一、2023最新集體土地上的房屋拆遷的補(bǔ)償辦法和標(biāo)準(zhǔn)是怎么規(guī)定的

農(nóng)村集體土地上房屋征收有兩種情形:

一是城中村。

      即城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地上房屋征收的情形，由于房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)范圍，周邊房?jī)r(jià)已商品化，如果仍按原來(lái)的農(nóng)村集體土地上附著物的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償，難以解決農(nóng)民的居住問(wèn)題。所以很多城市專門出臺(tái)了城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)集體土地上房屋征收補(bǔ)償辦法。最高人民法院行政審判庭《關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)問(wèn)題的答復(fù)》時(shí)明確::行政機(jī)關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后，被征用土地上的原農(nóng)村居民對(duì)房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償安置條例》對(duì)房屋所有權(quán)人予以補(bǔ)償安置。

二是集體土地被征收時(shí)房屋作為土地附著物被征收。

      農(nóng)村土地及房屋征收補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)行法律依據(jù)為《土地管理法》。但我國(guó)《土地管理法》規(guī)定的主要是對(duì)土地補(bǔ)償，并未規(guī)定房屋的補(bǔ)償。集體土地上房屋在法條的表述上為"附著物"。且當(dāng)下《土地管理法》是2004年8月修訂的，《土地管理法》第48條第4款規(guī)定:征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。但實(shí)踐中，許多地方的省級(jí)政府將此項(xiàng)權(quán)利進(jìn)一步下放至市、縣一級(jí)的政府部門來(lái)制定相應(yīng)的規(guī)范，行使此項(xiàng)權(quán)力。以至于各地在制定這些標(biāo)準(zhǔn)時(shí)隨意性較大，安置方式也不盡相同，各地都處于摸索過(guò)程中。此外，雖然《土地管理法》第2條規(guī)定了國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。但各地實(shí)施的集體土地上房屋拆遷辦法中，絕大多數(shù)未規(guī)定公共利益作為征收農(nóng)村集體土地的前置條件。

      《土地管理法(修正案)》(下稱《修正案》)修訂涉及現(xiàn)行土地管理法的41個(gè)條文，主要包括四大主要內(nèi)容:

一、刪除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙。

      魏莉華指出，這是此次修改最大的亮點(diǎn)?，F(xiàn)行土地管理法除允許鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因?yàn)槠飘a(chǎn)兼并導(dǎo)致土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)之外，禁止農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。但隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，這樣的規(guī)定使農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不能同國(guó)有建設(shè)用地同等入市，同權(quán)同價(jià)。修訂草案刪除了現(xiàn)行土地管理法第43條和63條的規(guī)定，增加規(guī)定國(guó)家建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，符合土地利用總體規(guī)劃的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，集體土地所有權(quán)人可以采取出讓、租賃、作價(jià)出資或者入股的方式由用地單位和個(gè)人使用，取得的這些經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)還可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

二、對(duì)農(nóng)村土地征收制度進(jìn)行多方面完善。

      取消了年產(chǎn)值倍數(shù)法與區(qū)片綜合地價(jià)作為計(jì)算土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的依據(jù);在征地補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用中增加了對(duì)被征地農(nóng)民的住房補(bǔ)償和社會(huì)保障的費(fèi)用;完善了征地程序，把原來(lái)的批后公報(bào)改為批前公報(bào)。

三、完善農(nóng)村宅基地制度，保障和落實(shí)農(nóng)民宅基地用益物權(quán)。

      在城市規(guī)劃區(qū)人均土地少無(wú)法實(shí)現(xiàn)“一戶一宅”的地區(qū)，縣級(jí)人民政府要采取措施，保障農(nóng)村居民實(shí)現(xiàn)戶有所居的權(quán)利。同時(shí)改革宅基地審批制度，下放宅基地審批權(quán)限，并對(duì)宅基地自愿有償退出作了原則性規(guī)定。

四、將多年來(lái)土地管理改革的成熟做法吸收至法律草案中。

      比如，將國(guó)家土地督查制度上升為法律規(guī)定，同時(shí)與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度相銜接，明確國(guó)家對(duì)土地、房屋、陵墓等實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

      雖然國(guó)家對(duì)集體土地的征收補(bǔ)償沒(méi)有具體的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，但是為了解決這個(gè)問(wèn)題也定制了國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例為法律依據(jù)，而在之后的土地管理法中也增加了關(guān)于集體土地的管理規(guī)定。

二、2023集體土地房屋拆遷補(bǔ)償及補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有哪些規(guī)定

大興區(qū)關(guān)于集體土地房屋拆遷補(bǔ)償及補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定

為進(jìn)一步完善我區(qū)集體土地房屋拆遷補(bǔ)償體系,保證集體土地拆遷工作順利進(jìn)行,促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(市政府令第124號(hào))、《〈北京市集體土地房屋拆遷管理辦法〉實(shí)施意見》(京國(guó)土方管拆[2003]666號(hào))、《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》(京國(guó)土房管征[2003]606號(hào)及其他有關(guān)法律法規(guī),并結(jié)合我區(qū)實(shí)際,制定我區(qū)集體土地房屋拆遷宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn)、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)等具體標(biāo)準(zhǔn)。具體規(guī)定如下:

一、宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn)的確定

(一)1999年1月1日以前經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以上有關(guān)部門依法批準(zhǔn)的宅基地和1999年1月1日以后經(jīng)區(qū)政府依法批準(zhǔn)的宅基地,其實(shí)際使用面積不超過(guò)合法批準(zhǔn)的部分為合法宅基地;屬于1982年(含)以前劃定,使用至今的宅基地為老宅基地;除上述情況以外的宅基地為違法占地。

(二)每戶宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn)。

每戶宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn)最高為0.3畝(折合200平方米),但人多地少的地區(qū)最高標(biāo)準(zhǔn)為0.25畝(折合167平方米);每戶老宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn)最高為0.4畝(折合267平方米)。

(三)經(jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)的宅基地,未超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分，給予宅基地區(qū)位價(jià)補(bǔ)償;超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分,不給予補(bǔ)償。老宅基地未超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分,給予宅基地區(qū)位價(jià)補(bǔ)償,超出控制標(biāo)準(zhǔn)的部分,0.4畝以上至0.6畝以內(nèi)的部分給予宅基地區(qū)位價(jià)30%的補(bǔ)償,超過(guò)0.6畝以上的部分不予補(bǔ)償。

(四)違法占地形成的宅基地,不予補(bǔ)償。

二、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

凡上樓安置的拆遷戶,宅基地給予區(qū)位價(jià)補(bǔ)償。

(一)黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)地區(qū),宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)格為850元—1600元/平方米;當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)為1800—3000元/平方米;房屋重置成新均價(jià)為500元/平方米;戶均安置面積130平方米。

(二)青云店鎮(zhèn)、魏善莊鎮(zhèn)、安定鎮(zhèn)、長(zhǎng)子營(yíng)鎮(zhèn)、采育鎮(zhèn)、禮賢鎮(zhèn)、龐各莊鎮(zhèn)、北臧村鎮(zhèn)地區(qū),宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)格為400—980元/平方米;當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)為1200—2000元/平方米;房屋重置成新均價(jià)為500元/平方米;戶均安置面積130平方米。

(三)以經(jīng)濟(jì)適用住房或其他房屋定向安置被拆遷人的,當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)按照定向安置房屋價(jià)確定;其它價(jià)格參照上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

三、房屋建筑面積的認(rèn)定及補(bǔ)償

拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定宅基地上房屋建筑面積,以房屋所有權(quán)證明的面積為準(zhǔn);未取得房屋所有權(quán)證,但具有規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)建房文件的,按照批準(zhǔn)的建筑面積認(rèn)定。

2003年8月1日前宅基地上已建成的房屋,未取得房屋所有權(quán)證和規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)建房文件的,按合法宅基地面積的75%給予補(bǔ)償認(rèn)定;超出部分按照該房屋重置重新價(jià)的50%給予補(bǔ)償。

2003年8月1日后宅基地上新建、改建、擴(kuò)建的房屋,未取得房屋所有權(quán)證或者規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)建房文件的,拆遷房屋時(shí)不予認(rèn)定。

拆除違法建筑不給予補(bǔ)償。

四、經(jīng)營(yíng)性用房的停產(chǎn)業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

(一)經(jīng)營(yíng)面積的確定。對(duì)利用宅基地內(nèi)自有正式房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并特有效工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所與拆遷的房屋一致,給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。經(jīng)營(yíng)面積以實(shí)測(cè)的經(jīng)營(yíng)面積認(rèn)定。

(二)停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

符合下列條件的經(jīng)營(yíng)行為,由拆遷人按確定的經(jīng)營(yíng)面積給予每平方米500元的一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)。

1.生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)1年以上,生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起始時(shí)間自取得工商執(zhí)照日期計(jì)算,截止日期到拆遷公告公布時(shí)間為準(zhǔn);

2.年納稅額1000元以上的。

不符合以上條件的經(jīng)營(yíng)行為,不給予補(bǔ)償。

五、搬家補(bǔ)助費(fèi)和提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

(一)搬遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)被拆遷正式房屋的建筑面積計(jì)算,標(biāo)準(zhǔn)為每平方米15元。

(二)由拆遷人出車搬遷的,不予補(bǔ)助。

(三)被拆遷人在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的,提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)按照提前的日期計(jì)算,每提前一天給予200元獎(jiǎng)勵(lì),最高不超過(guò)2000元。

六、住房困難戶的認(rèn)定及補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)

(一)認(rèn)定住房困難戶應(yīng)同時(shí)符合以下條件:

1.在拆遷范圍內(nèi)有常住戶口,同一所宅基地院內(nèi)有三個(gè)已婚家庭長(zhǎng)期居住。

2.本人及其配偶在拆遷范圍內(nèi)外無(wú)式住房。

3.符合宅基地審批條件,但未實(shí)際取得宅基地,按照拆遷實(shí)施方案安置確有的。

(二)住房困難戶的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn):

符合上述條件的,其中一家庭可申請(qǐng)住房困難戶安置補(bǔ)助,困難安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按該地區(qū)宅基地區(qū)位價(jià)乘以60平方米計(jì)算。此項(xiàng)補(bǔ)償款應(yīng)專項(xiàng)用于購(gòu)買安置樓房。

七、另批宅基地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于有審批宅基地條件的地區(qū),拆遷人除對(duì)被拆遷人的房屋給予重置成新價(jià)補(bǔ)償外,還應(yīng)對(duì)新批宅基地面積少于原合法使用部分,給予宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)補(bǔ)償,但原老宅基地超過(guò)0.4畝卻未超過(guò)0.6畝部分按當(dāng)時(shí)宅基地區(qū)位價(jià)格30%給予補(bǔ)償。

八、本規(guī)定由大興區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)解釋。

九、本規(guī)定自2004年1月1日起試行。

三、2023年集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是多少

法律分析：集體土地房屋拆遷應(yīng)當(dāng)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、房屋補(bǔ)償費(fèi)及裝修費(fèi)、安置費(fèi)和搬遷費(fèi)、困難補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)、房屋內(nèi)各項(xiàng)家電移機(jī)補(bǔ)償、非住宅房屋營(yíng)運(yùn)損失補(bǔ)償，房屋補(bǔ)償費(fèi)按平方米單價(jià)計(jì)算，周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼，獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)按國(guó)家政策確定。

農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括以下幾種：

(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))

補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。

(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)

用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)

用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定。

法律依據(jù)：《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》 第十二條 征收農(nóng)村集體土地時(shí)未就被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行安置補(bǔ)償，補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請(qǐng)求參照?qǐng)?zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，人民法院一般應(yīng)予支持，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。 征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。 征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。 國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

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內(nèi)容審核：苗佳律師

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