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● 圣運推薦：佛山三水城市房屋拆遷補償標準2025，農(nóng)村宅基地長期租賃的合法性:今日拆遷普法

一、佛山三水城市房屋拆遷補償標準2025,租賃糾紛第81講：租賃宅基地房后能經(jīng)營餐飲、娛樂、汽車修行業(yè)嗎

廣州張靜律師解答：如果房屋是宅基地證就不行，宅基地證相當于是住宅性質(zhì)，只能村民建房用于居住，如用于經(jīng)營飲食、娛樂、車輛維修、車輛清洗等，會產(chǎn)生廢氣、廢水、噪聲污染，影響居住環(huán)境｡因此街道辦不會為租賃宅基地房的承租人出具住所場地使用證明，無法辦理營業(yè)執(zhí)照。此種情況下，如果承租人租房前不知道不能辦理營業(yè)執(zhí)照的話，屬于簽訂合同的目的已落空，是可以要求解除租賃合同的，押金可退還。如下面這個案件就是這樣處理的。

判決書節(jié)選：

喜某公司代理律師遂向法院申請開具律師調(diào)查令,向廣州市海珠區(qū)“兩建”工作小組辦公室調(diào)查涉案房屋能否辦理實際用途為“汽車維修、汽車銷售”等與汽車商業(yè)相關(guān)的房屋租賃備案登記及住所(經(jīng)營場所)場地使用證明,以及辦理手續(xù)｡ 廣州市海珠區(qū)“兩建”工作小組辦公室回復稱其僅對區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體資產(chǎn)和國有資產(chǎn),是否可以用作汽車相關(guān)行業(yè)的經(jīng)營場所進行審核,涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬個人私有不在其審核范圍｡

基于廣州市海珠區(qū)“兩建”工作小組辦公室的回復,自2022年9月20日起,法院多次向廣州市海珠區(qū)某街道綜合保障中心發(fā)函調(diào)查涉案房屋能否辦理實際用途為“汽車維修、汽車銷售”等與汽車商業(yè)相關(guān)的房屋租賃備案登記及住所(經(jīng)營場所)場地使用證明｡ 2023年5月22日,廣州市海珠區(qū)某街道綜合保障中心復函稱:“一、涉訟房屋權(quán)利類型為宅基地使用權(quán),權(quán)利性質(zhì)為集體土地……宅基地屬于農(nóng)村集體資產(chǎn)｡ 如涉訟房屋租賃用途是汽車維修、汽車銷售等用途,根據(jù)《關(guān)于印發(fā)<海珠區(qū)關(guān)于汽車行業(yè)整治工作的指導意見(暫行)>的通知》……的精神,關(guān)于該集體資產(chǎn)的使用,應(yīng)按上述指導意見的流程辦理交易意見申請的審核手續(xù)(包括但不限于征求街道辦事處及‘兩建’工作領(lǐng)導小組辦公室的意見)｡ 如‘兩建’工作領(lǐng)導小組辦公室不出具同意涉訟房屋用于汽車行業(yè)用途的意見,我中心無法為涉訟房屋辦理上述用途的房屋租賃備案登記及住所(經(jīng)營場所)場地使用證明｡ 二、《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于進一步放寬商事主體住所經(jīng)營場所條件的意見》第一條第五款規(guī)定,不得在住宅從事餐飲、娛樂、洗浴、生產(chǎn)加工、易燃易爆物品銷售、存儲等容易污染環(huán)境、擾民以及涉及人民生命財產(chǎn)安全的行業(yè)｡ 《廣州市住宅建筑改變使用功能規(guī)劃處理辦法》第十條規(guī)定……住宅區(qū)或單體住宅建筑內(nèi)不得改作經(jīng)營飲食、娛樂、車輛維修、車輛清洗……等產(chǎn)生廢氣、廢水、噪聲污染……的行業(yè)｡ 據(jù)此,我中心無法為在住宅內(nèi)經(jīng)營存在上述情形的行業(yè)的承租人出具住所(經(jīng)營場所)場地使用證明｡ ”

二、農(nóng)村宅基地長期租賃的合法性

法律分析：由于農(nóng)村村民的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給非集體成員，而在非集體成員與農(nóng)村集體之間產(chǎn)生對宅基地的使用關(guān)系，在這種情況下，由法律規(guī)定該非集體成員對該房屋下的宅基地在房屋的通常耐用年限內(nèi)享有的法定租賃權(quán)。

新的房屋所有權(quán)人應(yīng)當向集體組織支付相應(yīng)的租賃費用。

費用標準由雙方自由協(xié)商，協(xié)商不成的可以請求人民法院裁判決定。法定租賃期限不受民法典（自2021年1月1日起施行）20年最長期限的限制，但是新的房屋所有權(quán)人不能通過改建或其他增強房屋質(zhì)量的方式以延長房屋使用期限。

建立的基礎(chǔ)是農(nóng)村房屋向本集體以外的主體轉(zhuǎn)讓或抵押，當然非集體成員以繼承或接受遺贈或贈予方式獲得農(nóng)民房屋所有權(quán)也會獲得對宅基地的法定租賃權(quán)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。

第七百一十五條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

三、農(nóng)村土地租賃糾紛案例

農(nóng)村土地租賃糾紛案例 農(nóng)村土地是指農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于 農(nóng)業(yè)的土地。土地租賃是某一土地的所有者與土地使用者在一定時期內(nèi)相分離，土地使用者在使用土地期間向土地所有者支付租金，期滿后，土地使用者歸還土地的一種經(jīng)濟活動。 ●農(nóng)村土地租賃合同糾紛上訴案 上訴人黃啟雄因與被上訴人林澤恒農(nóng)村土地租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市三水區(qū)人民法院三法民貳初字第777號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。 原審判決認定：2004年11月30日，被告與佛山市三水區(qū)蘆苞鎮(zhèn)四聯(lián)村委會蔡邊南向村民小組簽訂《土地租用合同書》一份，約定：1、南向村將“了田”約七畝的土地出租給被告使用，租期為25年，前20年每年租金為20500元;2、被告在簽訂合同當日需支付第一年租金20500元及按金20000元;3、在租賃期內(nèi)，被告如將該土地轉(zhuǎn)租給他人，需征得南向村同意。合同簽訂后，被告支付了第一年租金及按金共40500元農(nóng)村土地租賃合同糾紛一案，xx村委會于2009年6月12日向召陵區(qū)人民法院提起訴訟。請求判令1、被告王xx歸還所占用的土地1.31畝。2、支付2004年至2008年的土地占用費3930元，承擔訴訟費。召陵區(qū)人民法院于2009年8月3日作出召民一初字第466號民事判決書，判后，王xx不服向本院提起上訴，本院于2009年9月17日受理后，依法組成合議庭，并于2009年9月29日公開開庭審理了本案。上訴人王xx及其委托代理人趙xx、被上訴人xx村委會的委托代理人賈xx、趙xx到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 原審法院經(jīng)審理查明：1991年前后，為響應(yīng)市政府提出的菜籃子工程，原告xx村委會將村里林場土地1.31畝交給村民潘xx用于蔬菜種植，雙方未簽訂書面的用...[詳細] ●法院成功調(diào)處一起農(nóng)村土地租賃合同糾紛案 浦口法院在審理一起涉及重點工程建設(shè)的農(nóng)村土地租賃合同糾紛案中，充分發(fā)揮審判職能作用，積極化解矛盾，既維護了社會穩(wěn)定與農(nóng)民利益，又保障了國家重點工程的順利建設(shè)，有效地實現(xiàn)了法律效果與社會效果地統(tǒng)一。 2003年，南京鋼鐵聯(lián)合公司因國家重點工程寬中厚板項目建設(shè)需要，在浦口區(qū)沿江街道新化村征用土地。由于征地范圍中的28畝土地，已由沿江街道辦事處于2002年租賃給張興龍用于興辦企業(yè)，而張興龍認為自己當時與被告沿江街道辦事處簽訂的土地租賃合同有效，不愿搬遷。征地工作因此擱淺，村民也得不到相應(yīng)補償。在此期間，張興龍又多次向國土資源部舉報南鋼違規(guī)征用土地。 2003年6月，浦口區(qū)沿江鎮(zhèn)新化村以沿江街道辦事處無權(quán)將該村28畝土...[詳細] ●農(nóng)村土地租賃合同糾紛一案 原告馮德軍訴被告周永祿、第三人譚昌華農(nóng)村土地租賃合同糾紛一案，本院于2010年7月12日立案受理后，依法由代理審判員廖春麗適用簡易程序分別于2010年8月2日、9月21日、9月29日公開開庭進行了審理。原告馮德軍及其委托代理人任明淑、殷國森，被告周永祿及其委托代理人秦國到庭參加訴訟。第三人譚昌華經(jīng)本院依法傳票傳喚，無正當理由未到庭參加訴訟，本案依法缺席審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。 原告馮德軍訴稱，2006年，原告妻子身患殘疾，生活困難，向第三人譚昌華借款23000元。到期后因無錢償還，第三人與我協(xié)商將我所有的高家鎮(zhèn)原關(guān)田溝8組房屋75.03抵給第三人。后第三人譚昌華與被告周永祿串通，將原告另有的房屋45.25和抵給第三人的75.03，共計120.28以35000元出售給被告，三方并于2006年5月6日簽訂...[詳細] ●農(nóng)村土地承包糾紛案 上訴人王中琳因與被上訴人廣饒縣廣饒鎮(zhèn)三角村村民委員會農(nóng)村土地承包糾紛一案，不服山東省廣饒縣人民法院廣民一初第418號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人王中琳及其委托代理人朱幫全，被上訴人的法定代表人王少永及其委托代理人聶士善到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 原審經(jīng)審理查明，2003年3月27日，原、被告訂立土地承包協(xié)議書一份，約定被告將位于蔡家村南、西朱營后、淄河北岸的20畝土地發(fā)包給原告;承包期限為15年，自2003年3月28日始至2018年3月27日止;承包費每年每畝50元，承包地款實行上交辦法，即種地前的3月28日交清承包地款;承包期間只允許整平后種植，不允許賣土賣沙，承包到期時交回集體;承包期間承包戶交押金2000元，承包到期后退還;未經(jīng)發(fā)包方同意，承包方不得轉(zhuǎn)包...[詳細]如果您也有相關(guān)法律咨詢，請點擊發(fā)布免費法律咨詢更多精彩內(nèi)容請進入農(nóng)村土地租賃專題相關(guān)文章閱讀： 農(nóng)村土地租賃合同范本 我國的農(nóng)村土地租賃問題 農(nóng)村土地租賃法 農(nóng)村土地租賃知識 農(nóng)村土地租賃合同匯總

四、租賃宅基地 法律問題

法律分析:

由于農(nóng)村村民的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給非集體成員，而在非集體成員與農(nóng)村集體之間產(chǎn)生對宅基地的使用關(guān)系，在這種情況下，由法律規(guī)定該非集體成員對該房屋下的宅基地在房屋的通常耐用年限內(nèi)享有的法定租賃權(quán)。新的房屋所有權(quán)人應(yīng)當向集體組織支付相應(yīng)的租賃費用。因此，在不違反法律和國家有關(guān)規(guī)定的宅基地使用權(quán)用途的情況下，可以認定農(nóng)民出租宅基地使用權(quán)的行為有效，但是需要注意的是，如果因出租人無住房而要求解除租賃關(guān)系的，應(yīng)當準許。

法律依據(jù):

《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

五、宅基地出租合法嗎

法律分析：宅基地出租合法，基于宅基地使用權(quán)是供農(nóng)民建造房屋及其附屬設(shè)施之用，原則上，宅基地使用權(quán)不得單獨出租。鑒于《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村村民可以將房屋出租，因出租并不發(fā)生房屋所有人和土地使用權(quán)人主體的改變。因此，在不違反法律和國家有關(guān)規(guī)定的宅基地使用權(quán)用途的情況下，可以認定農(nóng)民出租宅基地使用權(quán)的行為有效許。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

六、租賃期間不得經(jīng)營違法

法律分析：租賃合同中可以規(guī)定，租賃人不得從事違法經(jīng)營及其違法行為。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確第七百零七條 租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。定租賃期限的，視為不定期租賃。

第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。

第七百一十五條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失。

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投稿：葛可伊

內(nèi)容審核：鄧海鳳律師