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一、無證房屋拆遷補償納入改造成本么2025,土地整備利益統(tǒng)籌是神馬各種換馬甲，都憋著拆你屋

日前有讀者向在律師提議，能不能撰文解讀一下什么是“土地整備利益統(tǒng)籌項目”?這一下還真把我給難住了:一個主要在深圳市推行的拆除房屋、收回土地項目，解釋起來是頗有些難度的，畢竟它不像城中村改造、城市更新那樣有廣泛的覆蓋面。不過我認為，項目究竟叫什么名字，對被拆遷人而言或許真沒那么重要。怎樣應(yīng)對“拆遷補償”環(huán)節(jié)，才關(guān)乎各位的核心利益?；谶@個起點，我就從這名稱拗口的項目切入，為大家做一番淺析。
【“土地整備利益統(tǒng)籌”，本質(zhì)上就是它】
      什么是“土地整備利益統(tǒng)籌”呢?項目針對未完善征地補償手續(xù)的規(guī)劃建設(shè)用地，旨在一攬子解決歷史遺留問題，讓涉案土地“活”起來，成為有開發(fā)利用價值的國有建設(shè)用地。
      《深圳市土地整備利益統(tǒng)籌項目管理辦法》第2條規(guī)定，“本辦法適用于以原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及其成員實際掌控用地為主要實施對象的土地整備利益統(tǒng)籌項目”。
      這句話翻譯過來就是，涉案地塊原為農(nóng)村集體土地，后來因征地、村級組織撤銷等原因而被納入城市規(guī)劃范疇。
      所謂“原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位”，指的就是今天的社區(qū)，過去就叫村委會或者村集體。
      但由于涉案地塊的征地補償手續(xù)尚未完善，涉案土地仍掌控在過去的村委會或者村民，也就是今天的社區(qū)或者社區(qū)居民手中。
      利益統(tǒng)籌項目就是要通過統(tǒng)籌政府、社區(qū)和相關(guān)土地、房屋權(quán)益人的利益，將涉案土地轉(zhuǎn)化為國有建設(shè)用地，從而實現(xiàn)其利用效能的最大化。
      我們再來看《管理辦法》條文對此是怎樣解釋的:
      利益統(tǒng)籌項目按照政府主導(dǎo)、社區(qū)主體、社會參與的原則，綜合考慮項目范圍內(nèi)未完善征(轉(zhuǎn))地補償手續(xù)用地和原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位合法用地，通過規(guī)劃、土地、資金、產(chǎn)權(quán)等統(tǒng)籌手段，完成整備范圍內(nèi)土地確權(quán)，一攬子解決歷史遺留問題，實現(xiàn)政府、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及相關(guān)權(quán)益人多方共贏，促進社區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展。
      怎么樣，這樣是不是能看明白一點點了?我們再往下看《管理辦法》的解釋:
      在利益統(tǒng)籌項目范圍內(nèi)，政府與原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位“算大賬”，通過資金安排、土地確權(quán)、用地規(guī)劃等手段，集約節(jié)約安排土地，保障城市建設(shè)與社區(qū)發(fā)展空間需求。
      原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位與相關(guān)權(quán)益人“算細賬”，通過貨幣、股權(quán)和實物安置等手段，確保權(quán)益人相關(guān)權(quán)益，實現(xiàn)整備范圍內(nèi)全面征轉(zhuǎn)清拆。
      到這里，我認為我們可以得出一個初步的結(jié)論了:土地整備利益統(tǒng)籌項目，實質(zhì)上就是一種類似于騰退、城中村改造的協(xié)議搬遷。
      在這個過程中，社區(qū)出面與土地、房屋的權(quán)益人談補償、簽協(xié)議，拆除房屋仍是其必須達成的目標。
【碰上利益統(tǒng)籌究竟怎么辦?社區(qū)有權(quán)強制拆除房屋嗎?】
      《管理辦法》第14條規(guī)定，原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位應(yīng)具體負責建(構(gòu))筑物及青苗、附著物的補償、拆除、清理和移交工作，組織相關(guān)權(quán)益人簽訂搬遷補償安置協(xié)議。
      搬遷補償安置協(xié)議中應(yīng)約定補償方式、補償金額和支付期限、回遷房屋面積等相關(guān)事項，涉及房地產(chǎn)權(quán)證注銷的還應(yīng)明確相關(guān)義務(wù)和責任。搬遷補償安置協(xié)議應(yīng)報區(qū)政府相關(guān)職能部門備案。
      按照法定程序選擇確定的留用土地開發(fā)主體可以參與房屋拆除和土地清理工作。
      我認為，最后提及的“留用土地開發(fā)主體”事實上指的就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。一旦涉案地塊被清拆完畢，一部分土地利益就會歸社區(qū)和開發(fā)商。
      所以說，再怎么起名怎么繞，最后都是殊途同歸。
      那么對于涉案地塊上的被拆遷人而言，注意做到以下3點就十分重要了:
      1.謹防社區(qū)、開發(fā)商以查處違建名義對歷史遺留原因形成的無證房屋開刀。根據(jù)律師多年的辦案經(jīng)驗，凡屬于協(xié)議搬遷、騰退性質(zhì)的項目，拆違都是實現(xiàn)其目標的利器。任何拆遷方都不會輕易放棄這一“成本低，見效快”的途徑。
      故此，如果被拆遷房屋的合法性手續(xù)存在缺陷漏洞，那就要時刻警惕有關(guān)部門下達的責令限期拆除決定。一旦收到要及時咨詢專業(yè)律師，在法定期限內(nèi)提起行政復(fù)議或者行政訴訟，務(wù)求將違建認定依法予以撤銷。
      須知，違建不一定完全不予補償，但補償大打折扣卻幾乎是必然的。除非我們依法將涉案房屋定性為歷史遺留無證建筑，那么按有證建筑的相當比例獲取補償還是有機會的。
      2.在協(xié)商談判中緊緊圍繞待拆除房屋價值主張權(quán)益。盡管從理論上講，協(xié)議搬遷談不攏補償可以不拆，但實務(wù)中是個什么樣子，大家都心知肚明。
      據(jù)此，我們還是要按“拆”來往下分析，那么關(guān)鍵因素自然就是待拆除房屋的價值問題了。引入專業(yè)評估機構(gòu)的評估無疑十分重要，同時我們也要有充分的證據(jù)來證明自己的利益損失，譬如保留好裝飾裝修材料的購買發(fā)票等憑證。
      可以預(yù)見的是，若開發(fā)商急于拿地建設(shè)，那么在其有利可圖的范疇內(nèi)，適度提升補償結(jié)果的空間會比政府征收大一些，這對被拆遷人而言倒是好事情。
      3.社區(qū)、開發(fā)商均無權(quán)強制拆除房屋?！袄娼y(tǒng)籌項目”的關(guān)鍵在談，而不在搞強制。如果談不下來，那就只能一直談，或者戰(zhàn)略擱置一段時間，先去突破別的地塊。
      從現(xiàn)有的法規(guī)上看，并不支持社區(qū)、開發(fā)商向地方政府申請裁決，再走申請法院強制執(zhí)行這種路徑。除非地方政府重新對滯留下來的房屋作出征收決定。
      基于此，請各位牢記，利益統(tǒng)籌這類項目中的任何逼簽、強制拆除行為都是非法的。被拆遷人要敢于對不法行為說不，萬一遇到緊急情況要及時報警、取證，并委托律師依法維權(quán)。
      最后要提示大家的是，無論項目叫什么名，打著什么旗號，只要涉及拆除房屋、清表土地的，基本的應(yīng)對原則絕不會有錯:房屋、土地合法的，拿法院的強制執(zhí)行裁定來;違法的，行政機關(guān)走行政處罰程序。除此以外的任何強制行為，我們都有權(quán)拒絕。

二、土地整備利益統(tǒng)籌項目是什么意思

一、土地整備利益統(tǒng)籌項目是什么意思1、土地整備利益統(tǒng)籌項目是指：（1）土地整備是指對零散用地進行整合，并進行土地清理及土地前期開發(fā)；（2）土地整備是土地儲備的升級，后者主要是土地收儲的政府行為，土地整備還包含了土地的初級開發(fā)工作；土地整備針對已規(guī)劃區(qū)供地所做的前期工作。2、法律依據(jù)：《土地管理法實施條例》第六條縣級以上人民政府自然資源主管部門應(yīng)當加強信息化建設(shè)，建立統(tǒng)一的國土空間基礎(chǔ)信息平臺，實行土地管理全流程信息化管理，對土地利用狀況進行動態(tài)監(jiān)測，與發(fā)展改革、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)部門建立土地管理信息共享機制，依法公開土地管理信息。二、土地整備利益統(tǒng)籌項目具體操作流程有哪些1、開發(fā)商前期摸底調(diào)查。主要前期摸底調(diào)查需對于項目的基本情況進行詳細的調(diào)查；2、立項申報階段，關(guān)于前期墊付資金問題，由于開發(fā)商提前介入，但是現(xiàn)階段開發(fā)商不屬于開發(fā)主體的“身份”，為了保證前期墊付的資金可以收回，須與村股份公司簽訂“前期服務(wù)框架協(xié)議”，前期墊付的資金需要村股份公司蓋章認定，后期開發(fā)商如不能成為項目的開發(fā)主體，需要村股份公司支付開發(fā)商提供前期服務(wù)的相關(guān)費用；3、方案編制與申報階段，前期委托第三方測繪需要同步進行實施方案的編制工作，實施方案涉及到原村集體的留用地的選擇、土地分配、分期實施等；開發(fā)商可提前與股份公司商定留用地的選擇、分配、開發(fā)等，簽訂書面的約定，避免村股份公司領(lǐng)導(dǎo)換屆導(dǎo)致項目的擱置；4、方案實施階段，獲得留用地批復(fù)、引入開發(fā)主體后，需要與項目內(nèi)的建（構(gòu)）筑物、土地所有人進行簽約確權(quán)，以便房屋拆除、移交；此時，開發(fā)商需要同步參與確權(quán)，重點關(guān)注股份公司與村民簽訂的確權(quán)合同的中關(guān)于原產(chǎn)權(quán)的面積，避免簽約面積與實際的建面存在較大差距，后續(xù)回遷面積增加過多，直接影響開發(fā)商的可售面積。

三、土地整備利益統(tǒng)籌項目是什么意思？

法律分析：

1、利益統(tǒng)籌是按照政府主導(dǎo)、社區(qū)主體、市場參與的原則，通過規(guī)劃、土地、資金、產(chǎn)權(quán)等政策手段，完成整備范圍內(nèi)土地確權(quán)，系統(tǒng)解決歷史遺留問題，實現(xiàn)多方共贏，促進社區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

2、政府與社區(qū)之間通過貨幣補償、土地確權(quán)、用地規(guī)劃等渠道，保障城市公共利益及社區(qū)發(fā)展權(quán)益。

3、社區(qū)與相關(guān)權(quán)益人之間，通過貨幣、實物安置等方式和方法，保障權(quán)益人相關(guān)權(quán)益。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》 第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。 全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。 任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。 國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。 國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。

四、什么是土地整備利益統(tǒng)籌？

法律分析：利益統(tǒng)籌是按照政府主導(dǎo)、社區(qū)主體、市場參與的原則，通過規(guī)劃、土地、資金、產(chǎn)權(quán)等政策手段，完成整備范圍內(nèi)土地確權(quán)，系統(tǒng)解決歷史遺留問題，實現(xiàn)多方共贏，促進社區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展。政府與社區(qū)之間通過貨幣補償、土地確權(quán)、用地規(guī)劃等渠道，保障城市公共利益及社區(qū)發(fā)展權(quán)益。社區(qū)與相關(guān)權(quán)益人之間，通過貨幣、實物安置等方式和方法，保障權(quán)益人相關(guān)權(quán)益。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。

五、土地整備和利益統(tǒng)籌的區(qū)別 -法律知識

法律分析：

土地整備是指對對零散用地進行整合，并進行土地清理及土地前期開發(fā)。所謂利益統(tǒng)籌，是指以原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及其成員實際掌控用地為主要實施對象的土地整備模式。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費,按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。

《中華人民共和國民法典》

第二百四十三條 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收組織、個人的房屋以及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

第三百三十八條 承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依據(jù)本法第二百四十三條的規(guī)定獲得相應(yīng)補償。

六、土地整備利益統(tǒng)籌項目管理形式是什么？

試點項目土地整備資金按照以下方式核算：項目范圍內(nèi)原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位及其成員實際使用但需要拆除的建筑物和構(gòu)筑物按照重置價核算；青苗和附著物等按照相關(guān)標準確定。

法律依據(jù)：

《土地整備利益統(tǒng)籌試點項目管理辦法（試行）》

第六條 本辦法所稱留用土地，是指通過騰挪原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位合法用地（包括已取得房地產(chǎn)證、土地使用權(quán)出讓合同、城市化非農(nóng)建設(shè)用地批復(fù)、征地返還用地批復(fù)、農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑確認決定書、舊屋村范圍認定批復(fù)的用地）、落實非農(nóng)建設(shè)用地和征地返還用地指標、核定未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)規(guī)劃建設(shè)用地的留用土地，實現(xiàn)利益統(tǒng)籌的土地整備方式。留用土地地價根據(jù)留用土地所在區(qū)位、規(guī)劃功能和開發(fā)規(guī)模，結(jié)合試點項目的建設(shè)用地貢獻率，按照分類分段方式計收。 

第七條 試點項目涉及留用土地安排的，土地整備項目實施方案應(yīng)明確留用土地的位置和規(guī)劃控制指標。如留用土地的安排涉及未制定法定圖則的地區(qū)，或者需要對法定圖則強制性內(nèi)容進行調(diào)整的，必須開展規(guī)劃研究。規(guī)劃研究成果納入土地整備項目實施方案。 土地整備項目實施方案批準后，留用土地安排的相應(yīng)內(nèi)地，實現(xiàn)利益統(tǒng)籌的土地整備方式。 留用土地地價根據(jù)留用土地所在區(qū)位、規(guī)劃功能和開發(fā)規(guī)模，結(jié)合試點項目的建設(shè)用地貢獻率，按照分類分段方式計收。

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投稿：樂凝穎

內(nèi)容審核：張曙光教授