農(nóng)村房屋拆遷維權(quán)誤區(qū)

一、權(quán)利主體混淆

農(nóng)村房屋的性質(zhì)和城市商品房不一樣，主要體現(xiàn)在農(nóng)村房屋沒有完全的所有權(quán)權(quán)利證書，有些地方頒發(fā)農(nóng)村宅基地使用權(quán)證作為權(quán)利證書，也有的地方發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，但該產(chǎn)權(quán)證和城市房屋產(chǎn)權(quán)證性質(zhì)不同，其土地性質(zhì)仍然是集體所有而非國有。這就決定了該房屋的權(quán)利人并非僅僅是產(chǎn)權(quán)證上記載的人，而應是整個家庭成員，除非家庭成員之間有特殊約定。農(nóng)村房屋一旦拆遷，宅基地使用權(quán)證或產(chǎn)權(quán)證上有名字的人往往認為房屋產(chǎn)權(quán)證上沒有名字的，就沒有權(quán)利獲得補償，從而引起拆遷前大家和諧相處，拆遷后家庭內(nèi)部矛盾驟起。這些糾紛往往是對權(quán)利主體理解錯誤導致的。

二、城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋后遇拆遷

由于我國土地資源實行城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)管理模式，根據(jù)土地管理法及相關(guān)規(guī)定，城市居民不能購買農(nóng)村房屋，但由于城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)在變換轉(zhuǎn)型時期，城市居民購買農(nóng)村房屋的現(xiàn)象還很普遍，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)。本來不值錢的農(nóng)村房屋一旦拆遷，價值翻番。利益的驅(qū)動下，賣方領(lǐng)取拆遷款便欲獨占。買方則主張支付了房款，并實際居住，自己才是被拆遷人，應獲得補償費。然而拆遷人則只認房屋權(quán)利證書，于是便和買房人簽訂安置協(xié)議，讓賣房人領(lǐng)取補償款。這種糾紛中，法院在認定買賣無效的情形下，也要對過錯方追究一定的責任，并按照公平和誠信原則平衡買賣雙方的權(quán)利和義務，以實現(xiàn)社會公平與正義的價值取向。

三、房屋拆遷補償構(gòu)成糾紛誤區(qū)

農(nóng)村房屋拆遷和城市房屋拆遷補償另一個不同點就是補償構(gòu)成上不一樣。城市房屋拆遷補償直接適用《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，補償計算是對房屋和土地使用權(quán)一并處理的。農(nóng)村房屋拆遷時，除了要對宅基地上的建筑物及附屬物給予補償外，對村民依法獲得的土地使用權(quán)也應給予補償。因此，農(nóng)村房屋拆遷補償是按照房屋拆遷補償與宅基地使用權(quán)補償分開進行的。

四、農(nóng)村房屋拆遷補償中戶口計算誤區(qū)

農(nóng)村房屋的取得主要是從取得宅基地使用權(quán)開始的，沒有宅基地就沒有房屋。但取得宅基地建造房子后，由于升學、參軍或出嫁等原因引起戶籍變動在所難免。遇到拆遷時，在對安置人口認定上往往排除這部分人員，從而構(gòu)成侵權(quán)。農(nóng)村拆遷安置人口，不能僅僅看戶籍性質(zhì)，還要結(jié)合宅基地的取得、長期生活等因素綜合考慮。

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內(nèi)容審核：王學棉律師

來源：中國法院網(wǎng)-農(nóng)村房屋拆遷維權(quán)誤區(qū)，