一、房貸利率上調(diào)會(huì)帶來(lái)哪些后果

（一）正在辦理銀行貸款的，利率上調(diào)的影響

首先，基準(zhǔn)利率是央行定的，銀行只有一定的浮動(dòng)權(quán)。基準(zhǔn)利率上調(diào)了的話(huà)，哪怕你昨天確定下來(lái)的利率是多少，人家今天說(shuō)上調(diào)還是得上調(diào)。不過(guò)，你和銀行談好的基準(zhǔn)利率的倍數(shù)是不變，比如你之前拿的是基準(zhǔn)利率的1．1倍，基準(zhǔn)利率調(diào)整了后，你就按照新基準(zhǔn)利率的1．1倍來(lái)還了，所以千萬(wàn)別怪罪到銀行頭上了。

（二）已經(jīng)辦理銀行貸款，利率上調(diào)的影響

已經(jīng)辦理貸款，處在還款期的朋友們，如果遇到基準(zhǔn)利率上調(diào)，那情況也是一樣的，該上調(diào)還是得上調(diào)。但在簽貸款合同的時(shí)候，關(guān)于利率調(diào)整的方面會(huì)有三個(gè)選項(xiàng)：一是按年調(diào)整，就是每年初執(zhí)行最新利率；二是滿(mǎn)年度調(diào)整，就是每還款滿(mǎn)一年后執(zhí)行最新利率；三是按月調(diào)整，就是利率調(diào)整后次月執(zhí)行最新利率。這三種方式都有好有壞，遇到利率上調(diào)，當(dāng)然是滿(mǎn)年度調(diào)整最好或是按年調(diào)整比較好，這樣還能爭(zhēng)取到一個(gè)時(shí)間差享受較低利率。但如果利率下調(diào)了，就是按月調(diào)整比較劃算了。所以在簽貸款合同的時(shí)候，關(guān)于利率調(diào)整方面的約定還是需要謹(jǐn)慎。

一、放貸還款方式

（一）等額本息計(jì)算公式：

計(jì)算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例會(huì)隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。

需要注意的是：

1、各地城市公積金貸款最高額度要結(jié)合當(dāng)?shù)鼐唧w來(lái)看；

2、對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。

（二）等額本金計(jì)算公式：

每月還款額＝每月本金＋每月本息

每月本金＝本金／還款月數(shù)

每月本息＝（本金－累計(jì)還款總額）X月利率

計(jì)算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會(huì)隨剩余本金的減少而減少。

二、房貸利率會(huì)上調(diào)嗎

多家銀行首套房貸款利率再次上調(diào)，將首套房貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮15％—25％；個(gè)別銀行甚至最低上浮了30％。

一、房貸利率上調(diào)，之前買(mǎi)過(guò)房的會(huì)受到影響嗎

首先為了方便理解，這里先給大家舉例說(shuō)明一下，比如我們?cè)?017年9月15日購(gòu)買(mǎi)了一套住房，并且在銀行辦理了15年按揭貸款手續(xù)，貸款的利率是基準(zhǔn)利率上浮10％，即5．39％當(dāng)前的基準(zhǔn)利率是4．95，這套房子的貸款在17年11月15號(hào)發(fā)放，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始償還月供了，當(dāng)遇到2018年由于受到經(jīng)濟(jì)的影響，貸款銀行對(duì)于首套房的貸款利率提高20％，貸款利率變成5．88％，因?yàn)槟阍鹊纳虡I(yè)貸款已經(jīng)發(fā)放，所以這次貸款銀行利率的調(diào)整對(duì)你來(lái)說(shuō)并不會(huì)產(chǎn)生影響。

其次，假如你的購(gòu)房貸款在2017年9月15日發(fā)放以后，在2017年底央行發(fā)布消息說(shuō)，把貸款的基準(zhǔn)利率提高6％，那么從2018年開(kāi)始你的貸款利率就變成的6％×1．1＝6．6％，所以你的貸款利率就要按照央行上調(diào)基準(zhǔn)利率后的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行，在這里我們要分清楚兩點(diǎn)，第一，貸款銀行的房貸利率是銀行根據(jù)自身的情況，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上調(diào)或下降的，而央行發(fā)布的基準(zhǔn)利率其它銀行無(wú)權(quán)進(jìn)行調(diào)整而且必須執(zhí)行。

第三，我們還用這個(gè)例子說(shuō)明，如果我們?cè)?017年3月15日購(gòu)買(mǎi)的一套房子，但是由于銀行的資金緊張等各種因素，我們申請(qǐng)的這筆房貸遲遲沒(méi)有放款，當(dāng)?shù)搅?018年遇到貸款銀行利率上浮，這時(shí)候因?yàn)橘J款并沒(méi)有發(fā)放，原來(lái)貸款合同也沒(méi)有生效，這時(shí)候銀行一般會(huì)要求你重新簽訂貸款合同，即按照最新的房貸利率執(zhí)行，那么以后我們償還的月供每月的錢(qián)數(shù)就不是當(dāng)時(shí)的金額了，這種情況只能怨貸款沒(méi)有能夠及時(shí)的發(fā)放下來(lái)。

三、房貸利率上調(diào)對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀金融政策密切相關(guān)，利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)消費(fèi)者以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和房?jī)r(jià)都會(huì)產(chǎn)生一定的影響。

市場(chǎng)上房屋的供給與需求是決定房?jī)r(jià)上漲和下跌的基本力量。銀行將利率升高后，住房貸款利率會(huì)提高，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將趨于平緩。

雖然利率調(diào)整并不能直接決定房?jī)r(jià)，但卻可以通過(guò)控制房地產(chǎn)的需求和供給從而影響房?jī)r(jià)。上調(diào)利率對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)意味著購(gòu)房支出的增加，這實(shí)際上是央行在削減對(duì)貸款購(gòu)房者的支持力度，降低其購(gòu)買(mǎi)力，而購(gòu)買(mǎi)力的降低必然會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)需求，這種對(duì)需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過(guò)高的房?jī)r(jià)，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房?jī)r(jià)回歸理性。

一、首套房貸的相關(guān)規(guī)定：

住建部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)此前聯(lián)合下發(fā)的通知明確以下三種情況，貸款人應(yīng)對(duì)借款人執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策：

一是在擬購(gòu)房所在地房屋登記系統(tǒng)（包括預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)）中其家庭登記有一套（及以上）成套住房的；

二是借款人已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套（及以上）住房的；

三是通過(guò)盡責(zé)調(diào)查確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的，即認(rèn)房認(rèn)貸認(rèn)調(diào)查。同時(shí)規(guī)定具備查詢(xún)條件的城市房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)通過(guò)房屋登記信息系統(tǒng)進(jìn)行借款人家庭住房登記記錄查詢(xún)，并出具書(shū)面查詢(xún)結(jié)果。

從實(shí)際操作上來(lái)看，完善居民購(gòu)買(mǎi)首套自住普通商品住房貸款優(yōu)惠政策不能僅局限于窗口指導(dǎo)，而是應(yīng)該以政策或制度的形式盡快落實(shí)，從而有效降低剛需群體的購(gòu)房成本。從房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)化的角度來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)回歸合理、需求回歸剛性的樓市需要的是對(duì)首套住房持續(xù)、定向的優(yōu)惠，這需要建立起較為完善的政策性住房金融體系和住房金融機(jī)構(gòu)。

二、租售同權(quán)是國(guó)家政策嗎？

租售同權(quán)絕不是一個(gè)簡(jiǎn)單的地方性政策，而是全國(guó)范圍內(nèi)國(guó)家整體政策的轉(zhuǎn)變。

上海市也出臺(tái)了“十三五”的住房規(guī)劃，其中提到“商品住房用地穩(wěn)中有升，租賃住房用地大幅增加”“新增各類(lèi)住房約170萬(wàn)套，其中商品房45萬(wàn)套，租賃住房70萬(wàn)套，保障性住房55萬(wàn)套”

再有就是前些日子，各大房企拿地，拿的都是70年只租不售的地。可以初步看出，國(guó)家的房地產(chǎn)政策學(xué)習(xí)對(duì)象，已經(jīng)初步由香港轉(zhuǎn)向了新加坡。至于租售同權(quán)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格必然上漲，中心城區(qū)房?jī)r(jià)也會(huì)上漲，近郊房?jī)r(jià)將下跌。

從供給角度看，學(xué)區(qū)房無(wú)論屬性還是數(shù)量都沒(méi)有變化；從需求角度看，租購(gòu)?fù)瑱?quán)的政策下，大量買(mǎi)不起學(xué)區(qū)房的無(wú)效需求轉(zhuǎn)化為租賃學(xué)區(qū)房的有效需求。學(xué)區(qū)房房租必然上漲，房租上漲必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格變動(dòng)的關(guān)鍵從來(lái)都是政府是否重新規(guī)劃學(xué)區(qū)。

無(wú)效需求轉(zhuǎn)化為有效需求同樣會(huì)體現(xiàn)在中心城區(qū)的租金上。以前是不買(mǎi)房=無(wú)法享受公共服務(wù)，于是買(mǎi)不起大房的買(mǎi)小房，買(mǎi)不起中心的買(mǎi)近郊。租購(gòu)?fù)瑱?quán)鋪開(kāi)后，既然租房就能享受同等公共服務(wù)，那么就不必到大興昌平松江嘉定買(mǎi)房了。對(duì)中心城區(qū)絕對(duì)是利好，近郊房?jī)r(jià)可能面臨下跌。

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內(nèi)容審核：劉超律師

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