一、買來經(jīng)適房住八年原房主反悔了應(yīng)怎樣維權(quán)

案情簡介：

李女士的經(jīng)歷具有代表性。原房主張先生花33萬元買的二手房加價至50萬元賣給她，因為沒產(chǎn)權(quán)證，二人簽訂協(xié)議，等產(chǎn)權(quán)證下發(fā)時，張先生應(yīng)積極協(xié)助李女士辦理過戶事宜。此后，李女士住在該房中至今已8年。今年初，李女士得知可以辦產(chǎn)權(quán)證了，便聯(lián)系張先生。但對方推脫，后來竟說現(xiàn)在房價天天漲，只有李女士按照市場價補齊房款后，才能配合過戶。李女士幾次溝通未果，并接到法院通知，張先生已經(jīng)起訴李女士，稱雙方買賣協(xié)議無效，要李女士把房子還給他。

李女士帶著起訴狀找到擊水律師事務(wù)所，安-剛律師和谷*艷律師一起接待了她。張先生在起訴狀稱：房屋屬夫妻共同財產(chǎn)，配偶不知情;而且經(jīng)適房不符合交易條件，違反法律規(guī)定。

安律師和谷律師認為兩個觀點都不成立。二位律師首先請李女士講述了當年簽約的事實經(jīng)過，并仔細審閱了條款。為了證明李女士的主張，二位律師指導(dǎo)李女士提交買賣協(xié)議、已付全款的憑證、賣方收條、居委會居住證明、鄰居證人證言、其他知情者的證人證言、生活起居各種開支的票據(jù)等。開庭前，律師幫助李女士反復(fù)整理證據(jù)，又整理了本案的法律意見。

開庭時，二位律師做出精彩答辯。法庭曾主持雙方調(diào)解，但原告仍然主張補齊差價或者在差價方面略作讓步。法庭調(diào)解無果，最終支持了被告的主張和理由，判決駁回原告全部訴訟請求。李女士對案件結(jié)果非常滿意，對二位律師的工作表示感謝。

律師點評：

此類案件在百姓生活中并不鮮見，本案起到了示范效應(yīng)。首先，李女士取得房屋支付的價款高于當時的市場價格，證明李女士主觀是善意的;其次，既然是房屋買賣合同，那么李女士有理由認為賣房是張先生夫妻共同的真實的意思表示，張先生以配偶不知道、不同意為理由也是不能成立的。況且，李女士自簽合同后至今8年時間，一直在房內(nèi)居住，張先生的配偶不可能不知道。最后，現(xiàn)行法律、法規(guī)并未禁止經(jīng)適房出售，張先生與李女士約定房產(chǎn)證下發(fā)后張先生積極配合李女士辦理過戶手續(xù)也是真實意思表達，所以是有效的。

二、騙購經(jīng)適房入罪是個偽問題

壓縮房地產(chǎn)投機利潤空間、提高騙購違法成本、保障經(jīng)濟適用房公平合理分配，成為起草中的《住房保障法》的重要內(nèi)容。針對使用不正當手段騙購經(jīng)濟適用房的人，住房保障法起草者之一王玉國主張將其入罪，以提高這種行為的違法成本。

經(jīng)濟適用房是由政府劃撥土地、減免稅費而建造的，面向中低收入群體的保障性住房，不符合準入條件的高收入者采取欺詐手段獲得經(jīng)適房，當然是擠占困難群體合法利益的行為，理應(yīng)受到嚴厲懲處。但騙購經(jīng)適房入罪與否的問題既然涉及罪與非罪，那么它就應(yīng)該是刑法修改或者司法解釋來解決的課題，而不是《住房保障法》所能解決的問題。和所有其他專門法一樣，在追究刑事責任的問題上，它只能規(guī)定涉嫌犯罪的，由司法機關(guān)追究刑事責任，而不可能去討論某種行為是不是犯罪，以及量多少年刑之類的問題。

有人依據(jù)各地經(jīng)適房管理辦法中騙購經(jīng)適房者五年內(nèi)取消申購資格的規(guī)定，認為這是騙購行為未能入罪的表現(xiàn)。稍有法理學常識的人都應(yīng)該明白，既然刑法之外的法律都不具備討論罪與非罪的資格，那么作為部門規(guī)章、地方法規(guī)的經(jīng)適房管理辦法就更加不具備這樣的條件。由一個經(jīng)適房管理辦法去規(guī)定什么是犯罪，這才是一個笑話。當然，在現(xiàn)實中騙購經(jīng)適房者很少有受到刑法追究的案例，這不是立法的問題，而只能說是執(zhí)法中存在的問題。部門之間案件移交渠道不暢通，以及司法機關(guān)多一事不如少一事的不作為，都是造成眼下局面的重要原因。

《住房保障法》的起草者之所以重提騙購經(jīng)適房入罪的話題，其意圖在于強調(diào)由此提高騙購行為的違法成本。事實上，提高違法成本的最有效辦法是加大執(zhí)法力度，使所有違法行為都受到法律所規(guī)定的懲治，而不是單靠語言上的嚇唬。而且，這種懲治也決不是單獨對騙購者而言，在這個違法犯罪鏈條上的所有參與者都應(yīng)當受到追究，尤其是掌握著權(quán)力的腐敗者。實踐證明，富人能夠冒充窮人購得經(jīng)適房，往往不是他們的騙術(shù)如何高明，而是相關(guān)的審批者、監(jiān)管者在暗中幫忙的緣故。武漢經(jīng)適房六連號事件，就是最好的例證。

打擊騙購經(jīng)適房的行為，不僅要以詐騙罪來追究騙購者，而且要以瀆職罪、受賄罪等罪名來追究和懲辦其中的腐敗分子，只有這樣才能算是真正全面提高了違法成本。

三、買經(jīng)適房剛修好竟讓騰房 買家起訴房主及中介

因自己購買且裝修好的房屋為不能隨意買賣的經(jīng)濟適用房，王先生認為賣家和中介公司的行為對其經(jīng)濟造成巨大損失，故將李女士及**昊宏信房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司訴到法院，近日，北京市石景山區(qū)人民法院受理了此案。

王先生訴稱：2004年12月6日，被告李女士以442673元購買了位于石景山區(qū)西山楓林17號樓某單元房屋，房屋性質(zhì)為經(jīng)濟適用房。2006年6月21日，被告李女士與被告**昊宏信房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司簽訂《委托獨家代理出售房屋協(xié)議》，將該房屋委托被告**昊宏信房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司代為出售。

2006年9月14日，王先生與被告李女士簽訂《委托代理購房協(xié)議書》，約定：王先生委托被告**昊宏信房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司代理購買位于石景山區(qū)西山楓林17號樓某單元房屋，房屋面積119.488平方米，總價款為715000元。王先生支付房屋全款，并花費裝修費70866元。

2007年8月，被告李女士領(lǐng)取該房屋的權(quán)屬證書，后李女士將**昊宏信房地產(chǎn)經(jīng)紀有限責任公司起訴至法院，終審判決兩者之間簽訂的協(xié)議無效。2008年11月25日，被告李女士以排除妨礙糾紛起訴王先生騰退房屋。

王先生認為，由于二被告簽訂的協(xié)議無效，二被告的行為侵犯了自己的合法權(quán)益，故訴至法院。訴訟請求：判令自己與王女士之間的委托代理購房協(xié)議無效;判令二被告返還購房款715000元，并償付王先生付款日至被告返還日的銀行同期貸款利息，賠償王先生裝修損失70866元，并承擔連帶責任;訴訟費由二被告承擔。

近日，石景山法院將公開開庭審理此案。

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內(nèi)容審核：范美華律師

來源：臨律-買來經(jīng)適房住八年原房主反悔了應(yīng)怎樣維權(quán)，