一、集體經(jīng)營性建設(shè)用地征地補償標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣的,集體經(jīng)營性建設(shè)用地征地補償標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣的

一、營性建設(shè)用地征地補償

《土地管理法》第四十八條規(guī)定：征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

二、一般建設(shè)用地征地補償?shù)木唧w流程是什么

1、公告

依照法定程序批準(zhǔn)征收土地后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府公告，將批準(zhǔn)征地機關(guān)、批準(zhǔn)文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償?shù)钠谙薜龋诒徽魇胀恋厮诘剜l(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。

2、登記

被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人在公告規(guī)定期限內(nèi)到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯洝?

3、公告、征地補償方案

市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案，會同有關(guān)部門擬訂征地補償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。征地補償安置方案報市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。

4、爭議的處理

對補償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決。爭議不影響征地方案的實施。

5、補償費用的支付

土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有；地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗所有者所有。安置補助費專款專用，根據(jù)需要安置人員的安置情況支付。

二、經(jīng)營性集體建設(shè)用地征地補償存在得問題是什么？

要不要將集體建設(shè)用地產(chǎn)生的盈利抵扣補償款。在征地拆遷評估中，土地估價機構(gòu)一般只對地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬物進行評估，土地是按照農(nóng)用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定征地補償費和安置補助費的。但是，在深圳，大量存在著農(nóng)民自建廠房出租營利的現(xiàn)象，此時土地已不再是農(nóng)用地，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為集體建設(shè)

在征地拆遷評估中，土地估價機構(gòu)一般只對地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬物進行評估，土地是按照農(nóng)用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定征地補償費和安置補助費的。但是，在深圳，大量存在著農(nóng)民自建廠房出租營利的現(xiàn)象，此時土地已不再是農(nóng)用地，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為集體建設(shè)用地，是一種事實上的建設(shè)用地。對于這種集體建設(shè)用地的征地補償是否應(yīng)當(dāng)考慮其經(jīng)營收益的問題，政府目前的規(guī)定是不予考慮。理由主要是這些廠房沒有辦理規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)，土地也沒經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)變用途，是違章建筑。我認(rèn)為，這些廠房的出現(xiàn)是有其歷史原因的，對于這種集體建設(shè)用地的征地補償應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮其經(jīng)營收益問題。理由如下：

1、《土地管理法》第

59、60、61條規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)，或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)。

2、在深圳經(jīng)濟發(fā)展很長一段時間里，政府曾下了很大力氣招商引資，鼓勵農(nóng)民、其他外來人員與集體經(jīng)濟組織合作建設(shè)廠房等基礎(chǔ)設(shè)施，吸引外商興辦“三來一補”企業(yè)。這些廠房等基礎(chǔ)設(shè)施對深圳經(jīng)濟的發(fā)展是有貢獻的，這些土地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設(shè)用地是得到政府默許的。

3、這些廠房的興建都是經(jīng)過村、鎮(zhèn)有關(guān)部門批準(zhǔn)的，在當(dāng)時，這種批準(zhǔn)是有效的，因為城市規(guī)劃管理部門還沒有管到這里來。直到現(xiàn)在，也沒有要求強制清拆，只是要求完善手續(xù)。在廠房里面開辦的工廠也辦理了營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，并且正常經(jīng)營，這種土地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設(shè)用地實際上已得到社會的認(rèn)可。

4、在政府頒布的征地拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)中，果園林木的補償是考慮了林木預(yù)期若干年經(jīng)濟收益的，被拆遷人比較容易接受。興建廠房，投資更大，預(yù)期經(jīng)濟收益也更大，但在征地拆遷補償中卻完全不予考慮，確實讓被拆遷人很難接受。在征地拆遷實際中，對這樣的問題很難使被拆遷人心服口服。

總之，對經(jīng)營性的集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況適當(dāng)參考收益狀況進行評估，予以補償，比較合情合理。

三、集體土地建設(shè)用地補償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：1、征用耕地的，土地補償費為該耕地被征用前三年年產(chǎn)值6倍以上10倍以下；征用其他土地的，土地補償費為鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的5至6倍；被征用土地上的青苗，能計算產(chǎn)值的，按產(chǎn)值補償，不能計算產(chǎn)值的給予合理補償；被征用土地上的建筑物、構(gòu)筑物等地上附著物的補償標(biāo)準(zhǔn)參照市場價格予以合理補償。

2、征用耕地的，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍，但每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不超過該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。征用有收益的其他土地，安置補助費標(biāo)準(zhǔn)為鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的4至6倍，征用無收益的土地，不支付安置補助費。

3、支付土地補償費和安置補助費，尚不能使用需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但土地補償費、安置補助費總和不得超過該土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。

法律依據(jù)：《集體合同規(guī)定》

第三十二條 集體協(xié)商任何一方均可就簽訂集體合同或?qū)ｍ椉w合同以及相關(guān)事宜，以書面形式向?qū)Ψ教岢鲞M行集體協(xié)商的要求。

一方提出進行集體協(xié)商要求的，另一方應(yīng)當(dāng)在收到集體協(xié)商要求之日起20日內(nèi)以書面形式給以回應(yīng)，無正當(dāng)理由不得拒絕進行集體協(xié)商。

第三十四條 集體協(xié)商會議由雙方首席代表輪流主持，并按下列程序進行：

(一)宣布議程和會議紀(jì)律;

(二)一方首席代表提出協(xié)商的具體內(nèi)容和要求，另一方首席代表就對方的要求作出回應(yīng);

(三)協(xié)商雙方就商談事項發(fā)表各自意見，開展充分討論;

(四)雙方首席代表歸納意見。達成一致的，應(yīng)當(dāng)形成集體合同草案或?qū)ｍ椉w合同草案，由雙方首席代表簽字。

第三十六條 經(jīng)雙方協(xié)商代表協(xié)商一致的集體合同草案或?qū)ｍ椉w合同草案應(yīng)當(dāng)提交職工代表大會或者全體職工討論。

職工代表大會或者全體職工討論集體合同草案或?qū)ｍ椉w合同草案，應(yīng)當(dāng)有三分之二以上職工代表或者職工出席，且須經(jīng)全體職工代表半數(shù)以上或者全體職工半數(shù)以上同意，集體合同草案或?qū)ｍ椉w合同草案方獲通過。

四、集體土地房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的

集體土地房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)如下：1、被征收房屋價值的補償；2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

五、集體土地征收后土地性質(zhì)

法律分析：所謂土地征收，系地方政府根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展等公共利益需要，依照法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)限和程序，報經(jīng)國務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn)，將農(nóng)民集體所有的土地征為國家所有，并依法、合理予以補償和安置的行為。我國的土地性質(zhì)有兩種。一種是國有土地，另一種是農(nóng)民集體所有的土地。農(nóng)村土地經(jīng)過國家征收，由農(nóng)村集體所有土地，變?yōu)閲型恋亍Ｋ?，農(nóng)村土地征收后，土地性質(zhì)發(fā)生了改變。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

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投稿：岑霖

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