目前，出租是當前土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中比較常見的方式，承包方作為出租方將自己承包的土地在一定期限內(nèi)全部或者部分租賃給本集體經(jīng)濟組織以外的組織或者個人經(jīng)營，并收取租金的行為。集體土地出租作為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重要形式，有利于農(nóng)地的最大化利用和和資源的優(yōu)化配置，但在面臨拆遷時，承租戶由于并非土地的實際所有人，其權(quán)利容易受到侵犯，難以獲得合理、充分的補償;另外承租戶一些前期對于土地的投入也缺乏相應的賠償手段，面對以上問題，我們通過案例對于農(nóng)村集體土地承租方在拆遷中的利益保護進行了如下論述。

事實說明：現(xiàn)有一非本村集體的企業(yè)租賃某村集體100畝土地，為種植名貴樹種已經(jīng)行前期土地投入，依法取得了相關(guān)手續(xù)，并獲得了農(nóng)業(yè)項目支持?，F(xiàn)因該村集體所處位置要規(guī)劃公路，面臨拆遷。

一、承租人利益保護的法律依據(jù)

1、關(guān)于承租戶合法地位的規(guī)定

根據(jù)《民法典》規(guī)定第1款的規(guī)定，“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。”可見征收法律關(guān)系中的直接被征收人是“農(nóng)民集體”。但是《土地管理法》規(guī)定也規(guī)定，承包方可以在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包或者出租給第三方，承包方與發(fā)包方的關(guān)系不變。

2、對于承租戶拆遷補償?shù)囊?guī)定

最高院在《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》中，對于承租人的在土地征收補償費用分配糾紛中的權(quán)利進行了規(guī)定：“承包方已將土地承包經(jīng)營權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租等方式流轉(zhuǎn)給第三人的，除當事人另有約定外，青苗補償費歸實際投入人所有，地上附著物補償費貴附著物所有人所有”。

雖然有以上規(guī)定，但是如本案中所述的“名貴樹種”其收益是有一定的長期期待性的，而承租戶因其生物屬性也會進行較大的前期土地投入，對于這些部分的經(jīng)濟損失如何補償法律是是沒有規(guī)定的。據(jù)此我們可以認為，在拆遷過程中，法律對于承租戶的權(quán)利保護是存在欠缺的。

二、承租人利益保護的理論基礎

1、地役權(quán)的保護

根據(jù)《民法典》的規(guī)定我們可以看出，承包方對于農(nóng)村集體土地享有的是地役權(quán)，是一種較為特殊的用益物權(quán);而承租本村集體土地的外來企業(yè)享有的實質(zhì)是建立在承包方地役權(quán)上的次級地役權(quán)，而其依據(jù)是二者簽訂的租賃合同。盡管是次級的地役權(quán)，但其在征收進行時也是享有其合法的權(quán)益的，是直接的被征收人，應當享有獲得補償?shù)臋?quán)利。

2、信賴利益的保護

如本案中，該企業(yè)種植名貴樹種，已獲得了相關(guān)的審批手續(xù)和項目的支持，根據(jù)行政法的“信賴利益保護”理論，基于政府的公信力而進行了農(nóng)地的相關(guān)投入，而此時政府進行的公路規(guī)劃如果是在此農(nóng)業(yè)項目支持之后進行的，該政府就是違反了“政府一旦做出決定，非社會重大利益或不更改將造成重大損失不得隨意更改”的信賴利益原則。

3、可期待利益的保護

由于樹木是一種特殊的農(nóng)業(yè)投資，尤其是名貴樹種，其投入和收入之間是有較長的時間差的，而這個時間差的投入也是投資的一種，對于名貴樹種的收益是在將來的，雖然非現(xiàn)有的實際損失，但是承租戶的可期待利益也是應當計入補償?shù)姆秶鷥?nèi)的。

三、承租人具體應獲得的賠償種類

1、青苗補償費，地上附著物補償費

根據(jù)法律規(guī)定，拆遷中青苗補償費和地上附著物的補償歸附著物所有人所有，但是對于“名貴樹種”的青苗補償費計算理應是與普通農(nóng)作物有所區(qū)分的，沒有具體規(guī)定的情況下，對于該樹木損失的計算應當參考其當前的市場價值。

2、可期待利益的補償

承租戶基于信賴利益，對于土地進行了前期高成本的投入以及名貴樹種的種植、養(yǎng)護等費用理應得到賠償，但這種賠償不應當根據(jù)現(xiàn)有價值計算，而是應當計算其在可預見的將來能夠獲得的基本市場價值計算。

這有這樣才能充分的保障農(nóng)村集體土地承租方的合法利益以及期待利益。

綜上所述，面臨現(xiàn)實社會的日新月異，農(nóng)村集體土地拆遷也不斷發(fā)生著新情況、新問題;如何與時俱進的保護好承租方的合法權(quán)益，需要我們在理論、立法和實踐中不斷的探索和實踐，路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索。

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內(nèi)容審核：趙雪玲律師

來源：臨律-農(nóng)村集體土地承租方在拆遷中的利益保護，