一、企業(yè)拆遷評(píng)估方法有哪些

重置成本法重置成本法最常見(jiàn)的評(píng)估方式，也就是所謂企業(yè)的地上建筑物、廠房進(jìn)行重置。選擇一個(gè)評(píng)估時(shí)間點(diǎn)，假如要求五月一日起進(jìn)行實(shí)地征收，由這個(gè)實(shí)際的評(píng)估時(shí)間點(diǎn)所得出的重置價(jià)值。例如，土建的價(jià)值+人工的價(jià)值+相關(guān)稅費(fèi)的價(jià)值=所得重置價(jià)值，再扣除相應(yīng)的折損率（70％或80％等）。成本法在以前運(yùn)用相當(dāng)廣泛，土地價(jià)值，房屋價(jià)值都可以運(yùn)用成本法進(jìn)行評(píng)估，但現(xiàn)在590號(hào)令以及建設(shè)部的房屋征收評(píng)估辦法都要求按照市場(chǎng)比較法。收益法在590號(hào)令當(dāng)中是有相關(guān)的要求，如果用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的對(duì)于其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的評(píng)估要運(yùn)用收益法，其實(shí)也就是預(yù)估一下未來(lái)預(yù)期收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率來(lái)體現(xiàn)，把資本投入到不動(dòng)產(chǎn)所帶來(lái)的收益率。資本化率的概念在實(shí)踐當(dāng)中不常運(yùn)用，意思是把不動(dòng)產(chǎn)房屋、土地投入到相關(guān)的收益當(dāng)中所產(chǎn)生的利潤(rùn)率。收益法主要評(píng)估一些在實(shí)踐當(dāng)中進(jìn)行實(shí)際生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)性質(zhì)的主體，一些勞動(dòng)附加值比較大、勞動(dòng)性密集的行業(yè)、專(zhuān)利技術(shù)性行業(yè)可帶來(lái)的勞動(dòng)收益成幾何倍增長(zhǎng)的行業(yè)，原則上對(duì)其行業(yè)企業(yè)應(yīng)按照收益法進(jìn)行實(shí)際評(píng)估。收益法在實(shí)踐的過(guò)程中運(yùn)用不是很多，在實(shí)踐過(guò)程中與評(píng)估公司進(jìn)行交涉的同時(shí)評(píng)估公司未涉及收益法部分，評(píng)估公司運(yùn)用較多的是成本法和市場(chǎng)比較法兩種。市場(chǎng)比較法需要注意的是，參照類(lèi)似的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，意思就是要根據(jù)同區(qū)位、同地段、同性質(zhì)（國(guó)有、集體）、同用途（商業(yè)、工業(yè)、住宅），商品房包括住宅和商業(yè)用途。在實(shí)踐的過(guò)程中需要注意的是屬于什么用地，要參考附地范圍之內(nèi)相同性質(zhì)的用地價(jià)值，主要是參照類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值。假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法在實(shí)踐中運(yùn)用不多，例如我所律師在貴州云巖區(qū)遇到的案例，開(kāi)發(fā)商反過(guò)來(lái)作為被拆遷人與政府交流，必然運(yùn)用到假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)進(jìn)行實(shí)際評(píng)估，開(kāi)發(fā)商需要土地利用實(shí)際開(kāi)發(fā)，土地開(kāi)發(fā)后目的可能作為商業(yè)、住宅也有可能是廠房，需要運(yùn)用土地開(kāi)發(fā)滿足開(kāi)發(fā)的主體要件。所以要預(yù)估出土地開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除相應(yīng)的稅費(fèi)、土地利用后相應(yīng)的損耗等，所體現(xiàn)出的市場(chǎng)價(jià)值。假設(shè)開(kāi)發(fā)法很多中小型企業(yè)都希望適用這種方式方法，特別針對(duì)一些未利用的土地，也就是開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)后沒(méi)有實(shí)際利用，還在進(jìn)行申請(qǐng)審批規(guī)劃等相關(guān)文件的時(shí)候，占用土地的行為就應(yīng)該運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)進(jìn)行評(píng)估。例如，唐山某鋼鐵企業(yè)，企業(yè)進(jìn)行外遷，剩余土地與政府進(jìn)行協(xié)商如何評(píng)估剩余土地的價(jià)值，必須運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)進(jìn)行評(píng)估土地使用權(quán)的價(jià)值，實(shí)踐當(dāng)中運(yùn)用相對(duì)較少。基準(zhǔn)地價(jià)修正法基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要是評(píng)估土地在進(jìn)行實(shí)際區(qū)位確定的時(shí)候使用的一種評(píng)估方法。按照土地的位置確定修正的系數(shù)以及修正出來(lái)最后的價(jià)值，在實(shí)踐當(dāng)中應(yīng)用不是很廣泛。在實(shí)踐當(dāng)中我們常見(jiàn)的是充值成本法和市場(chǎng)比較法的評(píng)估方法，但是，我所律師在次強(qiáng)調(diào)提醒中小型企業(yè)如果產(chǎn)生的收益較高，并且是高附加值、勞動(dòng)密集型以及技術(shù)專(zhuān)利行業(yè)，本企業(yè)前景預(yù)期可能成幾何倍數(shù)增長(zhǎng)的企業(yè)一定要進(jìn)行收益法評(píng)估。例如，北京大興區(qū)某企業(yè)，生產(chǎn)機(jī)器人配件行業(yè)。整個(gè)行業(yè)的專(zhuān)利技術(shù)只有意大利某企業(yè)可以與其媲美，大興某企業(yè)的生產(chǎn)流程和生產(chǎn)工藝，以及技術(shù)專(zhuān)利都是非常豐富的；大部分的產(chǎn)品都是外銷(xiāo)日本與德國(guó)。這種企業(yè)進(jìn)行評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失的時(shí)候必須按照收益法來(lái)進(jìn)行評(píng)估。因?yàn)榻衲昕赡苋谫Y、負(fù)債，明年有可能大額收入。如果計(jì)算它某個(gè)周期的停產(chǎn)停業(yè)損失的時(shí)候必須按照收益法。與評(píng)估單位、征收單位進(jìn)行實(shí)際談判時(shí)，對(duì)于運(yùn)用哪種評(píng)估方法進(jìn)行價(jià)值價(jià)格的確定需要多方面探討。即便是一個(gè)評(píng)估公司都受征收單位委托，由于評(píng)估的方法選擇不同，評(píng)估出的企業(yè)價(jià)值也是天壤之別。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二十七條、第二十八條

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條、、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條

二、企業(yè)拆遷最佳的評(píng)估方法是什么

一、企業(yè)拆遷最佳的評(píng)估方法是怎樣的對(duì)企業(yè)進(jìn)行拆遷的，企業(yè)與拆遷方可以共同委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)拆遷面臨的各項(xiàng)補(bǔ)償進(jìn)行評(píng)估，以確定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。相關(guān)法律規(guī)定《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第三條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)（以下稱(chēng)評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)）成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見(jiàn)負(fù)責(zé)。任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。第四條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

二、拆遷評(píng)估中都有哪些違法問(wèn)題

1、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》第四條規(guī)定：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)按下列公式計(jì)算：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)＝（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)－房屋重置成新均價(jià)）戶均安置面積戶均宅基地面積。當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等情況綜合確定。評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)的確定未依照上述規(guī)定，參考周邊普通商品住宅均價(jià)，宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)嚴(yán)重偏低，嚴(yán)重?fù)p害被拆遷人合法權(quán)益。

2、評(píng)估方法錯(cuò)誤《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十三條規(guī)定：市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類(lèi)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。第十四條規(guī)定：拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。評(píng)估機(jī)構(gòu)不采用市場(chǎng)價(jià)法評(píng)估，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)嚴(yán)重偏低。

3、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇違法依據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第六條第二款的規(guī)定，“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。而實(shí)踐中拆遷人卻單方選取評(píng)估機(jī)構(gòu)，未征求被拆遷人的任何意見(jiàn)，更未采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式，嚴(yán)重違反了上述法律規(guī)定。

4、未經(jīng)實(shí)地查勘程序根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十五條拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。但實(shí)踐中，拆遷評(píng)估人員沒(méi)有對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。實(shí)地查勘記錄也沒(méi)有經(jīng)被拆遷人簽字認(rèn)可。對(duì)企業(yè)進(jìn)行拆遷的，企業(yè)與拆遷方可以共同委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)拆遷面臨的各項(xiàng)補(bǔ)償進(jìn)行評(píng)估，以確定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。

三、企業(yè)拆遷評(píng)估步驟是什么

法律分析：企業(yè)拆遷評(píng)估的步驟是選擇機(jī)構(gòu)、簽訂合同、進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估、宣傳說(shuō)明、遞交報(bào)告、申請(qǐng)復(fù)核、申請(qǐng)?jiān)u估。每一個(gè)環(huán)節(jié)都可以被征收人參與，每一個(gè)環(huán)節(jié)都是不可或缺的法律要求。對(duì)于當(dāng)前拆遷糾紛頻發(fā)，公開(kāi)、透明、各方充分參與的方案設(shè)計(jì)更為重要。市場(chǎng)化運(yùn)作將使每一個(gè)環(huán)節(jié)公開(kāi)透明，并充分利用市場(chǎng)化的處理模式實(shí)現(xiàn)多元化補(bǔ)償，使雙方實(shí)現(xiàn)雙贏。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第二十條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

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內(nèi)容審核：圣運(yùn)律師

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