一、房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償稅收規(guī)定,拆遷房稅收政策

法律分析：

開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)，開發(fā)商應(yīng)在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價(jià)的時(shí)候繳納。如果不需要支付差價(jià)的，以成本價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù);如果有差價(jià)的，不需要支付部分按成本價(jià)格計(jì)稅，差價(jià)部分按實(shí)際計(jì)稅。

法律依據(jù)：

《契稅暫行條例》 第一條 在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第八條規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的房屋回遷業(yè)務(wù)并沒有規(guī)定相關(guān)的減免政策，因此，開發(fā)商在取得土地等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，需要按全額計(jì)算契稅，不可以扣除回遷業(yè)務(wù)中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償?shù)牟糠帧?

二、房屋拆遷過程中對(duì)拆遷人的稅收政策

（一）在現(xiàn)房安置方式中，對(duì)拆遷人向被拆遷人收取的結(jié)構(gòu)價(jià)差，經(jīng)各區(qū)縣（自治縣、市）地方稅務(wù)局審查后，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)；對(duì)因各種原因增加還房面積而收取的房屋價(jià)款，應(yīng)征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。

（二）拆遷人與被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)?，拆遷人向被拆遷人收取的結(jié)構(gòu)價(jià)差，經(jīng)各區(qū)縣（自治縣、市）地方稅務(wù)局審查后，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)；對(duì)因償還房面積超過原房面積而收取的結(jié)算價(jià)款，應(yīng)征收營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。這個(gè)文件有兩點(diǎn)問題需要大家注意，一個(gè)是對(duì)于被拆遷人取得的拆遷補(bǔ)償無論是貨幣還是非貨幣形式，都不征收營業(yè)稅。第二是對(duì)于拆遷人向被拆遷人收取的結(jié)構(gòu)價(jià)差的征稅問題是一個(gè)值得大家關(guān)注的問題。對(duì)于結(jié)構(gòu)價(jià)差，我們可以舉一個(gè)例子說明一下，原被拆遷戶是一套60平方米的平房，拆遷后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予其一套等面積的樓房套房。即使面積相同，但由于新舊兩種房屋屬于不同的結(jié)構(gòu)，價(jià)值本身是不一樣的。因此，被拆遷戶雖然取得的是等面積的60平方米的房屋，但由于新房是套房而不是平房，他仍應(yīng)拆遷單位支付一個(gè)結(jié)算價(jià)差，這個(gè)價(jià)差就是結(jié)構(gòu)價(jià)差。當(dāng)然，對(duì)于這個(gè)結(jié)構(gòu)價(jià)差的營業(yè)稅征稅問題，渝地稅發(fā)［2002］156只是重慶的做法，我們不能照搬，僅做參考。我們認(rèn)為，根據(jù)國稅函［2007］768號(hào)的文件精神，這個(gè)結(jié)構(gòu)價(jià)差征收營業(yè)稅才是比較符合規(guī)定的。企業(yè)所得稅對(duì)于拆遷費(fèi)的企業(yè)所得稅處理，目前并沒有明確的單行文規(guī)定。在《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》國稅發(fā)［2006］31號(hào)文中只是提到了開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。即拆遷費(fèi)是作為開發(fā)直接費(fèi)進(jìn)入開發(fā)成本的成本。從拆遷補(bǔ)償?shù)男问娇矗泿叛a(bǔ)償，所得稅的計(jì)稅成本的確認(rèn)最簡單。按實(shí)施支付的貨幣補(bǔ)償款確認(rèn)直接成本。難點(diǎn)在于產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式下的補(bǔ)償問題，對(duì)于這些問題如何進(jìn)行所得稅處理，我們在案例中將結(jié)合所得稅的立法原則、其他相關(guān)規(guī)定以及會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行詳細(xì)講述。個(gè)人所得稅《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》財(cái)稅［2006］45號(hào)文：對(duì)被拆遷入按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。考慮到目前城市拆遷中的補(bǔ)償基本都是按照各地根據(jù)國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，?shí)務(wù)中爭議在不大，這里就在文件講解中簡單列舉一下，在后續(xù)的案例教學(xué)中，我們就不再圍繞這個(gè)問題進(jìn)行探討了。土地增值稅

1、根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定：拆遷補(bǔ)償費(fèi)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本屬于進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)的扣除項(xiàng)目。

2、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)?，根?jù)國稅函［2007］768號(hào)的文件精神，房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，我們是認(rèn)定其獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益的。而根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，收入包含轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。因此，我們認(rèn)為一般情況對(duì)對(duì)拆遷調(diào)換房，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅也是有法律依據(jù)的。這里問題的關(guān)鍵就是土地增值稅計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)。實(shí)務(wù)中我們一般根據(jù)營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)確認(rèn)。在征收方式上，一般先在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)先進(jìn)行預(yù)征，最后進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅清算。這個(gè)我們在后面案例中將簡單探討一下。以上，是我們對(duì)于城市拆遷安置補(bǔ)償中涉及的各稅種的文件進(jìn)行了一個(gè)列舉和講解，這為我們后續(xù)的案例分析先打一個(gè)理論的基礎(chǔ)。考慮到部分稅種的稅務(wù)處理相對(duì)簡單，在后面的案例分析，我們著重是對(duì)于拆遷安置補(bǔ)償中涉及的營業(yè)稅和企業(yè)所得稅處理問題的探討。

三、拆遷房房產(chǎn)稅 -法律知識(shí)

法律分析：

房產(chǎn)稅的征收范圍中,其實(shí)是包括拆遷房的。拆遷房屬于保障房和商品房的合體。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,被動(dòng)遷居民家庭取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證滿三年的動(dòng)遷安置房需要繳納房產(chǎn)稅。因?yàn)椴疬w安置房都是居民居住用房。根據(jù)我國房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的相關(guān)規(guī)定,居民個(gè)人自用的房屋免征房產(chǎn)稅和土地使用稅。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國稅收征收管理法》

第一條 為了加強(qiáng)稅收征收管理，規(guī)范稅收征收和繳納行為，保障國家稅收收入，保護(hù)納稅人的合法權(quán)益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，制定本法。

第二條 凡依法由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的各種稅收的征收管理，均適用本法。

第三條 稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行;法律授權(quán)國務(wù)院規(guī)定的，依照國務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

任何機(jī)關(guān)、單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。

第四條 法律、行政法規(guī)規(guī)定負(fù)有納稅義務(wù)的單位和個(gè)人為納稅人。

法律、行政法規(guī)規(guī)定負(fù)有代扣代繳、代收代繳稅款義務(wù)的單位和個(gè)人為扣繳義務(wù)人。納稅人、扣繳義務(wù)人必須依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定繳納稅款、代扣代繳、代收代繳稅款。

四、拆遷款需要納稅嗎

拆遷款不需要納稅。免納房產(chǎn)稅的對(duì)象有個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。拆遷補(bǔ)償款是屬于具有政策扶助性，也是非營業(yè)所得到的房產(chǎn)收入，所以不用交稅。國家為了經(jīng)濟(jì)建設(shè)有時(shí)候難免需要對(duì)一些房屋進(jìn)行拆遷，在拆遷的同時(shí)也會(huì)予以房屋主人合理的拆遷補(bǔ)償。

簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議要注意：

1、主體不符不簽

（1）拆遷指揮部與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；

（2）沒有拆遷許可證或雖有許可證而無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議；

（3）拆遷公司以自己的名義與被拆遷人簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。

2、內(nèi)容不確定慎簽，問題主要集中在以下幾個(gè)方面：

（1）是房屋回遷時(shí)間不定；

（2）是異地安置房屋交付時(shí)間和安置地點(diǎn)不明 ；

（3）是違約責(zé)任沒約定。

法律依據(jù)：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第五條

下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：

（一）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；

（二）由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；

（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；

（四）個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；

（五）經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

五、拆遷補(bǔ)償?shù)姆课菔欠褚欢?/h3>

拆遷補(bǔ)償?shù)姆课莶焕U納個(gè)人所得稅，我國《個(gè)人所得稅法》規(guī)定，下列各項(xiàng)個(gè)人所得，免征個(gè)人所得稅：

法律依據(jù)：《個(gè)人所得稅法》第四條 下列各項(xiàng)個(gè)人所得，免征個(gè)人所得稅：

(一)省級(jí)人民政府、國務(wù)院部委和中國人民解放軍軍以上單位，以及外國組織、國際組織頒發(fā)的科學(xué)、教育、技術(shù)、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境保護(hù)等方面的獎(jiǎng)金;

(二)國債和國家發(fā)行的金融債券利息;

(三)按照國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給的補(bǔ)貼、津貼;

(四)福利費(fèi)、撫恤金、救濟(jì)金;

(五)保險(xiǎn)賠款;

(六)軍人的轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)、復(fù)員費(fèi)、退役金;

(七)按照國家統(tǒng)一規(guī)定發(fā)給干部、職工的安家費(fèi)、退職費(fèi)、基本養(yǎng)老金或者退休費(fèi)、離休費(fèi)、離休生活補(bǔ)助費(fèi);

(八)依照有關(guān)法律規(guī)定應(yīng)予免稅的各國駐華使館、領(lǐng)事館的外交代表、領(lǐng)事官員和其他人員的所得;

(九)中國政府參加的國際公約、簽訂的協(xié)議中規(guī)定免稅的所得;

(十)國務(wù)院規(guī)定的其他免稅所得。

前款第十項(xiàng)免稅規(guī)定，由國務(wù)院報(bào)全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。

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投稿：趙晨

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