一、1100萬(wàn)小產(chǎn)權(quán)房搬遷補(bǔ)償糾紛｜一審判決：駁回原告全部訴訟請(qǐng)求！

基本案情：

整棟小產(chǎn)權(quán)房，2006年40萬(wàn)成交，2018年補(bǔ)簽《買(mǎi)賣(mài)合同》，2020年拆遷，補(bǔ)償款1100萬(wàn)。

賣(mài)家反悔，以原告身份發(fā)起訴訟，要求確認(rèn)《買(mǎi)賣(mài)合同》不成立，筆者與張宇霆律師代理被告（買(mǎi)家）反訴，要求確認(rèn)《買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效，1100萬(wàn)搬遷補(bǔ)償款全部歸被告。

一審判決：

剛剛收到，落款日期為昨日（2024年4月23日）的龍崗法院判決：

一、確認(rèn)《買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效；

二、確認(rèn)案涉房屋搬遷補(bǔ)償權(quán)益歸被告所有；

三、駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。

張茂榮律師：尊重契約，如不能勝則盡快和解！

本案交易發(fā)生于親屬間，訴前被告（買(mǎi)家）表達(dá)了與原告（賣(mài)家）和解的愿望，自愿分給原告200萬(wàn)，奈何原告獅子大開(kāi)口不同意，并主動(dòng)發(fā)起本案訴訟，結(jié)果判決一分錢(qián)也拿不到！

200萬(wàn)不要，非要起訴拿回全部，說(shuō)明原告對(duì)自己勝訴過(guò)于自信，這就體現(xiàn)出付費(fèi)咨詢中律師告訴必?cái)o(wú)疑的價(jià)值所在：

如原告來(lái)訪咨詢，筆者必然告知其官司贏不了，建議其盡快和解，從而避免損失，絕不建議主動(dòng)發(fā)起訴訟。

二、小產(chǎn)權(quán)房拆遷可訴訟獲補(bǔ)償

讀者問(wèn)：我買(mǎi)了一套，現(xiàn)在面臨，我能得到補(bǔ)償嗎律師解答：小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的，而且用的是集體土地，原則上是要補(bǔ)償土地的產(chǎn)權(quán)人的。但是您仍可以通過(guò)和原房主之間的買(mǎi)賣(mài)合同糾紛訴訟來(lái)獲取合理的補(bǔ)償。

三、小產(chǎn)權(quán)拆遷糾紛怎么判決

小產(chǎn)權(quán)拆遷糾紛應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方提交的材料以及庭審情況作出合理判決。

買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房是一樣碰到拆遷國(guó)家一樣有補(bǔ)貼的，但是小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有合法的不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)的，若涉及拆遷安置

，各地做法也不一，建議積極與拆遷人協(xié)調(diào)處理。

小產(chǎn)權(quán)房拆遷，能否得到正常和合理的補(bǔ)償，關(guān)鍵在于買(mǎi)賣(mài)是否合法：

1、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定及處理原則

小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買(mǎi)后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。

2、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的情形

(1)對(duì)將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。

(2)如果合同已履行、購(gòu)房人也實(shí)際居住使用的，則根據(jù)案件的具體情況綜合分析后，認(rèn)定合同效力問(wèn)題。

3、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效的情形

(1)如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)審批的，可以認(rèn)定合同有效；

(2)對(duì)將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

4、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后的處理

(1)合同被認(rèn)定無(wú)效后，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)將房屋原狀返還出賣(mài)人，出賣(mài)人將收取的價(jià)款返還買(mǎi)受人。

(2)如果買(mǎi)受人在居住使用訴爭(zhēng)房屋期間對(duì)訴爭(zhēng)房屋及院落進(jìn)行裝修、翻、擴(kuò)建，其對(duì)于添附部分享有所有權(quán)。一般處理為，買(mǎi)受人將原物及添附一并返還及給付出賣(mài)人，由出賣(mài)人將添附價(jià)值補(bǔ)償買(mǎi)受人。

(3)按過(guò)錯(cuò)賠償損失。一般情況下，出賣(mài)人明知或應(yīng)當(dāng)知曉國(guó)家法律法規(guī)及政策不允許農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)而出賣(mài)，應(yīng)當(dāng)就合同無(wú)效承擔(dān)一定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

(4)拆遷少補(bǔ)償。如果遇到拆遷，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)人可從產(chǎn)權(quán)人或被產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償利益中分得部分，一般還需訴訟解決。

一、小產(chǎn)權(quán)房的拆遷補(bǔ)償會(huì)比大產(chǎn)權(quán)房低嗎？

進(jìn)行拆遷的時(shí)候，如果小產(chǎn)權(quán)房是屬于合法建筑的，獲得的拆遷補(bǔ)償不會(huì)比有證房屋低，如果是違法建筑的，甚至沒(méi)有拆遷補(bǔ)償。

被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。

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內(nèi)容審核：北京圣運(yùn)律師

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