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● 圣運(yùn)推薦：征收房屋成新率如何確定2025，動(dòng)遷評(píng)估大約評(píng)估幾次:今日拆遷普法

一、征收房屋成新率如何確定2025,房屋拆遷評(píng)估成新率確定

房屋拆遷評(píng)估成新率確定是拆遷評(píng)估中的重要環(huán)節(jié)，主要用于評(píng)估被拆遷房屋的價(jià)值。在國(guó)有土地上的房屋征收評(píng)估中，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)相關(guān)法規(guī)，對(duì)被征收房屋進(jìn)行客觀公正的評(píng)估，并確定其成新率。以下將詳細(xì)解答該問(wèn)題：
成新率的概念和計(jì)算方法：
成新率是指被評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)時(shí)狀態(tài)與其全新?tīng)顟B(tài)的比率，用于反映被評(píng)估對(duì)象的磨損、腐蝕、老化等程度。在拆遷評(píng)估中，成新率直接影響到被拆遷房屋的價(jià)值評(píng)估結(jié)果。
成新率的計(jì)算方法主要有觀察法、年限法和修復(fù)費(fèi)用法等。其中，年限法是一種常用的計(jì)算方法，即根據(jù)被拆遷房屋的已使用年限和設(shè)計(jì)使用年限來(lái)計(jì)算其成新率。具體公式為：成新率 =（設(shè)計(jì)使用年限-已使用年限）÷ 設(shè)計(jì)使用年限 × 100%。
房屋拆遷評(píng)估中的成新率應(yīng)用：
在房屋拆遷評(píng)估中，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)被拆遷房屋的實(shí)際情況進(jìn)行詳細(xì)勘查，了解其建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、使用功能等信息。然后，結(jié)合成新率的計(jì)算方法，對(duì)被拆遷房屋的現(xiàn)時(shí)價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)估。
評(píng)估時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)考慮多種因素，如被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等，以充分保障被征收人的合法權(quán)益。同時(shí)，對(duì)于被拆遷房屋的室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值、機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用以及停產(chǎn)停業(yè)損失等，也應(yīng)進(jìn)行合理的評(píng)估和補(bǔ)償。
相關(guān)法規(guī)依據(jù)：
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)?！边@為房屋拆遷評(píng)估提供了法律依據(jù)，確保了評(píng)估結(jié)果的公正性和準(zhǔn)確性。
該條例第十七條還規(guī)定了對(duì)被征收人的補(bǔ)償應(yīng)包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷臨時(shí)安置的補(bǔ)償以及停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償?shù)龋@為成新率在拆遷評(píng)估中的應(yīng)用提供了具體指導(dǎo)。
綜上所述，房屋拆遷評(píng)估成新率確定是拆遷評(píng)估中的重要環(huán)節(jié)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)相關(guān)法規(guī)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行客觀公正的評(píng)估，并結(jié)合多種因素確定其成新率。同時(shí)，被征收人也有權(quán)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督并提出批評(píng)和建議。

二、動(dòng)遷評(píng)估大約評(píng)估幾次

為一次，其屬于不合規(guī)操作。房屋征收評(píng)估的相關(guān)要求規(guī)定：1、被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。2、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書(shū)或者委托合同的約定，向房屋征收部門(mén)提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。3、分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。由于測(cè)繪表是登記部門(mén)確定房產(chǎn)證上標(biāo)注面積的重要依據(jù)，因此是必需的材料之一?？梢缘介_(kāi)發(fā)商指定的房屋面積計(jì)量站申請(qǐng)并領(lǐng)取測(cè)繪表，或者帶身份證直接到開(kāi)發(fā)商處領(lǐng)取，也可以向登記部門(mén)申請(qǐng)對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)繪。被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。房屋征收部門(mén)、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。法律依據(jù)依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十二條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

三、拆遷評(píng)估的時(shí)點(diǎn)及有效性

拆遷評(píng)估是拆遷安置補(bǔ)償過(guò)程中的核心環(huán)節(jié)。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)規(guī)定：拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。這表明拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，是通過(guò)評(píng)估以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的。

建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》)進(jìn)一步明確規(guī)定：城市房屋拆遷估價(jià)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。這表明拆遷評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為拆遷許可證頒發(fā)之日，評(píng)估的價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)市場(chǎng)等價(jià)的原則。同時(shí)，根據(jù)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定，估價(jià)報(bào)告的有效時(shí)間一般為一年。這表明評(píng)估結(jié)果只能在有效期限內(nèi)有效，超過(guò)期限就不能作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。評(píng)估師信息網(wǎng)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定性和估價(jià)結(jié)果的有效性，決定了對(duì)超過(guò)拆遷期限按照評(píng)估價(jià)格實(shí)施補(bǔ)償?shù)木窒扌浴?/p>

一、城鎮(zhèn)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膬煞N方式

（一）貨幣補(bǔ)償

貨幣補(bǔ)償是通過(guò)不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行專業(yè)的估價(jià)，生成有據(jù)可循的多元組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評(píng)估依據(jù)：

1、市場(chǎng)評(píng)估價(jià)：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

2、商品房交易均價(jià)：是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門(mén)每季度定期匯總測(cè)定并公布。

3、重置價(jià)：是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

上述三種價(jià)格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

（二）產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評(píng)估方法不同，有兩種置換方式。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過(guò)對(duì)被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以價(jià)值的等價(jià)置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

1、異地安置：是指由于開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過(guò)產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權(quán)置換。

2、回遷安置：是指開(kāi)發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目能夠完成回遷安置，通過(guò)產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

附：目前我國(guó)各大城市在拆遷補(bǔ)償上都有設(shè)定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。

四、房屋評(píng)估完多久動(dòng)遷

法律分析：一般來(lái)說(shuō),第一次量房子是預(yù)算,大概一年左右定下來(lái)。拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨椤?/p>

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十六條 國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。 被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

五、房屋評(píng)估完多久動(dòng)遷？

律師解析：

一般來(lái)說(shuō),第一次量房子是預(yù)算,大概一年左右定下來(lái)。拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃要求和政府所批準(zhǔn)的用地文件，依法拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋和附屬物，將該范圍內(nèi)的單位和居民重新安置，并對(duì)其所受損失予以補(bǔ)償?shù)姆尚袨椤?/p>

【法律依據(jù)】：

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十六條 國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。 被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

六、房屋拆遷中，收到評(píng)估報(bào)告補(bǔ)償就成定數(shù)了嗎？

對(duì)房屋進(jìn)行拆遷的，被拆遷人收到評(píng)估報(bào)告并不是就成定數(shù)了，對(duì)于評(píng)估確定的被拆遷房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)于復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到書(shū)面復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向評(píng)估機(jī)構(gòu)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。如果鑒定后依舊對(duì)于拆遷補(bǔ)償有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條的規(guī)定來(lái)處理。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十九條對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

第二十條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

一、拆遷評(píng)估的具體流程是怎樣的

在房屋拆遷過(guò)程中，關(guān)于被拆遷房屋的的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估流程一般如下：

(1)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托。具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受評(píng)估任務(wù)。專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作人員在接到上級(jí)主管部門(mén)或委托單位的委托后開(kāi)展具體評(píng)估工作。

(2)房屋評(píng)估前的準(zhǔn)備。房屋評(píng)估前的準(zhǔn)備。就是準(zhǔn)備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。

(3)評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。評(píng)估人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。就是指評(píng)估人員對(duì)被拆遷房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)定。

(4)相關(guān)資料的綜合分析。相關(guān)資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價(jià)補(bǔ)償?shù)幕緮?shù)據(jù)，為補(bǔ)償提供可靠的依據(jù)。

(5)編寫(xiě)相關(guān)評(píng)估報(bào)告。編寫(xiě)相關(guān)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價(jià)評(píng)估意見(jiàn)，具體確定被拆遷房屋價(jià)格的重要過(guò)程。

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投稿：呂同晨

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