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一、不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變更但未辦理權(quán)屬變更登記，物權(quán)登記人有權(quán)提起第三人撤銷之訴。

裁判要旨：

法院執(zhí)行裁定將不動產(chǎn)物權(quán)執(zhí)行給當(dāng)事人并辦理了房屋和土地的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，且土地房屋的權(quán)屬一直登記在當(dāng)事人名下，當(dāng)事人對該財產(chǎn)享有獨立請求權(quán)。

盡管當(dāng)事人取得該財產(chǎn)的執(zhí)行裁定已被撤銷，但并沒有進(jìn)行權(quán)屬變更登記。

基于物權(quán)登記公示效力，當(dāng)事人仍為相關(guān)房屋土地的權(quán)利人。

因此，當(dāng)事人屬于有權(quán)提起獨立訴請的第三人，因而也具備提起第三人撤銷之訴的原告主體資格。

二、其他法院對經(jīng)法律文書確認(rèn)的不動產(chǎn)物權(quán)采取保全措施不能影響權(quán)利人已經(jīng)取得的權(quán)利。

裁判要旨：

因人民法院的法律文書導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效時發(fā)生效力，是否進(jìn)行不動產(chǎn)登記的變更，是所有權(quán)人的權(quán)利，并無法律規(guī)定該權(quán)利因未及時辦理產(chǎn)權(quán)登記或者變更登記而喪失。

權(quán)利人取得權(quán)利后，其他法院對涉案房屋采取保全措施并不能影響權(quán)利人已經(jīng)取得的權(quán)利。

四、未經(jīng)審批、變更登記轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)無效。

裁判要旨：

債務(wù)轉(zhuǎn)移合同涉及國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，出讓方與受讓方應(yīng)當(dāng)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，并辦理國有劃撥土地使用權(quán)變更登記等手續(xù)。

出讓方未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，且有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府因出讓方違法出讓國有劃撥土地行為，已經(jīng)責(zé)成相關(guān)土地管理部門收回國有劃撥土地使用權(quán)的，出讓方與受讓方簽訂的債務(wù)轉(zhuǎn)移合同未經(jīng)審批且無法對效力進(jìn)行補正，應(yīng)確認(rèn)該合同無效。

五、抵押登記時間應(yīng)依抵押權(quán)記載于不動產(chǎn)登記簿上的完成時間確定。

裁判要旨：

權(quán)利證書上記載的抵押權(quán)設(shè)定時間早于抵押登記實際完成時間的，應(yīng)以抵押權(quán)實際記載于不動產(chǎn)登記簿上的時間作為抵押登記完成的時間，并以此為基礎(chǔ)來確定第三人是否知曉不動產(chǎn)登記權(quán)利狀況。

六、房屋登記本應(yīng)判決撤銷，但撤銷將影響抵押登記的效力，影響抵押權(quán)的實現(xiàn)，故應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)房屋登記行為違法，保留房屋登記的效力。

裁判要旨：

他物權(quán)包括抵押權(quán)亦可以適用善意取得制度。

但是判斷房屋抵押權(quán)是否構(gòu)成善意取得，要結(jié)合善意取得的一般理論和案件實際情況具體分析。

如果房屋抵押權(quán)符合善意取得的事實構(gòu)成要素，則該善意取得亦可以構(gòu)成對撤銷房屋登記的阻卻事由。

抵押權(quán)因被擔(dān)保債權(quán)的成立而成立，亦因被擔(dān)保債權(quán)的消滅而消滅。

認(rèn)定善意取得的核心要件是第三人屬于善意、有償取得抵押權(quán)。

房屋登記本應(yīng)判決撤銷，但撤銷將影響抵押登記的效力，影響抵押權(quán)的實現(xiàn)，故應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)房屋登記行為違法，保留房屋登記的效力。

七、登記機關(guān)僅對不動產(chǎn)抵押進(jìn)行備案登記，未頒發(fā)土地他項權(quán)利證明書，不產(chǎn)生抵押權(quán)設(shè)立的法律效果。

裁判要旨：

備案登記不等同于抵押登記，僅進(jìn)行備案登記的不動產(chǎn)抵押不能設(shè)立抵押權(quán)。

備案登記時登記機關(guān)僅在涉案土地使用證及土地登記卡上進(jìn)行了記載，未向抵押權(quán)人發(fā)放他項權(quán)利證明，不能認(rèn)為完成抵押登記程序。

八、經(jīng)執(zhí)行裁定確認(rèn)的不動產(chǎn)物權(quán)所有人即使未經(jīng)過戶登記亦可對抗無過錯的登記抵押權(quán)人。

裁判要旨：

執(zhí)行裁定確認(rèn)的房屋權(quán)利人，具有物權(quán)變動和強制執(zhí)行效力，房屋的所有權(quán)自該裁定生效時轉(zhuǎn)移，登記權(quán)利人在明知房屋實際不屬于自己所有的情況下，又將其對外抵押擔(dān)保的行為無效，即使在接受抵押擔(dān)保過程中沒有過錯也不享有優(yōu)先受償權(quán)。

九、是否頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書不影響轉(zhuǎn)移登記的效力。

裁判要旨：

雖然房屋登記程序包括記載于登記簿和發(fā)證兩個程序，但只要房屋登記機構(gòu)將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項記載于登記簿，房屋登記便發(fā)生效力。

十、在建工程抵押的工程竣工后未重新辦理抵押登記的,繼續(xù)享有抵押權(quán)。

裁判要旨：

抵押權(quán)僅因抵押權(quán)的實現(xiàn)、抵押關(guān)系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。

工程竣工并完成房地產(chǎn)初始登記后，抵押人和抵押權(quán)人未按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款規(guī)定重新辦理房產(chǎn)抵押登記，并不必然導(dǎo)致在建工程抵押權(quán)消滅，此種情況下，抵押延續(xù)，且具有對抗第三人的效力。

十一、在生效法律文書依然有效的情況下，不動產(chǎn)登記簿所記載的“權(quán)利人”提起行政訴訟，與被訴行政行為不具有行政訴訟意義上的利害關(guān)系，不具有原告主體資格。

裁判要旨：

生效法律文書確認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)后，當(dāng)事人未及時辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，致使不動產(chǎn)登記簿顯示的權(quán)屬狀態(tài)與生效法律文書確立的權(quán)屬狀態(tài)不一致，該情形并不影響當(dāng)事人依據(jù)生效法律文書對該不動產(chǎn)享有物權(quán)。

在生效法律文書依然有效的情況下，不動產(chǎn)登記簿所記載的“權(quán)利人”提起行政訴訟，與被訴行政行為不具有行政訴訟意義上的利害關(guān)系，不具有原告主體資格。

三、關(guān)于“房地產(chǎn)權(quán)屬登記”的15個裁判規(guī)則

裁判要旨：

我國對不動產(chǎn)實行國家統(tǒng)一登記制度，未經(jīng)依法登記公示的物權(quán)，不得對抗善意第三人。

但不動產(chǎn)登記，僅僅是權(quán)利歸屬的確認(rèn)和記載，本身并不直接設(shè)定物權(quán);

設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的，通常只能是買賣、贈與、繼承、承包等合同行為或者合法建造等事實行為，以及人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等。

也就是說，設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的法律行為和事實行為是前因，隨之相應(yīng)發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動及其登記是結(jié)果。

因此，當(dāng)事人之間發(fā)生不動產(chǎn)買賣、贈與、繼承、承包等法律關(guān)系，經(jīng)不動產(chǎn)登記部門依法辦理相應(yīng)的不動產(chǎn)物權(quán)變動登記后，一方當(dāng)事人因反悔等原因?qū)ξ餀?quán)變動登記行為提出異議的，不宜在基礎(chǔ)民事爭議尚未解決的情況下逕行提起行政訴訟，一般應(yīng)先行通過民事等途徑解決基于買賣、贈與、繼承、承包等基礎(chǔ)民事法律關(guān)系發(fā)生的糾紛，或者依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條的規(guī)定，在提起行政訴訟的同時，申請一并解決相關(guān)民事爭議，人民法院可以一并審理行政和民事爭議。

在基礎(chǔ)民事爭議解決、權(quán)利歸屬明確后，權(quán)利人可以持生效法律文書申請不動產(chǎn)登記部門依法變更錯誤的不動產(chǎn)物權(quán)登記。

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內(nèi)容投稿：唐鵬松

內(nèi)容審核：王學(xué)棉律師

來源：中國法院網(wǎng)-關(guān)于“房地產(chǎn)權(quán)屬登記”的15個裁判規(guī)則，房地產(chǎn)權(quán)屬登記類型有哪些