府就缺乏供應(yīng)保障房用地的動(dòng)力，從而使保障房用地的供應(yīng)常常得不到地方政府的積極支持。這種僅靠政府劃撥用地進(jìn)行保障房建設(shè)的操作模式，逐漸使保障房的土地供應(yīng)走入“單一化”誤區(qū)，影響保障房土地供應(yīng)之路的拓寬。

4.民意溝通缺乏平臺(tái)

由于缺乏必要的公開聽證程序和交流平臺(tái)，保障房使用對(duì)象的真實(shí)想法無法與政府決策部門溝通，往往使得保障房的地塊區(qū)位及供應(yīng)量滿足不了城市低收入人群的實(shí)際需求。

二、保障房用地供應(yīng)問題產(chǎn)生的原因

1.配套法規(guī)尚未確立

保障房用地科學(xué)合理的供應(yīng)應(yīng)有專門性的法律進(jìn)行規(guī)范指導(dǎo)與程序保障。目前，我國保障房用地方面的法制體系尚不完善，缺乏專門的法律法規(guī)對(duì)其進(jìn)行規(guī)范與保障。這樣，國家的保障房用地供應(yīng)政策執(zhí)行起來就容易出現(xiàn)偏差。

2.規(guī)劃布局不合理

國家構(gòu)建保障房體系的初衷是合理改善城市低收入人群住房條件，使其能夠分享社會(huì)進(jìn)步和城市發(fā)展所帶來的生活水平全方位提升。但是，在地方政府原有城市規(guī)劃區(qū)位布局理念的指導(dǎo)下，往往將區(qū)位較好、配套較全的地塊提供給能產(chǎn)生較大經(jīng)濟(jì)效益的商業(yè)項(xiàng)目，而區(qū)位偏遠(yuǎn)、配套不足的地塊才供應(yīng)給保障房項(xiàng)目。這樣就導(dǎo)致保障房地塊區(qū)位日趨“邊緣化”。

3.公開聽證未得到重視

保障房的使用對(duì)象對(duì)于保障房用地的具體區(qū)位、相關(guān)配套、面積大小等問題應(yīng)該擁有發(fā)言權(quán)與知情權(quán)，但地方政府在保障房用地供給的決策階段卻往往忽視保障房使用對(duì)象的發(fā)言權(quán)與知情權(quán)，使得保障房用地供應(yīng)的問題一直未能合理有效地解決。

4.監(jiān)管考核沒有到位

地方政府對(duì)于保障房用地利用的后續(xù)監(jiān)管機(jī)制不健全、監(jiān)管措施不到位，往往導(dǎo)致保障房用地的利用偏離政府的本來意圖。由于缺乏責(zé)任考核評(píng)價(jià)機(jī)制，保障房用地供應(yīng)在出現(xiàn)問題之后，相關(guān)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的單位或個(gè)人也沒有被追究。從而使保障房用地供應(yīng)后續(xù)階段的實(shí)際利用達(dá)不到應(yīng)有的社會(huì)保障效果。

三、相關(guān)對(duì)策

1.積極開展配套立法，建立健全法制保障

保障房用地科學(xué)合理的供應(yīng)需要相關(guān)配套的法律支持，目前，我國關(guān)于住房保障的政策文件很多，但缺乏專門的住房保障法律，更沒有保障房用地方面的法規(guī)。中央政府應(yīng)該盡快制定并頒布《住房保障條例》，從法律上規(guī)定住房保障的對(duì)象、標(biāo)準(zhǔn)、方式、資金來源、土地供應(yīng)、實(shí)施機(jī)構(gòu)、權(quán)限、相關(guān)責(zé)任等內(nèi)容。這樣各級(jí)地方政府就可在該條例的指導(dǎo)下，根據(jù)本地的具體情況，制定適合本地的《保障房用地供應(yīng)實(shí)施細(xì)則》，從保障房用地供應(yīng)主體、供應(yīng)方式、供應(yīng)程序、監(jiān)管考核、相關(guān)責(zé)任等方面進(jìn)行規(guī)范。通過建立健全有效的法律運(yùn)行機(jī)制，各級(jí)政府部門就可明確在保障房用地供應(yīng)問題上的職責(zé)，從內(nèi)容和程序上對(duì)保障房用地供應(yīng)進(jìn)行科學(xué)規(guī)范，并逐步構(gòu)建起一個(gè)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的保障房用地運(yùn)行體系，確保國家住房保障政策順利有效執(zhí)行。

2.優(yōu)化城市區(qū)位規(guī)劃，建立動(dòng)態(tài)供應(yīng)機(jī)制

為了避免地方政府在進(jìn)行保障房用地供應(yīng)時(shí)，過多地劃撥城市基礎(chǔ)設(shè)施和日常生活配套等嚴(yán)重不足的“邊緣化”地塊，地方政府應(yīng)該會(huì)同相關(guān)規(guī)劃、土地、房產(chǎn)等主管部門，通過深入調(diào)查研究和反復(fù)科學(xué)論證，綜合權(quán)衡得出城市區(qū)位規(guī)劃優(yōu)化方案。該方案應(yīng)以“不增生活成本，適度改善住房”為原則，從整體上科學(xué)合理地規(guī)劃保障房用地在城市中的區(qū)位分布，使得保障房用地的供應(yīng)與城市的進(jìn)步發(fā)展協(xié)調(diào)一致。應(yīng)建立保障房用地動(dòng)態(tài)供應(yīng)機(jī)制，即每年對(duì)保障房需求對(duì)象進(jìn)行調(diào)研，根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)和人口的變化，確定年度保障房需求對(duì)象的數(shù)量，然后根據(jù)這個(gè)數(shù)量進(jìn)行年度保障房用地的供應(yīng)。從中長期供應(yīng)的角度來講，可以采取滾動(dòng)計(jì)劃法，即根據(jù)年度需求數(shù)量估算出3—5年內(nèi)的總需求量，土地管理部門可以根據(jù)這個(gè)總需求量，制定出中長期保障房用地供應(yīng)計(jì)劃，然后根據(jù)具體情況調(diào)整年度保障房用地供應(yīng)計(jì)劃。

3.積極拓展供應(yīng)渠道，適度采取市場(chǎng)手段

政府應(yīng)改變僅僅依靠行政劃撥供應(yīng)保障房用地的方式，在國家法律與政策允許的前提下，積極靈活拓展其他供應(yīng)渠道，達(dá)到直接或者間接地增加保障房用地的目的。首先，地方政府可以采取減免部分稅費(fèi)的方式，鼓勵(lì)開發(fā)商在建設(shè)商品房的時(shí)候，配套建設(shè)部分保障房，這在一定程度上，間接增加了保障房用地供應(yīng)面積；其次，在舊城改造前期規(guī)劃階段，規(guī)劃出保障房用地或配套建設(shè)保障房的面積；再次，地方政府可適度采取市場(chǎng)化手段，由政府提供劃撥土地，吸引社會(huì)資金進(jìn)行保障房開發(fā)建設(shè)，允許建造部分商業(yè)面積，社會(huì)資金的回收和盈利可以通過商業(yè)面積較長時(shí)期的租金收取來實(shí)現(xiàn)，既可保證社會(huì)資金持續(xù)穩(wěn)定的流通盈利，又可增加保障房的用地供應(yīng)；最后，地方政府也可以通過低價(jià)收購等方式，獲得一些可作為保障房使用的住房，比如可以通過低價(jià)收購部分“小產(chǎn)權(quán)房”將其作為保障房。

4.引入公開聽證制度，打造溝通協(xié)商平臺(tái)

政府部門在進(jìn)行保障房用地供應(yīng)決策時(shí)，應(yīng)積極引入公開聽證制度。這樣，在程序上可以讓保障房使用對(duì)象充分表達(dá)自身意見，同時(shí)使決策部門綜合權(quán)衡考慮保障房使用對(duì)象的意見，保證保障房使用對(duì)象的利益。在保障房用地供應(yīng)的后期，政府部門可以通過構(gòu)建溝通平臺(tái)，如開辟網(wǎng)絡(luò)專欄、建言信箱、專題座談會(huì)等形式，就前期保障房用地已經(jīng)反映出來的問題，向公眾征求良策。

5.完善監(jiān)管協(xié)調(diào)體系，明確考核驗(yàn)收責(zé)任

政府部門應(yīng)構(gòu)建一套相對(duì)完善的監(jiān)管協(xié)調(diào)體系，以保證保障房用地在后期開發(fā)與利用過程中，按照保障房用地供應(yīng)政策的本意來執(zhí)行，避免在保障房用地開發(fā)利用過程中滋生違法現(xiàn)象。一方面，要加強(qiáng)用地檢查制度，土地監(jiān)管部門可以采取日常巡視與定期檢查相結(jié)合的辦法進(jìn)行用地監(jiān)管。另一方面，要加強(qiáng)主管部門間的協(xié)調(diào)配合，定期召開部門聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)溝通協(xié)調(diào)解決保障房土地利用中發(fā)現(xiàn)的重大問題。此外，還應(yīng)明確監(jiān)管責(zé)任，實(shí)施驗(yàn)收考核，對(duì)于違法利用保障房用地的責(zé)任人要追究責(zé)任，保障房用地開發(fā)建設(shè)竣工時(shí)應(yīng)實(shí)行驗(yàn)收制度。

一、公共租賃住房呈現(xiàn)如下特征

第一保障性。住房權(quán)是得到《世界人權(quán)宣言》、《經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化權(quán)利國際公約》、《消除一切形式種族歧視公約》等國際公約一致確認(rèn)的一項(xiàng)基本人權(quán)?！吨笇?dǎo)意見》也明確指出，大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場(chǎng)，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措。由此可見，發(fā)展公共租賃住房是我國政府繼廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房之后推出的保障居民住有所居的一種新型保障性住房。

第二政策支持性。公共租賃住房不是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中自發(fā)生成的，而是由國家推動(dòng)出現(xiàn)的，是國家為了住房保障的目的人為設(shè)計(jì)的新型住房類別，因此公共租賃住房的發(fā)展，尤其是發(fā)展初期，只有在國家特殊政策的支持下，才能步入正常的發(fā)展軌道。同時(shí)，基于公共租賃住房的保障性特質(zhì)，國家也有責(zé)任通過政策支持來推動(dòng)公共租賃住房的發(fā)展。對(duì)此，《指導(dǎo)意見》專設(shè)政策支持部分，從土地供應(yīng)、國家投資、稅收優(yōu)惠、金融支持方面給予公共租賃住房發(fā)展以政策支持。

第三租賃性。這是公共租賃住房的核心特征，也是公共租賃住房與經(jīng)濟(jì)適用房的最大區(qū)別。經(jīng)濟(jì)適用房是為目標(biāo)群體提供的低于市場(chǎng)價(jià)格的產(chǎn)權(quán)住房，而公共租賃住房則是向目標(biāo)群體提供適當(dāng)?shù)淖赓U住房來保障其住有所居。

第四專業(yè)性。這是公共租賃住房與個(gè)人出租住房最大的區(qū)別。傳統(tǒng)的個(gè)人出租住房的首要功能是產(chǎn)權(quán)者自住，而公共租賃住房不論是通過新建、改建、收購，還是通過在市場(chǎng)上長期租賃住房等方式籌集的房源，都不是為了自住，而是專業(yè)用于出租的。

第五供應(yīng)群體廣泛性。在我國原有的保障性住房中，廉租住房的供應(yīng)對(duì)象是最低收入群體，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象是中等收入群體。而《指導(dǎo)意見》規(guī)定：公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，有條件的地區(qū)可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。部分地方規(guī)定的公共租賃住房供應(yīng)群體則更加廣泛，如上海將公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象由戶籍人口擴(kuò)大為常住人口，并且不設(shè)收入限制。

二、加大住宅用地供應(yīng)力度

積極推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步增大用地供應(yīng)力度。調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，根據(jù)市場(chǎng)需求，加大住宅供地比例，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排。土地公開出讓時(shí)，采取競配建、競自持等多種方式有效控制地價(jià)快速上漲。

一、嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸政策

嚴(yán)格執(zhí)行我市既有的住房限購政策，即本市戶籍居民家庭限購2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同);非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，限購1套住房，非本市戶籍居民家庭不得通過補(bǔ)繳個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明購買住房。

嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有差別化住房信貸政策，即對(duì)貸款購買首套自住住房的家庭和對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款、為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通自住房，執(zhí)行較低首付款比例30%的規(guī)定;對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，較低首付款比例不得低于70%，繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購買第三套及以上住房貸款。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管

加強(qiáng)商品房價(jià)格監(jiān)管，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，繼續(xù)對(duì)新建商品住房預(yù)售價(jià)格、現(xiàn)房銷售價(jià)格實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。

對(duì)取得預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在10天內(nèi)一次性公開全部房源并進(jìn)行銷售，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，嚴(yán)格按照備案價(jià)格對(duì)外銷售。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得進(jìn)行預(yù)售、不得收取或者變相收取任何價(jià)金。開發(fā)企業(yè)不得采取蓄客集中開盤、控制房源、故意制造房源緊張氣氛等手段進(jìn)行促銷，不得明示或暗示房價(jià)即將上漲升值等誤導(dǎo)消費(fèi)者，禁止虛假廣告宣傳。

嚴(yán)格貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)中介管理有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)依法從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，中介服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、不得利用虛假信息等進(jìn)行欺詐、不得捆綁、強(qiáng)迫其他服務(wù)和收費(fèi)。

三、嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為

由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市國土規(guī)劃委會(huì)同市發(fā)展改革委、市工商局等部門聯(lián)合開展專項(xiàng)治理，加大市場(chǎng)監(jiān)管執(zhí)法力度，依法嚴(yán)肅查處、嚴(yán)厲打擊開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源、閑置土地，以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、信息廣告服務(wù)機(jī)構(gòu)參與炒房、哄抬房價(jià)、發(fā)布虛假房源及價(jià)格信息等違法違規(guī)行為，嚴(yán)厲打擊各類交易欺詐行為。

從嚴(yán)查處各類住房騙購行為，對(duì)提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產(chǎn)登記;對(duì)存在規(guī)避住房限購措施的商品住房項(xiàng)目，責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整改;購房人不具備購房資格的，企業(yè)要與購房人解除合同;對(duì)教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機(jī)構(gòu)，責(zé)令停業(yè)整頓，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人;情節(jié)嚴(yán)重的，追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

四、防控房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)

加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，確保專項(xiàng)用于工程建設(shè)。商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)均要嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行、銀監(jiān)會(huì)有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策，嚴(yán)把房貸業(yè)務(wù)真實(shí)性、合規(guī)性，防控金融風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)收取房款、自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)從事首付貸、籌湊購房等金融杠桿配資業(yè)務(wù)，嚴(yán)厲整治房地產(chǎn)交易中涉嫌非法集資的行為。嚴(yán)禁投資基金、銀行信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)企業(yè)開發(fā)貸款、高杠桿、高負(fù)債要全面清查，嚴(yán)格監(jiān)管。

五、加強(qiáng)住房保障工作

認(rèn)真落實(shí)人才綠卡制度，建立健全高層次人才住房支持機(jī)制。進(jìn)一步擴(kuò)大公租房覆蓋面，多渠道籌集城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員公共租賃住房房源，逐步解決其居住困難。培育發(fā)展租賃市場(chǎng)，積極推進(jìn)“租購并舉”住房制度。

六、正確引導(dǎo)輿論

各類新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)要加強(qiáng)正面宣傳和輿論引導(dǎo)，客觀公正報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)各類機(jī)構(gòu)及個(gè)人利用各種公共平臺(tái)散布虛假消息，制造、傳播謠言的，由公安、網(wǎng)絡(luò)信息管理、市場(chǎng)監(jiān)管等部門堅(jiān)決予以查處。

七、建立完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作協(xié)調(diào)機(jī)制

建立本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，市委宣傳部、市發(fā)展改革委、市公安局、市司法局、市財(cái)政局、市人力資源和社會(huì)保障局、市國土規(guī)劃委、市工商局、市統(tǒng)計(jì)局、市來穗人員服務(wù)管理局、市金融局、市住房公積金管理核心及市國稅局、市地稅局及人民銀行、銀監(jiān)局等單位參加，各司其責(zé)，切實(shí)落實(shí)各項(xiàng)工作措施。市、區(qū)加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，各區(qū)政府要落實(shí)屬地管理責(zé)任，全面監(jiān)管，保證我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

結(jié)合廣州官網(wǎng)公布的針對(duì)房屋買賣的一些政策我們能夠看出，廣州市政府為了保障房屋買賣的房源需求，未來在住宅用地的供地量上將會(huì)切實(shí)保障供求力度，并且對(duì)于購買二手房的房貸政策以及開發(fā)商市場(chǎng)的某些違規(guī)操作行為，會(huì)嚴(yán)格的進(jìn)行監(jiān)督和查處。

三、合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模

（一）科學(xué)編制住房建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃。省級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要根據(jù)城鎮(zhèn)住房發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)和監(jiān)督市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依據(jù)住房現(xiàn)狀調(diào)查、需求預(yù)測(cè)以及在建、在售住房規(guī)模等，立足當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和資源、環(huán)境、人口等約束條件，加快編制本地區(qū)的住房建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，對(duì)住房的建設(shè)總量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、空間布局和開發(fā)進(jìn)度等作出統(tǒng)籌安排，因地制宜確定保障性住房和商品住房的供應(yīng)比例。各類棚戶區(qū)改造應(yīng)納入住房建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，加強(qiáng)實(shí)物分類管理。住房供過于求的，要適當(dāng)控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度。

（二）加強(qiáng)住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃編制。省級(jí)國土資源主管部門要加強(qiáng)對(duì)市、縣住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃編制工作的指導(dǎo)，按照穩(wěn)定市場(chǎng)的原則，要求和督促各市、縣根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，結(jié)合商品住房累積可售面積總量、未開工住宅用地總量等指標(biāo)，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模。市、縣國土資源主管部門在編制2015年住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，應(yīng)按市場(chǎng)供求情況，合理確定商品住房用地供應(yīng)規(guī)模，并對(duì)保障性安居工程和棚戶區(qū)改造年度任務(wù)所需用地應(yīng)保盡保。住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)；住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

（三）強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)管理。各地國土資源主管部門要根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，控制好住宅用地供應(yīng)的規(guī)模、布局和節(jié)奏，將住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)到具體地塊，明確上市時(shí)間，定期分批推出，穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地。要進(jìn)一步采取措施，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應(yīng)。綜合運(yùn)用多種供地方式，完善招拍掛手段，減少流標(biāo)流拍，避免異常高價(jià)地，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

h3>四、加大住宅用地供應(yīng)力度

積極推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步增大用地供應(yīng)力度。調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，根據(jù)市場(chǎng)需求，加大住宅供地比例，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排。土地公開出讓時(shí)，采取競配建、競自持等多種方式有效控制地價(jià)快速上漲。

一、嚴(yán)格執(zhí)行限購限貸政策

嚴(yán)格執(zhí)行我市既有的住房限購政策，即本市戶籍居民家庭限購2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同);非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，限購1套住房，非本市戶籍居民家庭不得通過補(bǔ)繳個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明購買住房。

嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有差別化住房信貸政策，即對(duì)貸款購買首套自住住房的家庭和對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款、為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通自住房，執(zhí)行較低首付款比例30%的規(guī)定;對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房，較低首付款比例不得低于70%，繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購買第三套及以上住房貸款。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管

加強(qiáng)商品房價(jià)格監(jiān)管，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，繼續(xù)對(duì)新建商品住房預(yù)售價(jià)格、現(xiàn)房銷售價(jià)格實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案。

對(duì)取得預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在10天內(nèi)一次性公開全部房源并進(jìn)行銷售，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定，嚴(yán)格按照備案價(jià)格對(duì)外銷售。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目不得進(jìn)行預(yù)售、不得收取或者變相收取任何價(jià)金。開發(fā)企業(yè)不得采取蓄客集中開盤、控制房源、故意制造房源緊張氣氛等手段進(jìn)行促銷，不得明示或暗示房價(jià)即將上漲升值等誤導(dǎo)消費(fèi)者，禁止虛假廣告宣傳。

嚴(yán)格貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)中介管理有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)依法從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，中介服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、不得利用虛假信息等進(jìn)行欺詐、不得捆綁、強(qiáng)迫其他服務(wù)和收費(fèi)。

三、嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為

由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市國土規(guī)劃委會(huì)同市發(fā)展改革委、市工商局等部門聯(lián)合開展專項(xiàng)治理，加大市場(chǎng)監(jiān)管執(zhí)法力度，依法嚴(yán)肅查處、嚴(yán)厲打擊開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源、閑置土地，以及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、信息廣告服務(wù)機(jī)構(gòu)參與炒房、哄抬房價(jià)、發(fā)布虛假房源及價(jià)格信息等違法違規(guī)行為，嚴(yán)厲打擊各類交易欺詐行為。

從嚴(yán)查處各類住房騙購行為，對(duì)提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產(chǎn)登記;對(duì)存在規(guī)避住房限購措施的商品住房項(xiàng)目，責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整改;購房人不具備購房資格的，企業(yè)要與購房人解除合同;對(duì)教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機(jī)構(gòu)，責(zé)令停業(yè)整頓，并嚴(yán)肅處理相關(guān)責(zé)任人;情節(jié)嚴(yán)重的，追究當(dāng)事人的法律責(zé)任。

四、防控房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)

加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，確保專項(xiàng)用于工程建設(shè)。商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)均要嚴(yán)格執(zhí)行人民銀行、銀監(jiān)會(huì)有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策，嚴(yán)把房貸業(yè)務(wù)真實(shí)性、合規(guī)性，防控金融風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)收取房款、自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)。嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)從事首付貸、籌湊購房等金融杠桿配資業(yè)務(wù)，嚴(yán)厲整治房地產(chǎn)交易中涉嫌非法集資的行為。嚴(yán)禁投資基金、銀行信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)企業(yè)開發(fā)貸款、高杠桿、高負(fù)債要全面清查，嚴(yán)格監(jiān)管。

五、加強(qiáng)住房保障工作

認(rèn)真落實(shí)人才綠卡制度，建立健全高層次人才住房支持機(jī)制。進(jìn)一步擴(kuò)大公租房覆蓋面，多渠道籌集城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員公共租賃住房房源，逐步解決其居住困難。培育發(fā)展租賃市場(chǎng)，積極推進(jìn)“租購并舉”住房制度。

六、正確引導(dǎo)輿論

各類新聞媒體、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)要加強(qiáng)正面宣傳和輿論引導(dǎo)，客觀公正報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。對(duì)各類機(jī)構(gòu)及個(gè)人利用各種公共平臺(tái)散布虛假消息，制造、傳播謠言的，由公安、網(wǎng)絡(luò)信息管理、市場(chǎng)監(jiān)管等部門堅(jiān)決予以查處。

七、建立完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作協(xié)調(diào)機(jī)制

建立本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，市委宣傳部、市發(fā)展改革委、市公安局、市司法局、市財(cái)政局、市人力資源和社會(huì)保障局、市國土規(guī)劃委、市工商局、市統(tǒng)計(jì)局、市來穗人員服務(wù)管理局、市金融局、市住房公積金管理核心及市國稅局、市地稅局及人民銀行、銀監(jiān)局等單位參加，各司其責(zé)，切實(shí)落實(shí)各項(xiàng)工作措施。市、區(qū)加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，各區(qū)政府要落實(shí)屬地管理責(zé)任，全面監(jiān)管，保證我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

結(jié)合廣州官網(wǎng)公布的針對(duì)房屋買賣的一些政策我們能夠看出，廣州市政府為了保障房屋買賣的房源需求，未來在住宅用地的供地量上將會(huì)切實(shí)保障供求力度，并且對(duì)于購買二手房的房貸政策以及開發(fā)商市場(chǎng)的某些違規(guī)操作行為，會(huì)嚴(yán)格的進(jìn)行監(jiān)督和查處。

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內(nèi)容審核：劉超律師

來源：頭條-保障房用地供應(yīng)的問題、原因及其對(duì)策，