一、北京市已購(gòu)公有住房上市出售實(shí)施辦法

法律主觀：

已購(gòu)公有住房的所有權(quán)人要求將已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請(qǐng)，并提交下列材料：(一)職工已購(gòu)公有住房上市出售申請(qǐng)表;(二)房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書;(三)身份證及戶籍證明或者其他有效身份證件;(四)同住成年人同意上市出售的書面意見(jiàn);(五)個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面意見(jiàn)。房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)已購(gòu)公有住房所有權(quán)人提出的上市出售申請(qǐng)進(jìn)行審核，并自收到申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)作出是否準(zhǔn)予其上市出售的書面意見(jiàn)。經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核，準(zhǔn)予出售的房屋，由買賣當(dāng)事人向房屋所在地房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理交易過(guò)戶手續(xù)，如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。并按照規(guī)定到有關(guān)部門繳納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益。成交價(jià)格按照政府宏觀指導(dǎo)下的市場(chǎng)原則，由買賣雙方協(xié)商議定。房地產(chǎn)交易管理部門對(duì)所申報(bào)的成交價(jià)格進(jìn)行核實(shí)，對(duì)需要評(píng)估的房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估。買賣當(dāng)事人在辦理完畢交易過(guò)戶手續(xù)之日起三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地行政主管部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

二、北京商品房買賣政策

法律分析：北京自住房買賣政策

1,自住房是自住型商品房,性質(zhì)是商品房,不是經(jīng)適房,因此不需要限制其出租、用于居住的行為。

2,如果擅自改變居住用途,如出租商用,或是擅自打隔斷等,肯定是不允許的。

3,目前北京自住房的政策規(guī)定顯示,自住型商品住房購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證后,原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的,如有增值,應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。購(gòu)房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后,不得再次購(gòu)買自住型商品住房。

法律依據(jù)：《商品房銷售管理辦法》

第七條 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

三、北京市已購(gòu)公有住房上市出租管理暫行規(guī)定

為培育和完善我市房屋租賃市場(chǎng)，規(guī)范房屋租賃行為，切實(shí)保護(hù)已購(gòu)公有住房產(chǎn)權(quán)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，現(xiàn)就本市已購(gòu)公有住房上市出租問(wèn)題規(guī)定如下：一、本市行政區(qū)域內(nèi)已取得房屋所有權(quán)證的已購(gòu)公有住房允許上市出租。已購(gòu)公有住房的范圍按照《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》第二條的規(guī)定執(zhí)行。售房單位與職工在房屋買賣合同中有關(guān)上市時(shí)間限制的約定無(wú)效。二、已購(gòu)公有住房上市出租應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平和等價(jià)有償?shù)脑瓌t。已購(gòu)公有住房上市出租后，出租人不得再次購(gòu)買享受政府優(yōu)惠政策的公有住房。三、有下列情形之一的已購(gòu)公有住房不得上市出租：以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買并且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房屋價(jià)款的；已經(jīng)被列入拆遷范圍并已凍結(jié)戶口的；擅自改變房屋使用性質(zhì)的；法律、法規(guī)以及建設(shè)部、市人民政府規(guī)定的其他不得出租的情形。四、符合下列條件的已購(gòu)公有住房可以上市出租：已取得房屋所有權(quán)證；無(wú)本規(guī)定第三條所列的情形；所有權(quán)共有的房屋，已取得其他共有人的同意；已設(shè)定抵押的房屋，已取得抵押權(quán)人的同意。五、已購(gòu)公有住房上市出租的租金由租賃雙方當(dāng)事人協(xié)商議定。六、租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)訂立書面租賃合同，并應(yīng)當(dāng)在合同簽定之日起30日內(nèi)到房屋所在地房地產(chǎn)管理部門辦理房屋租賃登記手續(xù)。七、已購(gòu)公有住房上市出租后，出租人取得的租金收入應(yīng)當(dāng)依法納稅。八、已購(gòu)公有住房上市出租，出租人應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳財(cái)政，具體辦法另行制定。九、已購(gòu)公有住房上市出租給外地來(lái)京人員的，按照《北京市外地來(lái)京人員租賃房屋管理規(guī)定》執(zhí)行；出租給外國(guó)人、無(wú)國(guó)籍人或者港、澳、臺(tái)同胞的，必須經(jīng)市建設(shè)項(xiàng)目涉外安全審查辦公室批準(zhǔn)。十、本暫行規(guī)定由北京市國(guó)土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)解釋。十一、本暫行規(guī)定自發(fā)布之日起施行。

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內(nèi)容審核：郭建煒律師

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