2024年物業(yè)管理?xiàng)l例第三十二條的內(nèi)容、主旨及釋義

　　小編整理了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條的全文內(nèi)容、主旨和釋義，以加深對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十二條的理解。物業(yè)管理?xiàng)l例第三十二條內(nèi)容如下：

　　從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。

　　國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。

　　主旨

　　本條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)的法律性質(zhì)與資格管理制度。

　　釋義和理解

　　物業(yè)管理企業(yè)是從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的法律性質(zhì)，《條例》作了明確的規(guī)定，即物業(yè)管理企業(yè)是獨(dú)立的法人。也就是說(shuō)，非法人的企業(yè)不能從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。依據(jù)這一規(guī)定，獨(dú)資企業(yè)與合伙企業(yè)由于不具備法人資格，依法就不能再?gòu)氖挛飿I(yè)管理活動(dòng)。依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，法人應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)依法成立;(2)有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);(3)有自己的名稱(chēng)、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所;(4)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。除上述條件外，設(shè)立企業(yè)法人還應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定設(shè)立。目前，最為常見(jiàn)的法人形態(tài)的物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理公司。設(shè)立物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)遵守《公司法》有關(guān)設(shè)立有限責(zé)任或股份有限責(zé)任公司的規(guī)定。

　　本條還規(guī)定了對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資格管理。我國(guó)現(xiàn)階段對(duì)某些企業(yè)實(shí)行資格管理，其目的就是為了對(duì)企業(yè)這一市場(chǎng)主體進(jìn)行規(guī)范。在相當(dāng)大的程度上這是一種市場(chǎng)準(zhǔn)入管理，行政機(jī)關(guān)認(rèn)為只能允許獲得資格的企業(yè)進(jìn)入相關(guān)的市場(chǎng)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。更進(jìn)一步，營(yíng)業(yè)資格通常還區(qū)分不同的等級(jí)，企業(yè)往往只能從事與其資格等級(jí)相適應(yīng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而不能超越等級(jí)經(jīng)營(yíng)。對(duì)企業(yè)實(shí)行資格管理是我國(guó)的一個(gè)特色。

　　目前，我國(guó)由房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施資質(zhì)管理，房地產(chǎn)管理部門(mén)審批物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，頒發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)。建設(shè)部制定了專(zhuān)門(mén)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》。該辦法規(guī)定：建設(shè)部負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理工作，省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳)，直轄市房地局負(fù)責(zé)本行政區(qū)域物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理工作。根據(jù)建設(shè)部的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，物業(yè)管理企業(yè)劃分為四個(gè)等級(jí)。即：一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。它們的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)分別如下：

　　資質(zhì)一級(jí)：(1)注冊(cè)資金500萬(wàn)元以上;(2)具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)，80%以上的部門(mén)經(jīng)理、管理人員取得從業(yè)人員崗位證書(shū);(3)管理兩種類(lèi)型以上的物業(yè);(4)管理各類(lèi)物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計(jì)算基數(shù)是：A.多層住宅200萬(wàn)平方米;B.高層住宅100萬(wàn)平方米;C.獨(dú)立式住宅(別墅)15萬(wàn)平方米;D.辦公樓字、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬(wàn)平方米;(5)20%以上的管理項(xiàng)目獲得全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目或省級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目稱(chēng)號(hào);(6)具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度;(7)建立了維修基金管理與使用制度。

　　資質(zhì)二級(jí)：(1)注冊(cè)資金300萬(wàn)元以上;(2)具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)，60%以上的部門(mén)經(jīng)理、管理人員取得從業(yè)人員崗位證書(shū);(3)管理兩種類(lèi)型以上的物業(yè);(4)管理各類(lèi)物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計(jì)算基數(shù)是：A.多層住宅80萬(wàn)平方米;B.高層住宅40萬(wàn)平方米;C.獨(dú)立式住宅(別墅)6萬(wàn)平方米;D.辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬(wàn)平方米;(5)10%以上的管理項(xiàng)目獲得全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目或省級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目稱(chēng)號(hào);(6)具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度;(7)建立了維修基金管理與使用制度。

　　資質(zhì)三級(jí)：(1)注冊(cè)資金50萬(wàn)元以上;(2)具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人。企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)，50%以上的部門(mén)經(jīng)理、管理人員取得從業(yè)人員崗位證書(shū); (3)有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目;(4)具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度;(5)建立了維修基金管理與使用制度。

　　臨時(shí)資質(zhì)：新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取(臨時(shí)資質(zhì)證書(shū))。物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取(臨時(shí)資質(zhì)證書(shū))后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)?！杜R時(shí)資質(zhì)證書(shū)》有效期為1年。有效期滿(mǎn)后，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的評(píng)定。未獲通過(guò)的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。

　　物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實(shí)行分級(jí)審批制度。按照申請(qǐng)的資質(zhì)等級(jí)分別由不同級(jí)別的建設(shè)部門(mén)審批。申報(bào)資質(zhì)等級(jí)時(shí)應(yīng)當(dāng)提交下列材料：(1)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表;(2)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;(3)建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū)、從業(yè)人員崗位證書(shū)復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書(shū)復(fù)印件;(4)管理委托合同復(fù)印件;(5)物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料;(6)企業(yè)上一年度財(cái)務(wù)審計(jì)表。

　　同時(shí)，《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》還規(guī)定了獲得不同資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)內(nèi)從事相應(yīng)的物業(yè)管理活動(dòng)，甚至于投標(biāo)、議標(biāo)活動(dòng)也有相應(yīng)的限制。而且，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每?jī)赡旰硕ㄒ淮巍?/p>

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內(nèi)容審核：羅娟律師

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