大學(xué)校園房屋拆遷補(bǔ)償2025,易律師案例釋法一百二十四:房屋征收補(bǔ)償方案的法律適用與爭(zhēng)議,【易律師案例釋法一百二十四】《房屋征收補(bǔ)償方案》與法律規(guī)則有沖突怎么辦? 【案件背景】2020年4月初,易律師在河北某地辦案,當(dāng)時(shí)實(shí)施了嚴(yán)格的疫情防控
法律分析:
國(guó)家征收房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)主要有貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償兩種形式。貨幣補(bǔ)償主要是對(duì)房屋的價(jià)值由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行專業(yè)的評(píng)估,然后確定其補(bǔ)償金額。產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償也稱為產(chǎn)權(quán)調(diào)換,包括異地安置和回遷安置兩種。由于我國(guó)城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素,因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問(wèn)題,所以也有貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。
法律依據(jù):
《國(guó)有土地.上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。
法律分析:
房屋征收系由多個(gè)過(guò)程性行為組成的行政行為,制定征收補(bǔ)償方案、確定被征房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)等,均是市、縣級(jí)政府作出征收決定的前置階段性行為,不屬于最終的行政決定,不直接對(duì)被征收人的權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生影響。不屬于行政訴訟受案范圍。
法律依據(jù):
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需要征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:
(一)國(guó)防和外交的需要;
(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;
(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;
(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;
(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
【裁判要旨】
在房屋征收過(guò)程中,被征收人有權(quán)先獲得補(bǔ)償,且對(duì)補(bǔ)償方式依法具有選擇權(quán)。房屋征收部門與被征收人在簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的,房屋征收部門應(yīng)及時(shí)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府作出補(bǔ)償決定。
【裁判文書】
中華人民共和國(guó)最高人民法院
行 政 判 決 書
(2020)最高法行再265號(hào)
再審申請(qǐng)人(一審原告、二審上訴人):滑玉惠,女,1958年9月13日出生,漢族,住河南省鄭州市惠濟(jì)區(qū)。
委托訴訟代理人:鄒伙發(fā),北京樺天律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人(一審被告、二審被上訴人):河南省鄭州市惠濟(jì)區(qū)人民政府,住所地河南省鄭州市惠濟(jì)區(qū)開元路8號(hào)。
法定代表人:丁文霞,該區(qū)人民政府區(qū)長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:張東旻,河南省鄭州市惠濟(jì)區(qū)劉寨街道辦事處工作人員。
委托訴訟代理人:馬國(guó)杰,河南千業(yè)律師事務(wù)所律師。
再審申請(qǐng)人滑玉惠因訴河南省鄭州市惠濟(jì)區(qū)人民政府(以下簡(jiǎn)稱惠濟(jì)區(qū)政府)行政補(bǔ)償一案,不服河南省高級(jí)人民法院(2019)豫行終915號(hào)行政判決,向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?020年6月16日作出(2019)最高法行申11709號(hào)行政裁定提審本案后,依法組成合議庭進(jìn)行審理,現(xiàn)已審理終結(jié)。
鄭州鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院一審查明:滑玉惠系河南省鄭州市惠濟(jì)區(qū)南陽(yáng)路房屋的所有權(quán)人。2013年11月22日,惠濟(jì)區(qū)政府作出惠政通〔2013〕1號(hào)《鄭州市惠濟(jì)區(qū)人民政府關(guān)于國(guó)有土地上房屋征收決定的通告》,對(duì)鄭州糧機(jī)家屬院棚戶區(qū)改造項(xiàng)目規(guī)劃紅線范圍內(nèi)國(guó)有土地上的所有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬物實(shí)施征收。案涉房屋在該征收決定的范圍內(nèi)。2014年12月,案涉房屋被惠濟(jì)區(qū)政府強(qiáng)制拆除。2016年9月28日,滑玉惠以其案涉房屋被惠濟(jì)區(qū)政府強(qiáng)制拆除為由,訴至鄭州鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院,請(qǐng)求法院確認(rèn)該拆除行為違法。2016年11月18日,鄭州鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院作出(2016)豫71行初688號(hào)行政判決,確認(rèn)惠濟(jì)區(qū)政府強(qiáng)制拆除滑玉惠案涉房屋的行政行為違法。2017年8月23日,滑玉惠以郵寄方式向惠濟(jì)區(qū)政府提出《關(guān)于要求依法依規(guī)、依據(jù)鄭州糧機(jī)家屬院棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償方案給予補(bǔ)償安置
法律主觀:房屋征收的補(bǔ)償款包括土地補(bǔ)償費(fèi)、房屋補(bǔ)償費(fèi)和裝修費(fèi)、征收安置費(fèi)和搬遷費(fèi)、困難補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、房屋內(nèi)各項(xiàng)家電移機(jī)補(bǔ)償費(fèi)、非住宅房屋營(yíng)運(yùn)損失補(bǔ)償費(fèi)等。
當(dāng)事人獲滿意補(bǔ)償,武漢市熊某訴某行政機(jī)關(guān)撤銷房屋征收補(bǔ)償決定上訴案!
案情介紹:
熊某在湖北省武漢市某區(qū)擁有合法的住房,房屋面積是XX平米,土地性質(zhì)是國(guó)有土地,房屋證件齊全,被征收房屋所在區(qū)域地理位置優(yōu)越,交通便利,基礎(chǔ)設(shè)施完善,環(huán)境優(yōu)美,居住舒適,周邊的房屋市場(chǎng)價(jià)約4.5--5.9萬(wàn)元一平米,2020年啟動(dòng)征收,房屋也測(cè)量了面積,經(jīng)過(guò)了相關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估公司的評(píng)估,但評(píng)估價(jià)格明顯偏低,才21000多元一平米,明顯違背了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定:“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”,明顯違背了該條法律規(guī)定,亦違反公平合理補(bǔ)償原則,降低了上訴人的生活水平,不能保障上訴人的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。
該征收補(bǔ)償決定存在諸多違法之處,比如:1、補(bǔ)償決定遺漏了上訴人合法陽(yáng)臺(tái)面積;2、案涉房屋征收項(xiàng)目不符合“公共利益征收”的條件;3、被訴補(bǔ)償決定所依據(jù)的房屋分戶評(píng)估報(bào)告違法等。為此,熊某決定委托律師依法提起行政訴訟,維護(hù)自己的合法權(quán)益。
一審法院審理及判決:
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條的規(guī)定:“房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議,......由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定,按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定,并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告?!惫试诤灱s期限內(nèi)未達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的情況下,被告某行政機(jī)關(guān)具有作出被訴《補(bǔ)償決定》的法定職權(quán)。
關(guān)于原告提出未給予土地使用權(quán)補(bǔ)償及封閉陽(yáng)臺(tái)補(bǔ)償錯(cuò)誤問(wèn)題。......,本案中,被告已對(duì)原告被征收房屋的未登記建構(gòu)筑物進(jìn)行勘驗(yàn)記錄,并根據(jù)《征補(bǔ)方案》的規(guī)定作出處理,原告仍有異議的,可根據(jù)該開放性條款的規(guī)定,向征收部門補(bǔ)充提交相關(guān)證據(jù)材料,可以按照被訴《征補(bǔ)決定》相關(guān)規(guī)定尋求救濟(jì)。
關(guān)于原告提出補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的問(wèn)題。......,被告根據(jù)評(píng)估價(jià)格,按照《補(bǔ)償方案》規(guī)定的計(jì)算項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)確定被征收房屋的補(bǔ)償符合相關(guān)規(guī)定,原告的該理由不成立,本院不予支持。
綜上,原告熊某請(qǐng)求撤銷XX征補(bǔ)(2022)X號(hào)《補(bǔ)償決定》的理由不成立,本院對(duì)其訴訟請(qǐng)求不予支持。
咨詢律師及上訴二審法院
熊某對(duì)一審的判決不服,來(lái)到位于北京王府井大街99號(hào)世紀(jì)大廈某室咨詢了李順華資深征收拆遷主任律師,李主任仔細(xì)閱讀了當(dāng)事人提供的案件材料,包括征收決定、補(bǔ)償決定、評(píng)估報(bào)告、一審的判決書等,再結(jié)合當(dāng)事人的敘述,給出當(dāng)事人專業(yè)咨詢及下一步上訴的建議,當(dāng)事人當(dāng)即決定委托了北京一訟律師事務(wù)所李順華律師代寫了上訴狀,按照李主任的指導(dǎo),在法律規(guī)定的期限內(nèi)提起了上訴,及提前準(zhǔn)備委托李主任作為二審代理律師。
當(dāng)事人獲得了比較滿意的補(bǔ)償:
當(dāng)事人向法院提交了二審上訴狀并立案后,大概過(guò)了一個(gè)多月的時(shí)間,武漢市某區(qū)某行政機(jī)關(guān)積極主動(dòng)聯(lián)系了上訴人,同意協(xié)商談判并提升補(bǔ)償,前提條件是:補(bǔ)償提升到上訴人滿意并簽訂補(bǔ)償協(xié)議,相關(guān)補(bǔ)償款匯款給上訴人后,要求上訴人撤回上訴,后經(jīng)過(guò)協(xié)商談判,某行政機(jī)關(guān)給予上訴人提升了補(bǔ)償款,該提升的補(bǔ)償款比同項(xiàng)目同片區(qū)同一棟樓未依法提起行政訴訟的被征收人提高了XX萬(wàn)元的補(bǔ)償,當(dāng)事人對(duì)提升的補(bǔ)償還是比較滿意的,也非常感謝李主任的支持與幫助,認(rèn)為李主任及團(tuán)隊(duì)律師是他本次“拆遷維權(quán)的堅(jiān)強(qiáng)后盾”,如果沒有李主任及團(tuán)隊(duì)律師的支持與幫助,他可能很難堅(jiān)持下去,是北京一訟律師給了被征收人堅(jiān)持下去的“勇氣和力量”,為此,特意寄送錦旗,感謝北京一訟律師事務(wù)所律師,尤其感謝李順華律師。
律師建議:
補(bǔ)償決定作出來(lái)之后,就是法律上確定被征收房屋補(bǔ)償利益的一個(gè)法律文件,如果被征收人對(duì)補(bǔ)償不滿意,應(yīng)當(dāng)及時(shí)向法院起訴,如果說(shuō)不起訴,這個(gè)補(bǔ)償決定就生效了,那么在補(bǔ)償決定生效的情況下,征收方就可以直接依據(jù)這個(gè)補(bǔ)償決定向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行拆房,這也就是為什么征收方在做出補(bǔ)償決定之后不再跟被征收人協(xié)商的原因。因?yàn)檎魇辗揭呀?jīng)作出補(bǔ)償決定,我們也沒有起訴,對(duì)方已經(jīng)不需要再跟我們協(xié)商了,被征收人即便對(duì)補(bǔ)償不滿意,但如果沒有及時(shí)行使訴權(quán),這就導(dǎo)致補(bǔ)償?shù)慕Y(jié)果已經(jīng)確定了,所以說(shuō)一定要重視補(bǔ)償決定, 像我們這位當(dāng)事人一樣,積極提起訴訟,只有你克服一切的心里障礙,勇敢維權(quán),征收方才會(huì)重視你,并不會(huì)像以往認(rèn)為被征收人沒有法律意識(shí),才會(huì)重視你的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題,在你找出征收方諸多方面的違法點(diǎn)之后,對(duì)方才可能意識(shí)到問(wèn)題的嚴(yán)重性及壓力,才可能對(duì)于違法行政的問(wèn)題進(jìn)行糾錯(cuò)、改正,才會(huì)有一個(gè)雙方平等協(xié)商的機(jī)會(huì),這也是拆遷律師經(jīng)常講的“以打促談”提升拆遷補(bǔ)償?shù)脑V訟技巧。
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投稿:周振涵
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