一、深圳城市更新啟動 廣東舊改走出“一刀切”

為盤活土地資源,扭轉(zhuǎn)無地可用的局面,除深圳以外,廣州、佛山亦早已開始“三舊”改造項(xiàng)目。

繼108個城市更新和工業(yè)區(qū)升級改造項(xiàng)目獲批后,3月5日,深圳市規(guī)劃和國土資源委員會公布了《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃》第一批計(jì)劃草案,此次城市更新單元共計(jì)89個,涉及面積達(dá)6.8平方公里,主要集中在寶安、龍崗地區(qū)。

不少業(yè)內(nèi)人士表示,此舉對深圳增加土地供應(yīng)及解決城市擴(kuò)容問題有“一定”的幫助。

深圳城市更新

深圳市于09年底公布《深圳市城市更新辦法》,明確鼓勵權(quán)利人自行改造,可作為更新改造實(shí)施主體,改造項(xiàng)目無需由“發(fā)展商”實(shí)施。此外,權(quán)利人可以通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),而不用一定經(jīng)過“招拍掛”的方式。

有分析師表示,原先就擁有一些舊的廠房或舊工業(yè)園區(qū)的工業(yè)企業(yè),將直接從該《辦法》受益。而“榜上有名”的五家知名上市公司,包括世紀(jì)星源(000005,股吧)、深*佳、深*發(fā)、ST華控、深*織等,更是成為股市投資客的炒賣對象。

深圳市**財(cái)富投資控股有限公司副總經(jīng)理賀*軍表示,將原來的工業(yè)用地改造為商業(yè)住宅用地,對深圳解決土地供應(yīng)還是有一定的作用。近幾年深圳本地的開發(fā)商紛紛往外走,深圳政府通過釋放一些舊城項(xiàng)目,調(diào)動開發(fā)商在本地開發(fā)的積極性,可以把開發(fā)商的資金吸引回來,亦可增加房屋的供應(yīng)量。

此外,由于本批更新項(xiàng)目大部分位于龍崗、寶安地區(qū),深圳政府可利用此舉帶動關(guān)外地區(qū)提升城市建設(shè)的品質(zhì)。中國城市運(yùn)營管理中心主任戴*明亦表示,目前龍崗、寶安地區(qū)的環(huán)境較差,通過城市更新改變當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)環(huán)境,帶動關(guān)外的發(fā)展,實(shí)現(xiàn)大深圳戰(zhàn)略。否則,關(guān)內(nèi)土地更加稀缺,房價更加飆升。

還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此次城市更新計(jì)劃釋放大量的土地,在一定程度上為住房建設(shè)提供土地,有利于平抑房地產(chǎn)市場價格。

賀*軍對此表示,若作為改造主體的工業(yè)企業(yè)將改造后的住宅以成本價賣給員工或給予相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠,或許可解決員工的居住問題,對抑制高房價還是有一定的作用,但由于目前深圳的房價很高,舊城改造出來的房子價格也不會低。

盡管如此,作為第一批更新項(xiàng)目,還是不少人士把其看做是深圳城市更新的“示范工程”。戴*明亦認(rèn)為,此次工程對日后的有一定的示范作用,如果可行,將大面積鋪開,深圳關(guān)內(nèi)還有很多這些項(xiàng)目,都需要更新。盡管本次更新計(jì)劃中配備了一定量的保障性住房,但整體的存量還是不夠。住宅更新還將是未來深圳的主調(diào),畢竟現(xiàn)在深圳的土地還是有限的。

二、深圳城市更新政策2021

法律分析：1、取消雙百，簽約面積與簽約人數(shù)雙95%后可征收。

（一）用地為單一地塊的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人或者產(chǎn)權(quán)份額四分之三以上的按份共有人同意，建筑物區(qū)分所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比四分之三以上的物業(yè)權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)四分之三以上的物業(yè)權(quán)利人同意，其中舊住宅區(qū)所在地塊應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比百分之九十五以上且占總?cè)藬?shù)百分之九十五以上的物業(yè)權(quán)利人同意；

（二）用地包含兩個或者兩個以上地塊的，每一地塊物業(yè)權(quán)利人更新意愿應(yīng)當(dāng)符合前項(xiàng)規(guī)定，且物業(yè)權(quán)利人同意更新的面積不少于總用地面積的百分之八十；

2、城中村合法住宅、住宅類歷史違建簽約人數(shù)單95%后可征收。

城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分，已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于百分之九十五的，可以參照前款規(guī)定由區(qū)人民政府對未簽約住宅類房屋依法實(shí)施征收。

3、一年內(nèi)簽約率達(dá)不到95%的舊改項(xiàng)目，調(diào)出城市更新單元計(jì)劃。

確認(rèn)市場主體后，一年內(nèi)簽約率達(dá)不到95%的舊改項(xiàng)目，調(diào)出城市更新單元計(jì)劃。

對于一年內(nèi)簽約率達(dá)到了95%的項(xiàng)目，市場主體可以向區(qū)政府申請調(diào)解。

4、官方首次制定了最低賠償標(biāo)準(zhǔn)：套內(nèi)面積不少于1:1。

已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于一比一的比例進(jìn)行補(bǔ)償；

產(chǎn)權(quán)置換的實(shí)際面積不得少于約定面積，因誤差導(dǎo)致超出面積在百分之三以內(nèi)的，物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超出面積部分的房價。

法律依據(jù)：《中華人民共和國社會保險法》 第七條 國務(wù)院社會保險行政部門負(fù)責(zé)全國的社會保險管理工作，國務(wù)院其他有關(guān)部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)有關(guān)的社會保險工作?？h級以上地方人民政府社會保險行政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的社會保險管理工作，縣級以上地方人民政府其他有關(guān)部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)有關(guān)的社會保險工作。

三、深圳羅湖舊改17個項(xiàng)目

1. 清水--銀湖三九片區(qū)更新單元（銀湖藍(lán)山潤園）

2. 清水--清水河街道金湖文化中心城市更新單元

3. 清水--峰晟創(chuàng)谷城市更新單元

4. 清水--清水河中溢地塊城市更新

5. 清水--海龍建筑制品有限公司H405-0033地

6. 清水--清水河生命健康創(chuàng)新基地城市更新單元

7. 清水--清水河重點(diǎn)片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目

8. 清水--深業(yè)進(jìn)智現(xiàn)代物流分撥中心更新單元

9. 清水--智豐大廈

10. 清水--清水河國際汽車物流產(chǎn)業(yè)園更新單元

11. 清水--外貿(mào)物流園城市更新單元

12. 清水--澳康達(dá)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)園城市更新單元

13. 清水--華潤智地文創(chuàng)中心城市更新單元

14. 清水--中?；壑谴髲B項(xiàng)

15. 東湖--布心村水圍村城市更新單元

16. 東湖--布心花園一、二、四區(qū)城市更新單元

17. 東曉--布心工業(yè)區(qū)

18. 東曉--羅湖新高技術(shù)第二工業(yè)園區(qū)更新單元

19. 東曉--草埔城中村南北片區(qū)更新單元

20. 東曉--鴻基訊達(dá)工業(yè)區(qū)更新單元

21. 東曉--獨(dú)樹村片區(qū)更新單元

22. 東曉--布心路三順制藥廠更新單元

23. 東曉--水貝珠寶交易廣場（水貝IBC）

24. 東曉--天眾塑膠廠城市更新單元

25. 東曉--太白路超利綜合樓城市更新單元

26. 東曉--金威啤酒廠城市更新單元

27. 東曉--悅彩城（西北地塊）

28. 東曉--東立片區(qū)城市更新單元

29. 東曉--草莆清水河新村城市更新單元

30. 東曉--金翠城市更新單元

31. 東曉--布吉農(nóng)批城市更新單元

32. 東曉--布心華源實(shí)業(yè)城市更新單元

33. 東曉--仙諾布心片區(qū)城市更新單元

34. 東曉--布心工業(yè)區(qū)宏發(fā)大廈城市更新單元

35. 東曉--兆邦基商務(wù)大廈

36. 翠竹--金鉆豪園更新單元

37. 翠竹--水貝金展國際珠寶廣場更新單元

38. 翠竹--水貝村城市更新單元（京基水貝洪湖苑）

39. 翠竹--萬澤珠寶大廈城市更新單元

40. 翠竹--特發(fā)保稅黃金珠寶產(chǎn)業(yè)中心更新單元

41. 翠竹--水庫新村工業(yè)區(qū)改造

42. 翠竹--特力-吉盟工業(yè)區(qū)改造

43. 翠竹--教育新村三角地（華達(dá)園小區(qū)）更新單元

44. 翠竹--木頭龍更新單元

45. 翠竹--深圳市人民醫(yī)院周邊片區(qū)城市更新單元

46. 翠竹--雅園賓館城市更新單元

47. 翠竹--田貝四路金星市場城市更新單元

48. 翠竹--金星建材城市更新單元

49. 翠竹--中冠珠寶創(chuàng)新大廈

50. 筍崗--筍崗城市更新片區(qū)（中洲）

51. 筍崗--長城國際物流用地更新

52. 筍崗--田心村城市更新

53. 筍崗--深業(yè)泰富地塊城市更新單元

54. 筍崗--中外運(yùn)長航物流中心城市更新單元（招商開元中心）

55. 筍崗--筍崗冷庫城市更新單元

56. 筍崗--城建梅園片區(qū)城市更新單元

57. 筍崗--帝豪金融大廈城市更新單元

58. 筍崗--深圳（羅湖）互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)總部基地城市更新單元

59. 筍崗--筍崗-清水河片區(qū)04子單元奧康德地塊城市更新單元

60. 筍崗--信榮匯大廈

61. 黃貝--粵海大廈更新單元

62. 黃貝--羅芳村城市更新單元

63. 黃貝--長安-國賓地塊城市更新單元

64. 黃貝--工紡大廈城市更新單元（仁恒世紀(jì)大廈）

65. 黃貝--三九大酒店城市更新單元（潤安深南大廈）

66. 桂園--清慶新村城市更新單元

67. 桂園--中泰小區(qū)(金塘大廈)城市更新單元

68. 桂園--蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)

69. 東門--湖貝城市更新統(tǒng)籌片區(qū)

70. 東門--物資大廈城市更新單元

71. 南湖--深圳酒店區(qū)域（擴(kuò)大范圍）更新單元

72. 南湖--食品大廈城市更新單元

73. 南湖--友誼城城市更新單元

74. 南湖--南湖江西經(jīng)貿(mào)小區(qū)更新

75. 南湖--邊檢總站二大院棚戶區(qū)改造項(xiàng)目

76. 南湖--聯(lián)城工業(yè)廠房城市更新單元

77. 南湖--深南陽光大廈項(xiàng)目

78. 南湖--向西村（向西雍睦豪庭）

79. 蓮塘--鵬基工業(yè)區(qū)城市更新單元（19年已調(diào)出）

80. 蓮塘--羅湖區(qū)蓮塘第七工業(yè)區(qū)更新單元

81. 蓮塘--港蓮路工業(yè)區(qū)城市更新單元

82. 蓮塘--冠深地塊城市更新項(xiàng)目

83. 蓮塘--國威電子科技大廈更新單元

84. 蓮塘--富寶化纖廠（東海蓮塘匯）（東海富匯豪庭)

85. 蓮塘--康馨養(yǎng)老院城市更新

86. 蓮塘--長嶺村城市更新單元

87. 蓮塘--鵬蓮花園城市更新單元

88. 蓮塘--翠苑2、3棟城市更新

89. 蓮塘--粵港工業(yè)地塊城市更新單元

法律依據(jù) 《深圳市羅湖區(qū)城市更新實(shí)施辦法》的通知

h3>四、深圳城市更新政策2021

法律分析：1、取消雙百，簽約面積與簽約人數(shù)雙95%后可征收。

（一）用地為單一地塊的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人或者產(chǎn)權(quán)份額四分之三以上的按份共有人同意，建筑物區(qū)分所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比四分之三以上的物業(yè)權(quán)利人且占總?cè)藬?shù)四分之三以上的物業(yè)權(quán)利人同意，其中舊住宅區(qū)所在地塊應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比百分之九十五以上且占總?cè)藬?shù)百分之九十五以上的物業(yè)權(quán)利人同意；

（二）用地包含兩個或者兩個以上地塊的，每一地塊物業(yè)權(quán)利人更新意愿應(yīng)當(dāng)符合前項(xiàng)規(guī)定，且物業(yè)權(quán)利人同意更新的面積不少于總用地面積的百分之八十；

2、城中村合法住宅、住宅類歷史違建簽約人數(shù)單95%后可征收。

城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分，已簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的物業(yè)權(quán)利人人數(shù)占比不低于百分之九十五的，可以參照前款規(guī)定由區(qū)人民政府對未簽約住宅類房屋依法實(shí)施征收。

3、一年內(nèi)簽約率達(dá)不到95%的舊改項(xiàng)目，調(diào)出城市更新單元計(jì)劃。

確認(rèn)市場主體后，一年內(nèi)簽約率達(dá)不到95%的舊改項(xiàng)目，調(diào)出城市更新單元計(jì)劃。

對于一年內(nèi)簽約率達(dá)到了95%的項(xiàng)目，市場主體可以向區(qū)政府申請調(diào)解。

4、官方首次制定了最低賠償標(biāo)準(zhǔn)：套內(nèi)面積不少于1:1。

已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于一比一的比例進(jìn)行補(bǔ)償；

產(chǎn)權(quán)置換的實(shí)際面積不得少于約定面積，因誤差導(dǎo)致超出面積在百分之三以內(nèi)的，物業(yè)權(quán)利人可以不再支付超出面積部分的房價。

法律依據(jù)：《中華人民共和國社會保險法》 第七條 國務(wù)院社會保險行政部門負(fù)責(zé)全國的社會保險管理工作，國務(wù)院其他有關(guān)部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)有關(guān)的社會保險工作。縣級以上地方人民政府社會保險行政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的社會保險管理工作，縣級以上地方人民政府其他有關(guān)部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)負(fù)責(zé)有關(guān)的社會保險工作。

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內(nèi)容審核：馮興元教授

來源：頭條-深圳城市更新啟動 廣東舊改走出“一刀切”，