一、20萬拆遷補償很“正?！?/h3>

每平米超20萬元的拆遷補償要求，看起來似乎離譜，但是它其實也“正?！?，現(xiàn)行拆遷制度未能給開發(fā)商和居民創(chuàng)造平等博弈的條件，導(dǎo)致雙方對峙加劇，雙方的博弈逐漸偏離正常規(guī)則約束的范圍，心理都開始扭曲。 北京朝陽門橋西南側(cè)的危舊房改造區(qū)內(nèi)，有3戶居民一直堅守而未搬離 。其中一戶居民提出的補償要求，折合每平米超20萬元（《京華時報》6月15日）。這樣的要求，將拆遷的內(nèi)在邏輯清楚地暴露出來。 拆遷的本質(zhì)是政府征收土地，只不過這一點被開發(fā)商或拆遷公司直接與拆遷戶打交道的表面事實遮蔽起來。通過這一事實我們看到，拆遷企業(yè)只是開發(fā)商雇的專業(yè)企業(yè)，拆遷企業(yè)之所以與拆遷戶打交道，是因為開發(fā)商已經(jīng)從政府那里購買了相關(guān)地塊之建設(shè)用地使用權(quán)。因而，拆遷戶所得到的補償，本質(zhì)上是其出讓土地權(quán)利而獲得的價款。 既然拆遷是土地征收，則按照法律，征收就應(yīng)當(dāng)遵循公共利益原則。但根據(jù)新聞報道提供的有限的信息，似乎可以確定：本案所涉及的建設(shè)項目———朝陽門SOHO———與法律所說之“公共利益”，沒有任何關(guān)系。它是一個純粹的商業(yè)項目，盡管該項目今年被列入北京市重點工程之一，但它也仍然只是一個重點商業(yè)項目，而不是公共利益項目。 既然它是商業(yè)開發(fā)項目，那按照常理，當(dāng)初本來就應(yīng)當(dāng)讓開發(fā)商與被拆遷對象進行商業(yè)性談判，政府僅充當(dāng)公正的仲裁者。但很不幸，過去若干年的幾乎所有商業(yè)性項目，都采取了征收土地這樣一種訴諸國家終極性權(quán)力的手段，“公共利益”被無限度地擴大解釋。本案所涉地塊運用征收手段來獲得土地，似乎就不合理。 但因為它采用了征收手段，所以，開發(fā)企業(yè)最初給拆遷戶的補償標(biāo)準(zhǔn)也就相當(dāng)?shù)氐汀１景干婕暗囊粦羧思覔碛?間私房，建筑面積42.1平方米，按照政府針對危改房屋的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，僅可獲得安置三居室一套或貨幣補償36萬元，平均每平方米不到八千元。 任何一個具有正常理智與情感的人都會發(fā)現(xiàn)，這樣的補償標(biāo)準(zhǔn)是十分離譜的。根據(jù)記者提供的信息，目前朝陽門周邊二手房的均價是2萬元/平米，那么42平方米房屋的價值就在80萬元。不過，每平方米2萬元只是公寓樓房的價格，而該戶人家的面積是土地的實有面積。 當(dāng)然，具有正常理智的人同樣會承認，該戶人家的要求確實有些過了。但很顯然，開發(fā)商、拆遷企業(yè)最初向拆遷戶所提供的補償標(biāo)準(zhǔn)，也完全忽視了這些房屋所占用之土地的市場價值。事實上，即便是開發(fā)企業(yè)也發(fā)現(xiàn)，按照政府公布的《辦法》確定的補償標(biāo)準(zhǔn)補償拆遷戶，在現(xiàn)實中根本行不通。所以拆遷企業(yè)從一開始就突破了政府文件的規(guī)定，提高補償標(biāo)準(zhǔn)，因為否則就沒人出讓土地。 也就是說，在拆遷過程中，先是開發(fā)企業(yè)不合理的壓價在先。因此，拆遷戶感覺自己沒有受到公正對待，而且，政府與開發(fā)企業(yè)的關(guān)系，也令拆遷戶對拆遷者持不信任心態(tài)。為了維護自己的權(quán)益，拆遷戶被迫采用各種策略提高要價。這些策略五花八門。在這樣的過程中，必然出現(xiàn)一種局面：遵守規(guī)定的人反而吃虧，不遵守規(guī)定的人倒能獲得利益。這一點，對拆遷雙方同樣適用。就像本案中拆遷戶和拆遷企業(yè)言論所表明的，隨著雙方對峙加劇，雙方的博弈逐漸偏離正常規(guī)則約束的范圍，心理都開始扭曲?，F(xiàn)實中，比較極端的結(jié)局則是，拆遷戶漫天要價，拆遷企業(yè)非法使用暴力。 問題出在有關(guān)拆遷制度上。這個制度從一開始就沒有把意欲獲得土地的一方與占有土地的一方置于平等的位置，由此形成了一個雙方心態(tài)、行為不斷趨向激化的正反饋過程。關(guān)于本案，筆者期望拆遷雙方都能恢復(fù)理性，達成妥協(xié)。政府則應(yīng)當(dāng)反思拆遷制度，讓權(quán)力退出商業(yè)用地的具體交易過程，從而給交易創(chuàng)造一個理性的制度和心理環(huán)境。

二、拆遷補償多少

法律分析:

根據(jù)最新的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村草土房每平方米補償1900元；磚瓦房每平方米補償2400元；兩層以上樓房每平方米補償3300元；異地安置的每戶給予2萬元的補償費用。 各地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)有所差異，具體補償標(biāo)準(zhǔn)可以咨詢當(dāng)?shù)卣?

法律依據(jù):

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯??？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

三、一般拆遷還能到手20萬嗎

1、拆遷賠償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定給予的賠償。

2、拆遷賠償?shù)姆绞?，可以實行貨幣賠償?shù)取?

3、拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)：房屋拆遷貨幣補償＝合法擁有房產(chǎn)評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（1）被征收房屋價值的補償；

（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

一、拆遷補償協(xié)議有哪些？

拆遷補償協(xié)議應(yīng)視拆遷補償方式不同而不同。對于實行貨幣補償?shù)?，協(xié)議中應(yīng)主要載明補償金額、搬遷期限；對于實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，協(xié)議主要載明安置用房的結(jié)構(gòu)、面積和地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限?？傮w來說，補償協(xié)議包含的內(nèi)容主要是：

1、拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限；

2、安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)和地點；

3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價支付方式和期限；

4、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

5、搬遷補助費和臨時安置補助費或停產(chǎn)停業(yè)損失費發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；

6、違約責(zé)任和爭議解決的方式；

7、當(dāng)事人約定的其他條款。

二、拆遷程序一般需要多久？

拆遷最快在205天左右。具體情況具體分析。

拆遷現(xiàn)在被稱為征用，調(diào)查和評估房屋拆除計劃的時間不計。從市人民政府作出征收決定之日起，一般在五個工作日內(nèi)發(fā)布征收通知。公告一般根據(jù)征收范圍的大小規(guī)定期限。一般政府規(guī)定三個月（實際上三個月是不夠的，政府約三個月才可以提早進入行政程序）。三個月后，如果在規(guī)定的時限內(nèi)沒有達成協(xié)議，則進入第二程序。政府可以決定為某個家庭收取賠償金。作出決定后，可以在60天內(nèi)申請行政復(fù)議，也可以在90天內(nèi)申請行政訴訟。不服行政復(fù)議的，可以在十五日內(nèi)提起行政訴訟。不接受初審法院裁決的，可以在15天內(nèi)向上一級法院提出上訴。在法院命令生效后，收稅員在發(fā)出超過十天的催復(fù)通知后，可向法院申請批準(zhǔn)強制搬遷。

政府目前明確規(guī)定了補償形式、補償金額、安置人口、安置地區(qū)、安置地點、安置水平、過渡安置形式、期限和違約責(zé)任。

1、經(jīng)調(diào)查核實拆遷人已獲得征地批準(zhǔn)，必須先到派出所和房管站登記征地范圍內(nèi)的常住人口，以及整個房地產(chǎn)情況，根據(jù)形式逐一登記，并對拆遷人員進行大量查核。成立一個拆遷小組。所有拆遷人員逐戶參觀，全面宣傳聯(lián)系，了解拆遷拆遷的安置愿望。

2、根據(jù)調(diào)查核實情況和國家、地方有關(guān)拆遷的法律、法規(guī)，制定拆遷規(guī)劃、拆遷方案，確定拆遷時間、拆遷步驟和拆遷形式。申請拆遷安置的人持有國家有關(guān)批準(zhǔn)文件、拆遷規(guī)劃和拆遷規(guī)劃，并向當(dāng)?shù)夭疬w主管部門提出申請。申請被批準(zhǔn)并收到拆遷許可后，可以進行拆遷。

3、拆遷許可一經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)放，拆遷主管機關(guān)應(yīng)當(dāng)公布拆遷人、拆遷范圍和拆遷期限等情況，同時，宣傳和解釋房屋的拆除。

4、在公告規(guī)定的期限內(nèi)簽訂協(xié)議，拆遷人與拆遷人應(yīng)當(dāng)按照國家和地區(qū)有關(guān)安置補償?shù)囊?guī)定，自愿有償簽訂協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明賠償方式和數(shù)額、搬遷的區(qū)域和地點、搬遷的過渡方式和時限以及違約責(zé)任等。協(xié)議經(jīng)雙方同意，可送交主管機關(guān)辦理拆遷手續(xù)，備案，并經(jīng)公證機關(guān)辦理公證，移送被拆遷人后，拆遷人應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的拆遷范圍和期限內(nèi)，及時進行拆遷。

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內(nèi)容審核：羅思章律師

來源：中國法院網(wǎng)-20萬拆遷補償很“正常”，