一、提供拆遷評估公司,拆遷補償房屋評估是否可以委托第三方機構進行

法律分析：

根據《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《拆遷條例》的規(guī)定，拆遷補償應當根據房屋評估結果進行。評估應當準確、公正、公平。法律并沒有規(guī)定評估必須由政府部門進行，因此可以委托第三方機構進行。

法律依據：

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第三十七條 城鄉(xiāng)規(guī)劃應當依據城鄉(xiāng)發(fā)展需要和建設要求，合理布局城鎮(zhèn)與鄉(xiāng)村、各類建設用地和公共服務設施，協(xié)調處理城鄉(xiāng)關系，提高資源利用效益，促進經濟社會協(xié)調發(fā)展。

第六十四條 國家和地方人民政府應當建立城鄉(xiāng)規(guī)劃監(jiān)察制度，對城鄉(xiāng)規(guī)劃實施情況進行監(jiān)察。城市規(guī)劃、鄉(xiāng)村規(guī)劃的編制機構和人員以及其它有關機構和人員應當如實提供規(guī)劃編制和實施過程中的有關資料。

《拆遷條例》

第十六條 拆遷補償標準應當按照房屋評估結果確定，評估應當準確、公正、公平。

第二十二條 政府及其工作人員在拆遷中不得索取財物，不得違法侵犯拆遷戶的合法權益；對拆遷戶應當尊重其意愿，協(xié)商解決有關問題。

第二十五條 政府及其工作人員在拆遷中，對拆遷戶的房屋、財物損失應當依法給予公平、合理的補償；對拆遷戶的人身傷害應當給予相應的賠償。

（以上法律依據摘自《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國拆遷條例》）

二、如何合法評估房屋拆遷

法律分析：評估機構首先要具有一定的資質，應該按照資質規(guī)定的范圍開展評估業(yè)務;其次評估機構的產生要有嚴格的程序，先公正推薦，后由被拆遷人選擇確定，這是拆遷評估的特殊規(guī)定，在由被拆遷人選擇的期限內，各評估機可以適當宣傳自己。

法律依據：《中華人民共和國國有土地上房屋征收與補償條例》

第四條 市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

三、拆遷人單方委托的評估公司評估的結果是否合法有效

一、單方委托的評估公司評估的結果是否合法有效

要求程序，內容，形式都合法那么就有效，反之無效。

依據我國法律的規(guī)定，評估報告屬于證據規(guī)則中鑒定意見的一種，因此評估報告的形成必須具備三要件：內容合法、程序合法、形式合法，三者缺一不可。

二、拆遷房屋評估機構入場的依據

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條：房地產價格評估機構由被征收入協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任柯單位和個人不得干預。

《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條：房地產價格評估機構由被征牧人在規(guī)定時間內協(xié)商選定；在規(guī)定時同內協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收入按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業(yè)務。

《最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規(guī)定》第六十二條：對被告在行政程序中采納的鑒定結論，原告或者第三人提出證據證明有下列情形之一的，人民法院不予采納：

(一)鑒定人不具備鑒定資格；

(二)鑒定程序嚴重違法；

(三)鑒定結論錯誤、不明確或者內容不完整。

四、房屋拆遷評估機構的選定

根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條規(guī)定，房地產價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定；在規(guī)定時間內協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

從這條規(guī)定可以看出，房屋評估機構并不是由征收方單方說的算，而是通過雙方在協(xié)商的基礎上選定的。并且評估結果必須公平、公正，任何個人或者組織都不能干預。

一、拆遷評估注意事項有哪些

房屋評估的主要目的是反映房產真實的價值，給予被征收人合理的補償。有時候房屋評估報告已經作出，但是由于種種原因征收項目遲遲未動工，轉眼間過去五六年才開始重新啟動。飛速上漲的房價加上漫長的征收拆遷過程，致使評估報告確定的價值與實際應該獲得的補償相差甚遠，這顯然是不合理的。

根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條規(guī)定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

這一規(guī)定顯然考慮到了在漫長征收拆遷過程中房屋市場價值的變化，對被征收人的房屋征收補償更具合理性和公平性。

二、房屋拆遷評估結果的異議處理

根據《國有土地上房屋征收評估辦法》有關規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對房屋評估報告有疑問的，可以申請房屋復核評估（自收到評估報告之日起10日內），如果對該復核評估報告仍然有疑問的可以向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定（自收到復核結果之日起10日內）。

所以，如果您覺得房屋鑒定結果過低或者不合理，擔心征收方與房屋評估機構私下串通操控房屋鑒定結果，您可以申請對房屋進行重新評估，并可以提出鑒定申請。

五、房屋拆遷評估機構的選擇

《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條第二款規(guī)定：“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式?！钡鞯卦趯嵤┻^程中，操作模式不統(tǒng)一，程序不規(guī)范，這種現象已經成為當前拆遷工作的焦點問題。

一、“推舉式”選定估價機構

拆遷人在整個拆遷工作中處于主導地位，被拆遷人則處于從屬地位。被拆遷人所獲得的補償金是由拆遷人負責支付的，拆遷人掌握著被拆遷人的補償金支付權。從民法的角度講，拆遷與被拆遷是一種平等的民事法律關系，但從權利和義務的質量上來區(qū)分，其自然形成了權利和義務的主次之分，形成了法律關系中的主體、客體和內容三者關系。建設工程項目中的房屋拆遷工作，拆遷人只有一個，而拆遷人的相對人，即被拆遷人卻有若干個。如果因對被拆房屋的評估機構選擇由被拆遷人選擇，就有可能在同一個拆遷項目中出現二個或二個以上甚至若干個評估機構參與估價。這樣，不便于拆遷管理，不便于掌握估價標準的平衡性，不便于實施過程中的操作性。拆遷人應當向被拆遷人公示具有相應資質等級的評估機構，其公示的內容包括：房屋拆遷估價資質證書、有效的工商營業(yè)執(zhí)照、估價人員的個人估價資格證書、估價機構的組織機構名稱及技術素質情況簡介、規(guī)范的房屋拆遷估價報告樣本等。公示估價機構的目的是便于被拆遷人了解估價機構的合法性、專業(yè)技能及社會信譽情況。選擇估價機構時，拆遷人應當組織召開由被拆遷人代表、估價機構、拆遷管理部門組成的“聽證會”，主動推舉合適的估價機構供被拆遷人參考，如被拆遷人代表無反對意見的，即為確定。如被拆遷人代表半數以上持反對態(tài)度的，拆遷人可另行推舉估價機構，再次征求被拆遷人代表的意見。拆遷人在推舉估價機構時，一次只能推舉一個，這樣便于確定。我們把這種選定方法稱作“推舉式”選定。

二、“抽簽式”選定估價機構

當拆遷人與被拆遷人選擇估價機構無法達成一致意見時，則應由拆遷管理部門出面干涉。按照《條例》規(guī)定，拆遷管理部門有權對拆遷人、被拆遷人、拆遷實施單位、評估機構施行監(jiān)督、管理的行政職能。因此，當拆遷人與被拆遷人因估價機構的選定發(fā)生矛盾時，則應當由拆遷管理部門在已經公示的估價機構名錄中抽簽確定估價機構，這就是法律上所講的“救濟”手段。當采取“抽簽式”的方法選定估價機構時，拆遷管理部門應當邀請司法公證機關現場監(jiān)督，并對抽簽的器具、程序、方法、結果進行全過程的監(jiān)督，抽簽結果應當眾宣布，并制作司法公證文書。

三、“自選式”選定估價機構

所謂“自選式”選定估價機構，是指被拆遷人對原估價報告有爭議，經申請復核仍有異議的，被拆遷人可自行選擇已公示并符合條件的估價機構，按照同一計算標準重新作出估價報告。自行選擇估價機構的方式不同于自由選擇，其限制條件是，必須具備估價資質，估價人員必須具備估價資格，執(zhí)行估價標準必須切合實際，符合被拆房屋所在城市中的類別質差、房地產市場基準值。自行選擇估價機構的前置條件應當是當事人對原估價結果提出異議，經估價機構解釋、說明仍有異議的，當事人方可自行選擇估價機構?！白赃x式”選定估價機構產生的后果是，有可能出現兩種截然不同的估價結果。當估價結果出現不同時，應當由估價專家委員會鑒定，而不應由當事人選擇。估價專家委員會鑒定的依據是：估價的公正性、合理性、客觀性，經鑒定產生的結果不一定是高標的估價報告，也不一定是低標的估價報告。應當說，估價專家委員會作出的評判結論屬權威機構結論，具有一定的公正性和合法性。估價專家委員會所處的位置應當是維護拆遷當事人雙方的合法權益，維護兩個估價機構所作出的估價報告的嚴肅性，其立場等同于裁判員，當事人應當無條件接受裁判員的裁處。經估價專家委員會裁判的有效估價報告同樣應當公示，告知拆遷人和所有被拆遷人，以示消除爭議，判定其裁判的估價報告生效。

按照目前各地拆遷動態(tài)情況分析，城市房屋拆遷矛盾已由過去的安置矛盾轉化為現行的估價矛盾。究其原因有三點：其一是社會主義市場經濟發(fā)展過程中產生的不可避免的利益矛盾；其二是人們對物的價值觀念發(fā)生了根本性的變化；其三是人們的法制觀念不斷增強。因此，房屋拆遷估價已經成為全社會關注的熱點問題，這就告訴我們從事房屋拆遷工作的機構必須提高認識，盡最大可能的減少拆遷矛盾。把握好評估機構的選定工作，其基本原則是公開、公平、公正；基本程序是先采取“推舉式”，后采用“抽簽式”，再實施“自選式”。這樣，才能提高評估機構的選定率，確保社會穩(wěn)定，確保城市房屋拆遷工作的順利進行。

一、房屋補償的計算方式

1、房屋拆遷補償計算標準

（1）房屋拆遷貨幣補償＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）

（2）房屋拆遷補償差價＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）－被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格

2、房屋拆遷安置費計算標準

（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費＝搬遷補助費＋沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費＋超過過渡期限的臨時安置補助費＋非住宅房屋因停產、停業(yè)造成的損失賠償費

注：

如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0；

如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0。

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投稿：柳爽爽

內容審核：王蘭律師