城市房屋拆遷是實(shí)施城市規(guī)劃，加快城市發(fā)展的一項(xiàng)重要工作。從長遠(yuǎn)和大局看，是為絕大多數(shù)人謀福利的一項(xiàng)民心工程;從短期和局部看，觸及了少數(shù)人的暫時(shí)利益，容易引發(fā)一定的社會矛盾。因此，嚴(yán)格依法實(shí)施拆遷至關(guān)重要。本文依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《河南省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的精神，從拆遷人和拆遷許可證的發(fā)放、拆遷種類、拆遷程序、拆遷安置補(bǔ)償金額的確定四個(gè)方面，說明城市房屋拆遷程序的關(guān)鍵點(diǎn)，只有認(rèn)真把握了這四個(gè)方面，城市房屋拆遷工作才可能順利實(shí)施。政府法制機(jī)構(gòu)也應(yīng)從這四個(gè)方面為領(lǐng)導(dǎo)決策提供參謀。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)步伐的加快，城市房屋拆遷問題已越來越突出地?cái)[在各級政府面前。城市靚化和城市改造需要拆遷，拆遷工作做不好將引發(fā)社會矛盾。因此，做好城市房屋拆遷工作，要求政府必須做到依法行政，依法拆遷。目前規(guī)范城市房屋拆遷的法規(guī)主要是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《河南省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。嚴(yán)格依照兩個(gè)條例規(guī)定的程序?qū)嵤┎疬w，把握城市房屋拆遷程序的關(guān)鍵點(diǎn)，是做好城市房屋拆遷工作的根本保證。

一、拆遷人和拆遷許可證的發(fā)放。

城市房屋拆遷實(shí)行拆遷許可證制度。符合《河南省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第八條、第九條規(guī)定條件的申請人，在取得房屋拆遷管理部門頒發(fā)的房屋拆遷許可證后，方取得拆遷人資格。房屋拆遷管理部門自房屋拆遷許可證發(fā)放之日起五日內(nèi)，有義務(wù)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。拆遷人有義務(wù)將公告內(nèi)容告知被拆遷人。房屋拆遷管理部門和拆遷人還有共同向被拆遷人做好宣傳、解釋工作的義務(wù)。

根據(jù)《兩條例》規(guī)定，政府或政府主管部門不能作為拆遷人。有的地方政府收取開發(fā)商的錢，承諾由政府負(fù)責(zé)實(shí)施拆遷，把拆遷許可證發(fā)給主管部門委托的有拆遷資質(zhì)的單位，這是違反《兩條例》規(guī)定的。

二、城市房屋拆遷的種類。

就是否拆遷人自己實(shí)施拆遷而言，拆遷可分為自拆和托拆兩種。自拆是取得房屋拆遷許可證的拆遷人自行組織拆遷。托拆是拆遷人委托具有拆遷資質(zhì)的單位實(shí)施拆遷。就拆遷人與被拆遷人是否達(dá)成和履行拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議而言，拆遷可分為協(xié)議拆遷、裁決拆遷和強(qiáng)制拆遷。

(一)協(xié)議拆遷。是指拆遷人與被拆遷人或房屋承租人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議達(dá)成又分兩種情況，一種是當(dāng)事人按協(xié)議履行義務(wù)，拆遷人順利實(shí)施拆遷。一種是協(xié)議達(dá)成后某當(dāng)事人反悔(一般是被拆遷人或承租人反悔)，這時(shí)，對方當(dāng)事人可以按協(xié)議申請仲裁或向法院提起民事訴訟。拆遷人為原告時(shí)，訴訟期間可申請法院先予執(zhí)行。

(二)裁決拆遷。是指在拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的情況下，房屋拆遷管理部門根據(jù)拆遷當(dāng)事人的申請，就拆遷補(bǔ)償安置問題依法作出行政裁決，拆遷當(dāng)事人執(zhí)行行政裁決實(shí)施的拆遷。行政裁決作出后，有兩種情形，一種是拆遷人、被拆遷人和承租人服裁，自覺履行裁決，拆遷人順利實(shí)施拆遷。一種是拆遷當(dāng)事人一方或多方不服行政裁決，在這種情況下，不服行政裁決的當(dāng)事人可以向作出行政裁決的房屋拆遷管理部門的上一級行政機(jī)關(guān)或本級人民政府申請行政復(fù)議，也可以向人民法院提起行政訴訟。

(三)強(qiáng)制拆遷。是指行政裁決發(fā)生法律效力后，被拆遷人或房屋承租人拒不執(zhí)行，由政府或者房屋拆遷管理部門申請法院依行政裁決實(shí)施強(qiáng)制拆遷的活動。強(qiáng)制拆遷必須符合兩個(gè)條件，一是被拆遷人或房屋承租人在裁決規(guī)定期限內(nèi)未搬遷;二是拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或提供安置用房、周轉(zhuǎn)用房。強(qiáng)制拆遷的方式有兩種，一種是政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，一種是房屋拆遷管理部門申請法院強(qiáng)制拆遷。

三、城市房屋拆遷的程序。

《兩條例》對城市房屋拆遷的程序進(jìn)行了明確規(guī)定，只有嚴(yán)格執(zhí)行，才能圓滿完成拆遷。一般而言，工作步驟如下：

(一)拆遷人申領(lǐng)房屋拆遷許可證。

(二)房屋拆遷管理部門按房屋拆遷許可證內(nèi)容向社會發(fā)布公告。

(三)房屋拆遷管理部門和拆遷人向被拆遷人、房屋承租人做好宣傳、解釋工作。

(四)確定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案。一般而言，對違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償方式分為一般情形的補(bǔ)償和特殊情形的補(bǔ)償兩類。一般情形的補(bǔ)償分貨幣補(bǔ)和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、結(jié)算價(jià)差，被拆遷人可以選擇補(bǔ)償方式。特殊情形的補(bǔ)償被拆遷人不能選擇，或只作貨幣補(bǔ)，或只作房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、結(jié)算價(jià)差。

(五)拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議(協(xié)議拆遷)。

(六)裁決拆遷。

(七)強(qiáng)制拆遷。強(qiáng)制拆遷前拆遷人有就拆除房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證處申請辦理證據(jù)保全的義務(wù)。

四、拆遷補(bǔ)償金額的確定原則、方法和程序。

拆遷補(bǔ)償金額是否合理是拆遷工作能否順利完成的關(guān)鍵。因此，拆遷補(bǔ)償金額的確定至關(guān)重要。

(一)確定原則：一是以房地產(chǎn)市場評估價(jià)確定補(bǔ)償金額;二是以被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、面積、成新、樓層、裝修等因素為參考依據(jù)確定補(bǔ)償金額。

(二)方法和程序：

1、不評估法確定。適用條件為拆遷人與被拆遷人、房屋承租人就拆遷補(bǔ)償金額協(xié)商一致，達(dá)成協(xié)議。

2、評估法確定。有兩種方法：

(1)當(dāng)事人共同委托同一估價(jià)機(jī)構(gòu)。這種方式由拆遷人支付評估費(fèi)用。如果一方不同意評估結(jié)果，可重新委托評估，評估費(fèi)用由委托方支付。如果兩次評估結(jié)果不同，誤差在省定范圍之內(nèi)的，執(zhí)行原評估結(jié)果。超過省規(guī)定誤差范圍的，按兩種途徑解決。一是當(dāng)事人雙方協(xié)商;二是協(xié)商不成時(shí)，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門組織評估專家對評估結(jié)果進(jìn)行裁定。

(2)拆遷人與被拆遷人分別選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)。選擇這種方法時(shí)，評估費(fèi)用由委托方分別承擔(dān)。兩評估結(jié)果誤差在省定范圍之內(nèi)的，執(zhí)行被拆遷人委托的評估結(jié)果;超出省定誤差范圍的，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門組織評估專家對評估結(jié)果進(jìn)行裁定。

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內(nèi)容審核：路洋律師

來源：臨律-城市房屋拆遷的種類和程序，