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一、企業(yè)取得拆遷補(bǔ)償?shù)霓k法

(一)法律對于企業(yè)拆遷賠償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定

實(shí)踐中企業(yè)拆遷的賠償是混亂的，是標(biāo)準(zhǔn)不一的，是信息不對稱的。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等相關(guān)法律，沒有對于企業(yè)拆遷賠償?shù)奶貏e規(guī)定，或許立法者更注重的是居民拆遷的補(bǔ)償，這涉及到社會的穩(wěn)定，但其實(shí)，企業(yè)拆遷面臨的矛盾也很尖銳，不僅僅是被拆遷企業(yè)與拆遷人的矛盾，還包括被拆遷企業(yè)與土地或房屋所有人的矛盾，希望立法者能夠?qū)Υ擞枰灾匾暋?/p>

(二)實(shí)踐中對于企業(yè)拆遷賠償?shù)南嚓P(guān)操作

實(shí)踐中對于企業(yè)拆遷賠償通常有兩個部分，一部分是評估報告所列的損失，一部分是合情合理的協(xié)商賠償。關(guān)于評估報告，通常會遇到幾個問題，第一，評估范圍是哪些，是否存在漏評;第二，評估標(biāo)準(zhǔn)如何確定，是否存在偏低;第三，無形資產(chǎn)是否可以列入評估等等。關(guān)于協(xié)商賠償?shù)臄?shù)額，跟很多因素有關(guān)，企業(yè)的規(guī)模、拆遷項(xiàng)目性質(zhì)、談判的力度等等。

(三)不同企業(yè)面臨的不同情況有不同的處理方案

1、經(jīng)營房屋性質(zhì)。有些企業(yè)是租賃辦公用房，有的企業(yè)是自有產(chǎn)權(quán)辦公用房，而有的企業(yè)的廠房是違章搭建的，這樣，不同的情況可能面臨不同的法律風(fēng)險和不同的法律方案選擇。

2、租賃合同剩余期限。有的企業(yè)租賃合同十多年，有的企業(yè)租賃合同馬上到期，有的企業(yè)租賃合同已經(jīng)超期，這樣，不容的情況可能有不同的處理方案。

3、企業(yè)拆遷后無法彌補(bǔ)的損失。比如一些特別許可證、無形資產(chǎn)、人員解聘等等無法評估的損失。

4、歷史遺留的一些問題。比如由于歷史問題及當(dāng)時法律的不完善而導(dǎo)致的無證建筑，廠房內(nèi)員工的安置等問題，是參照有關(guān)法律相關(guān)規(guī)定給予解決的，必須通過談判協(xié)商解決。

二、企業(yè)可獲得的拆遷補(bǔ)償種類

(一)土地、房屋價值補(bǔ)償

土地房屋價值補(bǔ)償主要包含兩方面，土地區(qū)位補(bǔ)償價和房屋重置成新價，土地區(qū)位補(bǔ)償價指的是被拆遷人合法用地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)價值，主要有土地所在的區(qū)位和用途來決定，企業(yè)的土地用途一般為工業(yè)用途，雖然價值要低于住宅和商服類的土地，但因?yàn)槠髽I(yè)的廠房、倉庫占地較大，所以在拆遷中土地區(qū)位補(bǔ)償價往往是很重要的一部分。房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷房屋重置成新平均價，通俗講就是房屋的建造成本價，這個成本價是比較固定的，一般都是1500-2000左右。

在拆遷的過程中，拆遷方所委托的評估公司往往將土地區(qū)位補(bǔ)償價和房屋重置成新價合并計算，也就是說，被拆遷人從評估報告里看不出來土地值多少錢，房屋值多少錢，從而也很難去質(zhì)疑其合法性。很多地方的拆遷人甚至?xí)嬖V你，這個項(xiàng)目的拆遷就沒有土地的補(bǔ)償項(xiàng)目，如此種種，都是為了掩蓋拆遷方在土地中獲得的巨額利潤。

(二)裝修附屬物補(bǔ)償

關(guān)于裝修附屬物補(bǔ)償，各地都有裝修和附屬物的各項(xiàng)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施細(xì)則，該項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容主要由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)各地制定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估。此項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容比較固定，彈性空間不大，被拆遷企業(yè)主要應(yīng)當(dāng)審查評估報告是否存在缺漏項(xiàng)的情況即可。

(三)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

停產(chǎn)停業(yè)損失指的企業(yè)因?yàn)椴疬w不能進(jìn)行正常經(jīng)營所產(chǎn)生的所有損失，在計算該損失時不僅應(yīng)當(dāng)考慮被拆遷前的利潤損失，還應(yīng)當(dāng)考慮目前的企業(yè)業(yè)務(wù)量、客戶資源以及預(yù)期利益的損失?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》第十七條和第二十三條作出了對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，提出了補(bǔ)償應(yīng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。因各地對停產(chǎn)停業(yè)計算的標(biāo)準(zhǔn)不一致，各個企業(yè)的盈利虧損情況也各不相同，因此，停產(chǎn)停業(yè)損失是拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目里彈性最大的一項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)值得企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注。

(四)搬遷費(fèi)用、搬遷損失

企業(yè)在面臨拆遷時，搬遷費(fèi)除了將企業(yè)所有的機(jī)器設(shè)備、各項(xiàng)生產(chǎn)資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產(chǎn)生的搬遷費(fèi)用，還包括搬遷損失，主要是指這些機(jī)器設(shè)備、生產(chǎn)資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機(jī)器設(shè)備損失、折舊、損耗等費(fèi)用。如果是大型企業(yè)拆遷，這部分的搬遷損失要委托專門的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。

(五)各項(xiàng)拆遷獎勵費(fèi)用

在拆遷的過程中，拆遷人為了加快拆遷進(jìn)度，往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，搬出被拆遷房屋。各項(xiàng)獎勵的數(shù)額主要由具體的項(xiàng)目實(shí)施意見來決定。

(六)職工安置費(fèi)

涉及到集體企業(yè)或國有企業(yè)還有職工安置費(fèi)用，主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式實(shí)現(xiàn)。

如果發(fā)生手續(xù)過期企業(yè)拆遷的情況，我們首先要注意，一般情況下，多數(shù)地區(qū)是五年以后才可以拿房產(chǎn)證。另外，在進(jìn)行企業(yè)拆遷補(bǔ)償?shù)臅r候，除了需要支付各種房屋拆遷的補(bǔ)償費(fèi)，還需要支付設(shè)備設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)用以及員工安置的補(bǔ)償費(fèi)用等。

三、手續(xù)過期企業(yè)拆遷怎么進(jìn)行

多數(shù)地區(qū)是五年以后才可以拿房產(chǎn)證。都是為了限制五年內(nèi)進(jìn)行交易，這樣開發(fā)商就不能賺錢了。五年后，一般開發(fā)商的房子就賣完了，行情也穩(wěn)定了。

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內(nèi)容投稿：陶潔詩

內(nèi)容審核：李軒教授

來源：中國法院網(wǎng)-手續(xù)過期企業(yè)拆遷怎么進(jìn)行，房屋拆遷許可證過期了,拆遷屬不屬于非法拆遷