一、如何看待拆遷市場價補(bǔ)償?

國務(wù)院法制辦：新拆遷條例傾向按市場價補(bǔ)償 國務(wù)院法制辦主任曹康泰日前接受記者專訪時表示，目前法制辦正在就征收條例草案征求地方意見，并還將請被拆遷人表達(dá)意見，草案修改完善后，將會盡快公開征求公眾意見。 針對征收條例制訂中遇到的困難，曹康泰將之概括為三個主要問題。首先面對的是如何界定公共利益的問題，他表示，征收條例將會采取列舉的方式界定公共利益，且傾向于采取對公共利益進(jìn)行范圍較窄的界定，不過這遭遇了地方的不同意見，地方希望能夠?qū)⒅缍ǖ脤捯稽c(diǎn)。 征收條例遇到的第二個困難為征收程序，曹康泰介紹，包括征收程序由誰啟動等問題都需要征收條例作出規(guī)定。 此外，補(bǔ)償問題也是難點(diǎn)，曹康泰表示，法制辦傾向于按市場價格補(bǔ)償，“你把人家房子拆了，總得讓人家有能力購買新的房子”。 李龍：拆遷補(bǔ)償需要什么樣的市場價 拆遷如何給當(dāng)事人補(bǔ)償，是征收條例草案所要關(guān)注的三大問題之一。眼下法制辦表示出了按市場價補(bǔ)償?shù)膬A向，是否意味著征收條例一定就會采納，目前還不得而知。但既然公眾都希望按市場價補(bǔ)償，草案在征求意見時就應(yīng)該予以充分考慮。 現(xiàn)行的拆遷條例規(guī)定，拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定，具體辦法由各地制定。而各地在制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時也是各不相同，有的是以住宅平均交易價格為準(zhǔn)，有的是選取幾個可比實例，再結(jié)合區(qū)域因素、交易情況綜合評估，有的則給出一個具體的補(bǔ)償參考指導(dǎo)價。然而，由于房價總是處在一個變動過程中，特別是在房價泡沫越吹越大的今天，這些補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就很難真實反映房價的變動。以一個相對僵化的條文規(guī)定來指導(dǎo)拆遷補(bǔ)償，難免不產(chǎn)生糾紛。 再者，現(xiàn)行的房價評估機(jī)構(gòu)，雖然規(guī)定要由拆遷人和被拆遷人共同選定，但很多時候被拆遷人并不能話事，有的干脆是由開發(fā)商自行選定。這些房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在評估房價時，能否保持公平也很難說。 因而征收條例必須厘清這些規(guī)定所產(chǎn)生的偏差所在，進(jìn)而以一個合理的市場機(jī)制，為拆遷補(bǔ)償給出理性的界定，既能滿足各方的利益需求，又能保護(hù)公民的物權(quán)。按市場價補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)說是一個公平的選擇。其實，商品房的拆遷本就應(yīng)遵循商品的交易準(zhǔn)則，以市場行情為準(zhǔn)進(jìn)行等價交換。 然而，即便是按市場價補(bǔ)償，具體到操作層面，也會面臨著一系列問題。首先，市場價如何界定同一個城市，不同的區(qū)域，甚至是這個月和上個月相比，房價相差千余元的情況也不少見。江蘇省委書記前天在評價江蘇省房價時就曾感嘆，有的地方兩個月內(nèi)房價竟然提升了2000元/平方米。而且房子的朝向不同、樓層不同，價格也有所區(qū)別。如何確保補(bǔ)償價按最新的市場行情評估，本身就是個難題。因而，簡單地說按市場價補(bǔ)償恐怕并不能解決問題，而應(yīng)細(xì)化到有一個可操作的、且能平衡各方利益的具體措施。 其次，倘若市場補(bǔ)償價的平等協(xié)商不能解決問題，被拆遷人堅守土地的增值前景，不肯以眼前的市場價搬遷，出現(xiàn)了“釘子戶”，又該怎么辦像北京市一拆遷戶就提出每平方米超過20萬元的拆遷補(bǔ)償要求。既要保障被拆遷人的物權(quán)，又不能讓其漫天要價，從而影響其他被拆遷人的利益，新條例也應(yīng)有所應(yīng)對的舉措。 拆遷按市場價補(bǔ)償已成社會共識，但具體到操作細(xì)節(jié)上，還有很多爭議待解。眼下征收條例草案正在征求地方意見，待修改后再征求公眾意見。建議屆時將市場補(bǔ)償價如何確定、評估機(jī)構(gòu)如何確保公平、如何防止漫天要價等細(xì)則也一齊公布，讓拆遷人、被拆遷人和地方政府的利益都能得到充分博弈。 馮海寧：拆遷補(bǔ)償要警惕“偽市場價” 在征收條例考慮拆遷按市場價格補(bǔ)償之前，個別地方已走在了前頭。例如，今年北京西長安街拆遷工程，首次嘗試參照市場評估價格給予拆遷補(bǔ)償款，補(bǔ)償基礎(chǔ)價格達(dá)到30706元/平方米;從今年6月15日起，北京市對拆遷戶的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將參照同地段的市場價格。從某種意義上來說，北京在為征收條例探路。輿論對此做法普遍有高度評價。 盡管輿論齊聲高呼，拆遷按市場價補(bǔ)償是公平選擇、符合民意、彰顯行政理性，國務(wù)院法制辦也傾向于按市場價格補(bǔ)償，但參與研討拆遷條例的五名北大教授之一的錢明星教授表示，“按市場價補(bǔ)償”寫入拆遷條例有難度?？梢?，“按市場價補(bǔ)償”最終是否能寫進(jìn)征收條例還是未知數(shù)，主要阻力應(yīng)該在地方政府。 我不反對拆遷按市場價補(bǔ)償，但我以為輿論不能過度迷信于市場價。這是因為，我們在拆遷補(bǔ)償方面的市場機(jī)制還沒有形成，市場規(guī)則還沒有建立，市場主體之間的地位不平等，無疑就很難達(dá)成公平的市場價格，不排除出現(xiàn)“偽市場價”的可能。因此，我認(rèn)為在把“按市場價補(bǔ)償”寫進(jìn)法律的同時，亟須建立健全拆遷補(bǔ)償方面的市場機(jī)制，以應(yīng)對新的拆遷補(bǔ)償矛盾。 只有市場機(jī)制健全了，才能達(dá)成公平的市場價格。無論是拆遷人還是被拆遷人，都需要公平機(jī)制。從拆遷人的角度看，如果沒有公平機(jī)制做保障，拆遷人就難以承受天價的補(bǔ)償要求。例如，北京一戶居民今年6月就提出現(xiàn)金加房屋折合每平方米超過20萬元的拆遷補(bǔ)償要求。由于土地的不可移動性，拆遷人有時沒有充分的土地選擇，天價補(bǔ)償要求就有可能損害公共利益。 沒有公平的市場機(jī)制，被拆遷人的利益同樣缺乏保障。據(jù)相關(guān)報道，征收條例擬規(guī)定“政府為拆遷主體”。顯而易見，政府是最強(qiáng)勢的拆遷人，是壟斷拆遷的拆遷人。如果市場主體之間的強(qiáng)勢集團(tuán)利用壟斷組織地位，隨意壓抑或者剝奪分散的弱勢群體的談判權(quán)，這顯然無法達(dá)成公平的市場價格。也就是說，強(qiáng)勢一方出價，弱勢一方必須接受強(qiáng)勢一方的出價，這就出現(xiàn)了不公平的交易價格。 既然要“按市場價補(bǔ)償”，就涉及市場價格由誰來評估、參考標(biāo)準(zhǔn)有哪些等一系列問題，這中間也有可能隱藏著不公平不合理的因素。我們必須警惕。 所謂“偽市場價”，就是價格脫離了價值，出現(xiàn)了偽評估或者人為的定價。比如說，今天的房價由于人為因素而充滿了泡沫背離了價值基礎(chǔ)。同樣，拆遷補(bǔ)償價格由于拆遷人或者被拆遷人的原因，也有可能背離真正價值。因此，建立一套完善的拆遷補(bǔ)償方面的市場機(jī)制，是眼下最需要做的準(zhǔn)備，既不能讓拆遷市場被政府壟斷，也不能讓被拆遷人脫離實際要求天價補(bǔ)償。如何建立健全拆遷補(bǔ)償方面的市場機(jī)制，不僅是政府的責(zé)任，更需要公眾的智慧，民意的支持。

二、拆遷補(bǔ)償跟市場價格差怎么辦

處理拆遷補(bǔ)償價格與實際不符的方式是：被拆遷人與拆遷人雙方可以就補(bǔ)償數(shù)額進(jìn)行合理范圍內(nèi)的協(xié)商溝通；溝通未果可以按照拆遷條例向有關(guān)部門申請裁決，對裁決結(jié)果不服的應(yīng)當(dāng)在接到裁決書之日起3個月內(nèi)就補(bǔ)償爭議向人民法院提起訴訟。

一、拆遷糾紛怎么提起訴訟

一旦拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，都應(yīng)當(dāng)經(jīng)當(dāng)事人申請，先由同級拆遷管理部門裁決。只有經(jīng)行政裁決后，當(dāng)事人仍不滿意的，方可提起行政訴訟。行政裁決是行政訴訟的前置程序。拆遷人與被拆遷人達(dá)成協(xié)議后，一方或者雙方當(dāng)事人反悔的，可以直接向法院提起訴訟。

二、申請房屋拆遷的裁決程序是什么

申請房屋拆遷的裁決程序是：1、申請。被拆遷人或者是房屋的承租人提出了申請，需要提供申請書、身份證明、產(chǎn)權(quán)證或公房租賃憑證等相關(guān)資料。2、審理。在裁決的過程中，裁決機(jī)關(guān)會先聽取雙方的陳述，明白認(rèn)定補(bǔ)償安置的事實，并詢問拆遷雙方是否愿意進(jìn)行調(diào)解。3、文書送達(dá)。送達(dá)的裁決文書有申請書副本、裁決書等，必須要有送達(dá)回證。送達(dá)的方式可以是直接送達(dá)、郵寄送達(dá)、留置送達(dá)或者公告送達(dá)。4、執(zhí)行。拆遷裁決書送達(dá)后，申請人與被申請人要按照裁決方案去認(rèn)真執(zhí)行。不執(zhí)行的，裁決機(jī)關(guān)可以依法申請有關(guān)部門強(qiáng)制執(zhí)行。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條

房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補(bǔ)償協(xié)議。補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

三、拆遷賠償價格是否按市場價

法律分析：依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，房屋拆遷的補(bǔ)償項目是比較多的，如果是房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。如果是停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十九條 對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

法律依據(jù)：對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

第二十三條 對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

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內(nèi)容審核：馮興元教授

來源：臨律-如何看待拆遷市場價補(bǔ)償?，